Le bail à loyer: Définition, forme et durée
Équipe de rédaction de WEKA
L’équipe de rédaction de WEKA se compose de 8 rédacteurs/trices hautement motivé/e/s disposant de connaissances solides ainsi que d’une expérience de la pratique dans différents domaines. Leur objectif est de vous accompagner sous forme efficace et sûre dans la réalisation de vos tâches et de vous soutenir par leurs conseils afin de vous permettre de relever vos défis. Ceci en gardant à l’esprit la qualité et la nouveauté.
lic. en droit et lic. oec. publ., avocat Oliver Knakowski-Rüegg
Oliver Knakowski-Rüegg dirige son propre cabinet d'avocats et travaille principalement dans le domaine du droit privé. Il conseille les particuliers et les entreprises et défend leurs intérêts dans les procédures devant les tribunaux, auprès des autorités et dans le cadre du règlement extrajudiciaire des litiges.
Oliver Knakowski-Rüegg dispose d'une large formation en droit et en économie. Il dispose d'une longue et solide expérience professionnelle dans le domaine juridique. Oliver Knakowski-Rüegg a travaillé dans le service juridique d'un groupe suisse, au tribunal de première et de deuxième instance ainsi qu'en tant qu'avocat.
Le bail à loyer: Objet du contrat
Seules des choses corporelles, mobilières ou immobilières, peuvent constituer l’objet d’un contrat de bail ; sa durée peut être déterminée ou indéterminée. Le bail à loyer désigne dès lors un rapport contractuel ayant pour objet la mise à disposition temporaire d’un usage d’une chose contre rémunération. Les parties au contrat sont le bailleur, qui réalise la prestation principale caractéristique du bail en transmettant la chose à usage, et le locataire. L’obligation du locataire à obtenir la chose pour s’en servir repose sur un accord contractuel. Les obligations légales minimales figurant à l’art. 253 CO – le bailleur met la chose à disposition à usage ; le locataire paie un loyer – constituent le minimum des engagements. Le loyer est la rémunération due par le locataire pour l’usage de la chose. Il subsiste une question : faut‑il uniquement que le principe de rémunération soit réglé ou faut‑il également que le montant du loyer soit déterminé ?
Distinction avec le bail à ferme
À la différence du bail à ferme (art. 275 ss CO), lequel inclut non seulement un éventuel droit d’usage sur l’objet du contrat, mais aussi son exploitation ainsi qu’une obligation de maintenir sa capacité de rendement, le bail au sens des art. 253 ss CO constitue toujours un droit d’usage pur, sans devoir d’exploitation. Cela explique qu’un contrat de bail ne peut porter que sur des choses corporelles, tandis que le bail à ferme peut également concerner des objets simplement exploitables et/ou des droits générateurs de rendement.
Le critère de distinction entre le bail à loyer (art. 253 ss CO) et le bail à ferme (art. 275 ss CO) est l’usage prévu selon le contenu contractuel. En présence de choses corporelles sans possibilité de récolte ou de perception de rendement, le contrat doit être qualifié de bail au sens des art. 253 ss CO.
Exemples de bail à loyer:
- Mise à disposition onéreuse d’un cheval pour l’usage.
- Mise à disposition d’un terrain à un club de football pour l’organisation d’un tournoi.
Dans le cas d’objets générateurs de fruits ou de revenus, on est généralement en présence d’un bail à ferme (art. 275 ss CO).
Exemples de bail à ferme:
- Mise à disposition onéreuse d’une vache laitière en vue de son exploitation.
- Mise à disposition d’un pré à un agriculteur pour y faire paître son bétail et récolter les fruits des arbres qui s’y trouvent.
Autres exemples tirés de la pratique judiciaire:
- Qualifiés de baux : exploitation d’un restaurant (avec ou sans inventaire), hôtel, motel, salon de jeux avec débit d’alcool, dancing, bureau, magasin, pharmacie, droguerie, théâtre, cinéma, boulangerie, boucherie ou dépôt d’entreprise.
- Qualifiés de baux à ferme : lorsqu’un local ou un bâtiment est cédé avec une entreprise déjà existante et ses relations commerciales, en particulier les contrats obligatoires rattachés.
Distinction avec le prêt à usage
Le locataire, par la conclusion d’un contrat de bail, s’engage à verser un loyer en contrepartie de la mise à disposition d’une chose pour usage. Sur ce point – la rémunération – le bail se distingue du prêt à usage (art. 305 ss CO), lequel repose sur la mise à disposition gratuite d’une chose.
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