Liegenschaften im Privatvermögen: Welche Steuerfolgen gilt es zu beachten?

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Bau von Liegenschaften

Neubau

Beim Bau von Liegenschaften stellen die Kosten grundsätzlich Anlagekosten dar und können erst im Zeitpunkt des Verkaufs geltend gemacht werden. Während des Baus ist der Eigenmietwert noch nicht zu versteuern, erst ab dem Zeitpunkt, wo die Liegenschaft einzugsbereit ist. Ab diesem Zeitpunkt besteht die Möglichkeit, das Objekt zu nutzen.

Werden Eigenleistungen erbracht, so können diese auch zu Steuerfolgen führen. Eigenleistungen sind Arbeiten, die der Steuerpflichtige selber am Objekt erbringt. Relevante Eigenleistungen sind insbesondere solche Leistungen, welche zu einer erheblichen Wertvermehrung führen.

Das Erbringen solcher Eigenleistungen kann zu Steuerfolgen führen, folgende Steuerarten sind zu berücksichtigen:

• Einkommenssteuer;
• Grundstückgewinnsteuer;
• Sozialversicherung;
• Mehrwertsteuer.

In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob die Eigenleistungen als unselbständig oder als selbständig Erwerbender erbracht werden. Für den Fall, dass der Steuerpflichtige Eigenleistungen als unselbständig Erwerbender erbringt, kann er seine Aufwendungen nicht geltend machen. Der Steuerpflichtige kann nur die Materialkosten anrechnen lassen. Handelt es sich um wertvermehrende Aufwendungen, so kreiert der unselbständig Erwerbende mit Eigenleistungen eine latente Steuerlast. Im Zeitpunkt des Verkaufs des Objektes sind die Anlagekosten tiefer, da er seine eigenen Leistungen nicht geltend machen kann. Hätte der Steuerpflichtige die gleichen Leistungen an eine Unternehmung übergeben, so hätte der Steuerpflichtige diese Kosten als Anlagekosten im Zeitpunkt des Verkaufs abziehen können.

Handelt es sich hingegen beim Steuerpflichtigen um einen selbständigerwerbenden (baunahe Tätigkeit) und der Steuerpflichtige erbringt Eigenleistungen an seinem Objekt, sehen die Steuerfolgen resp. die «Steuergefahr» anders aus.

Erbringt der selbständig Erwerbende massgebende Arbeiten als Eigenleistungen an seinem Objekt, stellt dies beim Steuerpflichtigen Erwerbseinkommen dar, welches der Steuerpflichtige zu versteuern hat. Dieses Einkommen unterliegt der Einkommenssteuer und den Sozialabgaben. Ist der selbständig Erwerbende zudem mehrwertsteuerpflichtig, ist auf den Eigenleistungen die Mehrwertsteuer geschuldet. Der Vorteil in dieser Konstellation zeigt sich im Zeitpunkt des Verkaufs, da die Anlagekosten im Umfang der Eigenleistungen höher ausfallen und in diesem Umfang der zu versteuernde Grundstückgewinn reduziert wird. Dies natürlich nur in den Fällen, wo der selbständig Erwerbende seine Eigenleistungen korrekt als Einkommen versteuert hat.

«Hobbymässige» Eigenleistungen hingegen führen zu keinen Steuerfolgen, unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige unselbständig- oder selbständigerwerbend ist. Mäht der Steuerpflichtige jeweils an Samstagen den Rasen, so kann er diese Kosten nicht als Unterhalt in Abzug bringen. Er erbringt eine unwesentliche Eigenleistung.

Umbau

Beim Umbau wird das Objekt in seinen Grundzügen verändert, weshalb die Aufwendungen zur Hauptsache als wertvermehrende Aufwendungen zu qualifizieren sind. Wertvermehrende Aufwendungen stellen Anlagekosten des Objektes dar und können erst im Zeitpunkt des Verkaufs geltend gemacht werden. Da die Anlagekosten steigen, reduziert sich der zu versteuernde Grundstückgewinn.

Werden beim Umbau Eigenleistungen erbracht, gilt wiederum das Oberwähnte.

Renovation

Wird eine Immobilie renoviert, wird es aus der Optik der Einkommens- und Grundstückgewinnsteuern bereits komplizierter. Vorweg möchte ich Ihnen als Tipp Folgendes mit auf den Weg geben: Bevor Sie ihre Liegenschaft renovieren, ist es empfehlenswert, den alten Zustand fotografisch festzuhalten. Wird beispielsweise die Sauna nach 25 Jahren ersetzt, ist es empfehlenswert, vor der Renovation die Sauna zu fotografieren. Es handelt sich hierbei um werterhaltende Aufwendungen, welche der Steuerpflichtige vom steuerbaren Einkommen abziehen kann.

Seitens der Steuerbehörde kann in solchen Fällen die Frage auftauchen, ob bereits vor der Renovation eine Sauna im Objekt war oder nicht. Der Grund liegt darin, dass ein Einbau einer neuen Sauna als wertvermehrend qualifiziert wird und somit nicht bei der Einkommenssteuer abzugsfähig ist, währenddem der Ersatz einer bestehenden Sauna als werterhaltende Aufwendungen in Abzug zu bringen ist. Steuermindernde Tatsachen sind durch den Steuerpflichtigen zu beweisen und wir stellen in der Praxis oft mals fest, dass die Steuerbehörden den Nachweis verlangen, dass es sich bei der Sauna tatsächlich um einen Ersatz handelte. Kann der Nachweis nicht erbracht werden, können die Kosten bei der Einkommenssteuer nicht in Abzug gebracht werden. Im Nachhinein ist es nicht mehr möglich – oder nur noch schwer – den Beweis zu erbringen, wie der Zustand vor der Renovation. Deshalb ist es wichtig, vor der Renovation den Istzustand fotografisch festzuhalten.

Im Zusammenhang mit der Renovation können sämtliche werterhaltenden Aufwendungen beim Einkommen in Abzug gebracht werden, währenddem sämtliche wertvermehrenden Aufwendungen Anlagekosten darstellen. Werterhaltend ist beispielsweise der Ersatz von Fenstern, wertvermehrend hingegen sämtliche Neueinbauten und Grundrissveränderungen. Im Detail wird im nächsten Abschnitt (Nutzung von Immobilien) auf die wertvermehrenden und werterhaltenden Aufwendungen näher eingegangen.