Bien immobilier: Risque ou prévoyance vieillesse opportune?

Bien immobilier: introduction

«Un petit chez soi vaut mieux qu'un grand chez les autres », dit le proverbe. Et l'architecte franco-suisse Le Corbusier estimait que « la maison devrait être le coffre au trésor de la vie », quand bien même il qualifiait aussi la maison individuelle, de manière beaucoup plus profane, de « machine à habiter ». Ces citations montrent toute la diversité de ce que doit être une maison individuelle. De nombreuses personnes l'associent l'idée de bien immobilier à la sécurité, à la prévoyance vieillesse, à la prospérité, au foyer, à la famille et au bonheur. L'industrie financière et immobilière, de son côté, fait tout pour que nous nous engagions financièrement et nous endettions pour réaliser ces rêves.

Louer ou acheter?  

D'un point de vue mathématique, il est impossible d'établir qu'un logement en propriété est plus profitable qu'un logement en location, trop de paramètres aléatoires entrent en jeu. Des marchés comme la Suisse, où le marché immobilier est resté extrêmement stable ces 20 dernières années et où son rendement est proche de celui du marché des actions, constituent plutôt l'exception qui confirme la règle. Le désir de devenir propriétaire est toujours aussi répandu: 70% des locataires souhaitent avoir leurs propres murs, leur propre bien immobilier, mais le taux de propriétaires n'est que d'environ 40% en Suisse. Cela s'explique par les hausses de prix massives dans le secteur de la construction et de l'immobilier, par la surrèglementation et les réglementations coûteuses et, en fin de compte, par les coûts de financement exigeants. Souvent, les fonds propres nécessaires (20% du prix d'achat) ne sont atteints que grâce à un héritage (anticipé). Mais même dans ce cas, le calcul de la capacité financière représente un obstacle de taille, car les coûts cumulés de l'hypothèque (calculés avec un intérêt théorique de 5%), des prestations d'amortissement et des frais annexes ne doivent pas dépasser un tiers du revenu du ménage. Si un couple investit sur dix ans le montant maximal de CHF 7'258.- CHF dans la prévoyance privée 3a basée sur des titres, il peut déjà constituer près de CHF 200'000.- de fonds propres.  Cela suppose d'épargner de manière conséquente, disciplinée et régulière - et ce à une période de la vie où beaucoup s'adonnent à la consommation et où l’augmentation de salaire de demain permet déjà de payer aujourd'hui la voiture neuve à crédit. Ce n'est donc pas impossible, mais cela présuppose une planification précise. Reste à savoir si l’accès à un logement en propriété rend plus heureux, comme le secteur de l'immobilier et de la finance aime à nous le faire croire. Un logement en propriété est d'abord, comme son nom l'indique, un bien immobilier. Et dans «immobilier», il y a «immobile», ce qui induit à son tour une volonté de se fixer localement et financièrement à un endroit précis. Comme presque tous les fonds propres sont investis dans un seul objet, cela représente en outre un «gros risque». Et si un revenu vient à faire défaut pour des raisons alimentaires ou de prises en charge inattendues, cela a, en règle générale, une grande influence sur le niveau et la qualité de vie de l’intéressé. Les études scientifiques, elles, répondent par un « Oui et non, bien au contraire ! » catégorique à la question de savoir s'il est plus rentable de louer ou d'acheter. Un locataire pourrait certes devenir plus riche avec le même taux d'épargne grâce à un dépôt d'actions - en théorie ! En effet, la réalité montre que les locataires consomment leurs revenus supplémentaires. En revanche, les propriétaires se soumettent à l’obligation d'épargne qu'ils ont choisie, ce qui a un effet positif sur leur prévoyance. Du point de vue de l'économie comportementale, il semble qu'il y ait au moins un effet positif sur la prospérité des personnes âgées. Lorsque le propriétaire amortit, rénove, agrandit ou transforme son logement, cet argent ne va pas à la consommation, mais à des placements relativement stables en valeurs réelles. Il faut certes prendre en compte des frais de transaction d'environ 5%, mais en règle générale, le bien immobilier est conservé et habité pendant des années, conformément au principe d'investissement « Buy & Hold ».

CONSEIL PRATIQUE
C'est donc au cas par cas que l'on peut déterminer si un logement en propriété est mieux adapté à une prévoyance vieillesse assurée. Il s'agit donc en premier lieu d'une «décision inhérente au style de vie que l’on souhaite mener».

Amortissement 

Qui fait un premier pas en direction de l'accession à la propriété a tout intérêt à «amortir» dès le début (c'est ainsi que l'on appelle le remboursement des dettes en Suisse). Au cours des 15 premières années, l'hypothèque doit être ramenée à un nantissement de deux tiers au maximum. Cela peut se faire directement, avec certains inconvénients fiscaux, si l'hypothèque est réduite en permanence (la déduction des intérêts passifs diminue modérément) ou encore se faire indirectement par le biais de la prévoyance privée, où l'on se constitue en effet un patrimoine de prévoyance à long terme, idéalement basé sur des titres.

La plupart du temps, si c'est la deuxième option qui est choisie, on fait souvent l'erreur de s'en tenir à une solution de compte. La majeure partie des gens oublient aussi que la prévoyance privée sert en fait à maintenir le niveau de vie à la retraite et non à rembourser l'hypothèque. Il est donc recommandé d'amortir plus que la part obligatoire et d'utiliser les deux voies. Une hypothèque réduite octroie également plus de liberté et de pouvoir de négociation vis-à-vis de la banque et permet d'obtenir des conditions plus avantageuses. La capacité financière doit être calculée et remplie avec un taux d'intérêt calculé de 5%. Dans la réalité, les taux d'intérêt effectifs sont heureusement nettement inférieurs. Dans la pratique, il a été prouvé que la différence entre l'intérêt effectif et l'intérêt calculé peut être économisée. On se crée ainsi une réserve de capital pour les périodes difficiles (augmentation des taux d'intérêt, réparation) ou pour un amortissement anticipé. Il faut en effet garder à l'esprit que la capacité financière doit également être respectée à la retraite. Les prestations de retraite actuelles ne sont plus aussi généreuses qu'antan et ne permettent plus d'assumer facilement une hypothèque élevée à la retraite.

SARON ou hypothèque à taux fixe ?

Les personnes qui souhaitent devenir propriétaires sont confrontées à une question fondamentale : faut-il profiter du taux d'intérêt avantageux mais variable du marché monétaire (SARON) pour le capital emprunté ou conclure une assurance (hypothèque à taux fixe) pour pouvoir compter sur un prix constant pour l'hypothèque pendant un certain nombre d'années? A la fin des années 90, le taux du marché monétaire était supérieur à 10 %, mais il a ensuite continuellement baissé et est même passé en dessous de 1 % à partir de 2010. Au moins à partir de 1993, les hypothèques sur le marché monétaire ont toujours été plus avantageuses que les hypothèques fixes à long terme. Malgré cela, les banques ont généralement toujours recommandé une hypothèque fixe à long terme. La recommandation se voyait généralement justifiée par la sécurité budgétaire ainsi offerte aux clients - la hausse des salaires, à l’époque, y a peut-être aussi contribué. Il faut donc se baser sur la capacité de risque des clients pour savoir s'ils pourraient se permettre une hausse marquée des taux d'intérêt. Si ce n'est pas le cas, une hypothèque à taux fixe, qui promet dès aujourd'hui la sécurité d'un taux d'intérêt constant pendant toute la durée du prêt, prend tout son sens. Certes, une hypothèque SARON peut être convertie à tout moment en une hypothèque à taux fixe : si l'on souhaite passer à une hypothèque fixe en cas de hausse des taux, celle-ci sera bien entendu plus chère qu'aujourd'hui. Si SARON est plus avantageux et plus flexible, il comporte néanmoins le risque d’un changement de taux quelquefois brutal. Les hypothèques fixes sont plus chères, tout en assurant une certaine sécurité en matière de planification. Le panachage de ces deux modèles hypothécaires est souvent la meilleure décision dans de tels cas. La durée de l'hypothèque à taux fixe doit être déterminée en fonction du moment où les obligations disparaissent (p. ex. pension alimentaire) ou du moment où l'on peut compter sur un revenu supplémentaire (p. ex. le partenaire augmente son taux d'activité lorsque les enfants sont scolarisés).

CONSEIL PRATIQUE 
Pour que le projet d'accession à la propriété ne se transforme pas en cauchemar, il convient, à l'âge de 50 ans, de «faire le point», c'est-à-dire de dresser un bilan financier.

Remarque: lorsque la progéniture «quitte le nid» et que des ressources sont libérées, la première chose à faire n'est pas de s'acheter une Harley-Davidson et un camping-car, mais bel et bien de réduire suffisamment l'hypothèque pour pouvoir s'offrir quelque chose de plaisant sans avoir mal au ventre ou à la tête pendant la deuxième moitié de sa vie. C'est en effet dans cette phase de la vie qu'il y a le plus de changements imprévus et de «tournants» - il peut s'agir de changements privés ou professionnels, les deux ayant en général un impact négatif sur la stabilité budgétaire.