Nutzungsänderung MWST: Wie sieht es mit der Mehrwertsteuer aus?
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Eine Nutzungsänderung MWST tritt ein, sobald sich der Anteil einer Immobilie, der zum Vorsteuerabzug berechtigt, gegenüber dem nicht berechtigten Anteil verändert. Dies führt zwingend zu einer Vorsteuerkorrektur, die entweder als Nachforderung (Eigenverbrauch) oder als Nachforderung an den Staat (Einlageentsteuerung) erfolgt. Die Korrektur erfolgt basierend auf dem Zeitwert der ursprünglichen Investitionskosten unter Berücksichtigung einer linearen Abschreibung von 5 % pro Jahr über einen Zeitraum von maximal 20 Jahren.
Die wichtigsten Punkte:
- Eine Nutzungsänderung liegt vor bei Wechsel zwischen optierter und nicht optierter Vermietung.
- Die Vorsteuerkorrektur richtet sich nach dem Zeitwert der Bau- und Investitionskosten.
- Jedes abgelaufene Jahr mindert den korrigierbaren Betrag um 5 % (100 % über 20 Jahre).
- Nach Ablauf von 20 Jahren ist keine Korrektur mehr erforderlich.
- Werterhaltende Aufwendungen sind für die Korrektur irrelevant, sofern sie 5 % des Versicherungswerts nicht übersteigen.
Thomas Würsten
Thomas Würsten, Rechtsanwalt, dipl. Steuerexperte, ist als Steuerberater bei der Probst Partner AG in Winterthur/Zürich tätig und unterstützt national und international tätige Unternehmen, Unternehmer und Privatpersonen in sämtlichen steuerlichen Angelegenheiten. Aufgrund seiner mehrjährigen Tätigkeit bei einer führenden Wirtschaftskanzlei in Zürich verfügt er über weitreichende praktische Erfahrungen und fundierte Fachkenntnisse insbesondere im Bereich des Unternehmenssteuerrechts, bei Nachfolgeregelungen für Unternehmen und Private sowie im Bereich von Immobilientransaktionen.
Was sind die steuerlichen Folgen einer Nutzungsänderung der Mehrwertsteuer bei Immobilien?
Was ist eine Nutzungsänderung MWST?
Von einer Nutzungsänderung MWST ist auszugehen, wenn sich das Verhältnis des Leistungsanteils, der zum Vorsteuerabzug berechtigt, zum Leistungsanteil, der nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt, verändert. Eine Nutzungsänderung MWST führt grundsätzlich zu einer Vorsteuerkorrektur. Eine solche kann entweder zum Vorteil des Steuerpflichtigen (Einlageentsteuerung, Art. 32 MWSTG) erfolgen, indem der Steuerpflichtige auf dem Zeitwert der Investitionskosten nachträglich einen (höheren) Vorsteuerabzug vornehmen kann, oder aber auch zum Nachteil des Steuerpflichtigen (Eigenverbrauch, Art. 31 MWSTG), indem die früher zum Abzug gebrachte Vorsteuer im Umfang des Zeitwerts zurückzuerstatten ist.
Nutzungsänderungen bei Immobilien
Im Bereich von Immobilien kann sich eine Nutzungsänderung beispielsweise ergeben, wenn neu lediglich für die Hälfte der vermieteten Immobilie optiert wird anstatt wie bisher für die gesamte vermietete Immobilie. Da auf dem nicht optierten Teil die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug nachträglich entfallen, ist eine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch, Art. 31 MWSTG) vorzunehmen und die früher zum Abzug gebrachten Vorsteuer ist im Umfang des Zeitwerts zurückzuerstatten. Für die Ermittlung des Zeitwerts wird bei unbeweglichen Gegenständen der Vorsteuerbetrag für jedes abgelaufene Jahr linear um 5% reduziert. Entsprechend ist nach Ablauf von 20 Jahren grundsätzlich keine Korrektur mehr vorzunehmen.
Vorsteuerkorrektur bei Nutzungsänderungen
Für die Vorsteuerkorrektur relevante Aufwendungen sind bei Immobilien in der Regel die nach den allgemeinen Grundsätzen der Buchführung aktivierbaren Anlagekosten für die Immobilie. Dazu zählen im Wesentlichen der Anschaffungspreis für die Immobilie (ohne Wert des Bodens) sowie die seither erfolgten wertvermehrenden Aufwendungen.
Hingegen sind die werterhaltenden Aufwendungen für eine Vorsteuerkorrektur nicht zu berücksichtigen. Solche Aufwendungen sind bei Nutzungsänderungen steuerlich nicht relevant. Zu beachten gilt in diesem Zusammenhang jedoch, dass Renovationskosten, welche innerhalb einer Bauphase insgesamt 5% des Gebäudeversicherungswert vor der Renovation übersteigen, in jedem Fall für eine Vorsteuerkorrektur zu berücksichtigen sind, unabhängig davon, ob es sich um Kosten für wertvermehrende oder für werterhaltende Aufwendungen handelt.
Wurde die Liegenschaft selber erstellt, kann für die Ingebrauchnahme der betriebseigenen Infrastruktur ein Pauschalzuschlag von 33% auf den Vorsteuern auf Material vorgenommen werden. Vorbehalten bleibt der effektive Nachweis der Vorsteuern, die auf die Ingebrauchnahme der Infrastruktur entfallen (Art. 72 Abs. 3 MWSTV).
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