Location: Les règles TVA applicables aux biens immobiliers
Aides de travail appropriées
EN BREF
La location de biens immobiliers est en principe exonérée de TVA en Suisse. Toutefois, un propriétaire peut opter volontairement pour l’imposition à la TVA si le bien est utilisé à des fins commerciales et non exclusivement à des fins d’habitation. Cette option permet notamment de déduire l’impôt préalable sur les investissements et les charges liées à l’immeuble.
À retenir :
→ La location d’un logement utilisé exclusivement à des fins d’habitation reste exonérée de TVA.
→ L’option TVA est possible si le locataire utilise les locaux à des fins commerciales.
→ L’option permet au bailleur de récupérer la TVA sur les coûts d’entretien et d’investissement.
→ Sans option, la TVA payée sur les dépenses devient un coût définitif pour le propriétaire.
→ En cas de changement d’affectation du bien, une correction fiscale peut être nécessaire.
Ainsi, seule peut être assujettie à la TVA une personne qui exploite une entreprise et fournit des prestations sur le territoire suisse, ou qui a le siège de son activité économique ou un établissement stable en Suisse.
Des dispositions particulières s'appliquent à la location d'appartements et de maisons de vacances et/ou de places de stationnement. Ceux-ci sont considérés comme une exploitation distincte ou une partie de l'exploitation au sens de la TVA lorsque le revenu locatif annuel tiré de ces biens dépasse les CHF 40’000.–. Si les revenus locatifs des appartements de vacances sont inférieurs à ce seuil, ils ne sont pas soumis à la TVA, même si l'entreprise individuelle est assujettie à la TVA pour ses autres revenus.
En revanche, les agents immobiliers et les sociétés immobilières peuvent se voir assujettis à la TVA – à condition d'avoir opté pour ce régime.
Si le bien immobilier est utilisé à des fins commerciales imposables, comme par exemple la location de salles dans le secteur de l'hôtellerie et de la restauration, il est soumis à la TVA. L'avantage réside dans le fait que les dépenses/coûts d'acquisition grevés de l'impôt préalable donnent droit à une déduction de l'impôt préalable à hauteur de l'utilisation imposable. L'inconvénient est qu'il faut procéder à une régularisation dès que le bien immobilier n'est plus utilisé à des fins soumises à la TVA (par exemple, en cas de location d'appartements exclusivement à des fins d'habitation).
Conformément à l'art. 21 al. 2 ch. 21 LTVA, la location de biens immobiliers est exclue du champs de l'impôt. L'art. 21 al. 2 ch. 21 let. a à f LTVA énumère certaines prestations imposables. En vertu de l'art. 29 al. 1 LTVA, il n'y a pas droit à la déduction de l'impôt préalable si l'on n'opte pas pour l'imposition des prestations de location exclues du champ de l'impôt.
L'assujettissement volontaire à la TVA est possible dans le cadre de la location de biens immobiliers, pour autant que le bien ne soit pas ou ne soit pas destiné à être utilisé exclusivement à des fins d'habitation par le preneur («Option pour l'imposition des prestations exclues du champ de l'impôt» au sens de l'art. 22 LTVA).
Lorsque des biens immobiliers sont loués en tout ou en partie, la location est en principe exclue du champ de l'impôt. Il est toutefois possible d'exercer une option. Cette option n'est exclue que si le bénéficiaire utilise le bien immobilier exclusivement à des fins d'habitation.
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TVA sur les biens immobiliers - Location sans option
Si le locataire utilise le bien immobilier exclusivement à des fins de jouissance ou d'habitation, il n'est pas possible d'opter pour l'assujettissement à la TVA. Dans ces cas – ainsi que dans les cas où l'on renonce à l'option – le loyer n'est pas soumis à la TVA et le propriétaire du bien immobilier n'a pas droit à la déduction de l'impôt préalable.
C'est souvent le cas pour les grandes sociétés immobilières qui détiennent des biens immobiliers loués à des particuliers à titre d'habitation. Pour ces sociétés, les dépenses soumises à la TVA constituent une charge finale et la TVA est un simple facteur de coût.
Checklist pratique : location d'un bien immobilier avec ou sans option TVA
→ Vérifier si le bien est utilisé à des fins commerciales ou d’habitation.
→ Confirmer que l’option TVA est juridiquement autorisée pour ce type de location.
→ Évaluer si les investissements et charges soumis à TVA sont importants.
→ Calculer l’intérêt financier de la déduction de l’impôt préalable.
→ Vérifier si le locataire est assujetti à la TVA et peut récupérer la TVA facturée.
→ Adapter le contrat de bail afin de respecter les exigences de facturation TVA.
→ Prévoir l’impact fiscal en cas de changement de locataire ou d’utilisation du bien.
→ Mettre en place une méthode de répartition des surfaces si l’immeuble comporte plusieurs usages.
→ Documenter correctement les investissements et frais d’entretien liés au bien.
TVA sur les biens immobiliers - Location avec option
Pour autant que les conditions prévues à l'art. 22 LTVA soient remplies, il est possible d'opter pour la location. Le propriétaire de l'immeuble a ainsi également droit à la déduction de l'impôt préalable (art. 29 al. 1 LTVA).
Afin que le locataire puisse lui aussi faire valoir la déduction de l'impôt préalable, il est recommandé de rédiger le contrat de bail de manière à ce que les exigences en matière de facturation au sens de l'art. 26 al. 2 LTVA soient remplies. Si le locataire sous-loue le bien à son tour, il peut à son tour décider s'il souhaite le sous-louer avec ou sans option.
Les charges locatives sont en principe soumises au même traitement fiscal que le loyer, et le propriétaire peut faire valoir le droit à déduction de l'impôt préalable. Il peut également faire valoir ce droit pour les dépenses d'entretien et d'investissement.
Un changement d'affectation - en cas de prestation à soi-même et en cas de dégrèvement ultérieur de l'impôt préalable - se produit lors d'un changement de locataire, lorsqu'un bail avec option succède à un bail sans option, ou inversement. En raison du changement d'affectation, il convient de considérer la chose sous l'angle d'une prestation à soi-même ou d'un dégrèvement ultérieur de l'impôt préalable.
TVA sur les biens immobiliers - Location partielle avec option
Il n'est pas nécessaire que l'immeuble soit loué sous le régime de l'option dans son ensemble. L'option peut être exercée séparément pour chaque local d'un même immeuble, pour autant que les conditions requises en matière d'option soient remplies pour le local concerné. Le propriétaire de l'immeuble peut donc conclure, pour un même bâtiment, des contrats de location avec option et sans option.
Dans de tels cas, la déduction de l'impôt préalable ne peut bien sûr pas être exercée dans son intégralité et doit l'être proportionnellement à l'utilisation qui en est faite, conformément à l'art. 30 al. 1 LTVA. Elle doit donc être répartie entre l'utilisation commerciale et la location avec option, d'une part, et l'utilisation privée et la location sans option, d'autre part. Cette répartition peut par exemple être effectuée sur la base des surfaces d'habitation ou d'utilisation en m².
FAQ : Location et règles TVA applicables aux biens immobiliers
La location d’un appartement est-elle soumise à la TVA en Suisse ?
En règle générale non. La location de logements utilisés exclusivement à des fins d’habitation est exonérée de TVA et ne permet pas la déduction de l’impôt préalable.
Quand peut-on opter pour la TVA sur un bien immobilier ?
L’option est possible lorsque le bien est utilisé à des fins commerciales, par exemple pour des bureaux, des commerces ou des locaux d’entreprise.
Quel est l’avantage d’une location avec option TVA ?
Le propriétaire peut déduire l’impôt préalable sur les investissements, les travaux d’entretien et les charges liées au bien immobilier.
Que se passe-t-il si l’utilisation du bien change ?
Un changement d’affectation peut entraîner une correction fiscale, par exemple sous la forme d’une consommation propre ou d’une détaxation de l’apport.
Peut-on appliquer l’option seulement sur une partie d’un immeuble ?
Oui. L’option peut être exercée séparément pour certains locaux d’un immeuble, par exemple pour des surfaces commerciales, tandis que les appartements restent exonérés.
