Eigenmietwert: Stolpersteine bei der Abschaffung
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Die Abschaffung des Eigenmietwerts zum 1. Januar 2029 beendet die Besteuerung fiktiver Einkünfte aus selbst genutztem Wohneigentum. Dieser Systemwechsel führt zwar zu einer Reduktion des steuerbaren Einkommens, wird jedoch durch die Streichung zentraler Abzüge wie Schuldzinsen, Unterhaltskosten und Renovationskosten finanziert. Betroffene Eigentümer müssen ihr Finanzierungsverhalten anpassen, da der generelle Schuldzinsenabzug entfällt und Privatkredite künftig kaum noch steuerlich geltend gemacht werden können.
Die wichtigsten Punkte:
- Wegfall des Eigenmietwerts ab dem 1. Januar 2029 als fiktives Einkommen.
- Streichung des Schuldzinsenabzugs für Hypotheken und Privatkredite bei selbst genutztem Eigentum.
- Keine steuerlichen Abzüge mehr für Unterhalts- und Renovationskosten.
- Gewinner sind Eigentümer mit geringer Verschuldung und amortisierten Immobilien.
- Verlierer sind stark verschuldete Eigentümer und Personen mit hohen Finanzierungskosten.
Dr. Alain Villard, EMBA Taxation
Dr. Alain Villard, EMBA Taxation ist als Steuerberater bei der Hoffmann & Partner AG in Basel tätig. Zuvor war er 2 Jahre in Steuer- und Wirtschaftskanzleien sowie 6 Jahre als Konzernsteuerberater beschäftigt. Seine Tätigkeitsbereiche umfassen das Mehrwertsteuerrecht, das Unternehmenssteuerrecht, das Steuerverfahrensrecht und das internationale Steuerrecht sowie auch das Verrechnungssteuer-, das Stempelabgabe-, das Grundstückgewinnsteuer- und das Einkommenssteuerrecht. Seit 2017 ist er Mitherausgeber und Autor des Praxiskommentars zum Basler Steuergesetz und seit 2019 Dozent für Mehrwertsteuerrecht am KV Basel-Stadt.
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Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 für die Steuerbelastung von Wohneigentümern in der Schweiz?
Steuerliche Konsequenzen der Abschaffung vom Eigenmietwert
1. Systemwechsel: Wegfall eines fiktiven Einkommens
Mit der Reform entfällt die Besteuerung vom sogenannten Eigenmietwert, also eines fiktiven Einkommens aus selbst genutztem Wohneigentum. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen künftig kein hypothetisches Mietentgelt mehr als Einkommen deklarieren.
Dies führt grundsätzlich zu einer Reduktion des steuerbaren Einkommens, insbesondere bei Personen mit tiefen Hypotheken oder geringen Unterhaltskosten. Gleichzeitig wird ein seit Jahrzehnten kritisiertes Element der Besteuerung beseitigt, da bisher ein nicht realisierter Ertrag besteuert wurde.
2. Wegfall zentraler Abzugsmöglichkeiten
Der Systemwechsel erfolgt jedoch nicht einseitig zugunsten der Steuerpflichtigen, sondern nach dem Prinzip der Gegenfinanzierung durch Abzugsstreichung. Insbesondere entfallen:
- Schuldzinsenabzug (Hypothekarzinsen)
- Abzüge für Unterhaltskosten
- Abzüge für Renovationen und teilweise energetische Sanierungen
Damit wird das heutige System, das auf einer Kombination von fiktivem Einkommen und realen Abzügen basiert, vollständig aufgehoben.
Steuerökonomische Konsequenz: Die Reform verschiebt das System von einer Netto- zu einer Bruttobetrachtung des Wohneigentums.
3. Speziell: Wegfall des Schuldzinsenabzugs
Der bisher geltende, generelle Schuldzinsenabzug wird auf den 1. Januar 2029 ebenfalls wegfallen. De lege lata gilt ein genereller Schuldzinsenabzug für alle steuerpflichtigen Personen, und zwar unabhängig von ihrer Wohnsituation. De lege ferenda wird nur noch ein quotaler Schuldzinsenabzug im Verhältnis zu fremdvermietetem Liegenschaftseigentum zugelassen sein. Mit Bezug auf die Privatkredite wird dies eine empfindliche Einschränkung mit sich bringen. Bisher können sämtliche Schuldzinsen, also auch jene für Privatkredite, die nicht im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Liegenschaft stehen, steuerlich in Abzug gebracht werden. Ab dem 1. Januar 2029 werden solche Privatkredite nur noch im Verhältnis zu fremdvermietetem Wohneigentum zulässig sein. Mit anderen Worten, wenn der Privatkredit anderen Zwecken als der Fremdvermietung von Wohneigentum dient (was nach deren Wesen in der Regel der Fall ist), werden diese Schuldzinsen nicht mehr abzugsfähig sein. Hierin besteht auch eine – in der gesamten Abstimmungsdiskussion – wenig bis gar nicht beleuchtete Gegenfinanzierungsmassnahme des Bundes für die Steuerausfälle des Wegfalls der Eigenmietwertbesteuerung.
4. Verteilungswirkungen und Gewinner-/Verlierereffekte
Die Auswirkungen der Reform sind individuell unterschiedlich:
Gewinner
- Eigentümer mit geringer oder keiner Hypothek
- Eigentümer mit niedrigen Unterhaltskosten
- pensionierte Personen mit amortisierten Immobilien
Diese Personengruppen profitieren vom Wegfall vom Eigenmietwert ohne wesentliche Nachteile.
Verlierer
- Eigentümer mit hoher Verschuldung
- Eigentümer mit hohen Unterhalts- oder Renovationskosten
- Personen mit Privatkrediten, die nicht der Finanzierung von Wohneigentum dienen
Diese Personengruppen verlieren wichtige steuerliche Abzüge und können insgesamt höher belastet werden.
Die Reform hat somit regressive Verteilungswirkungen, da sie tendenziell vermögendere Haushalte begünstigt.
5. Auswirkungen auf Investitions- und Finanzierungsentscheidungen
Ein wesentliches Ziel der Reform ist die Reduktion von Fehlanreizen im Finanzierungssystem. Das bisherige System förderte indirekt:
- hohe Fremdfinanzierung (Hypotheken)
- geringe Amortisation
Durch den Wegfall des Schuldzinsabzugs entsteht ein Anreiz zur:
- Schuldenreduktion
- langfristig stabileren Finanzierung von Immobilien
Gleichzeitig könnten Investitionen in den Werterhalt oder energetische Sanierungen zurückgehen, da steuerliche Anreize wegfallen. Gerade in Bezug auf energetische Massnahmen kann festgehalten werden, dass deren steuerliche Förderung erst auf den 1. Januar 2020 mit einer Vortragsmöglichkeit von zwei Jahren eingeführt worden ist. Für selbst genutztes Eigentum haben die Eigentümer nun noch bis Ende 2028 Zeit, ihre Investitionen steuerwirksam zu tätigen. Danach ist Schluss.
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6. Auswirkungen auf Zweitliegenschaften und Renditeobjekte
Die Reform betrifft primär selbst genutztes Wohneigentum. Für andere Konstellationen gilt:
- vermietete Liegenschaften:
Mieterträge bleiben weiterhin steuerbar, die diesbezüglichen Schuldzinsen aber abzugsfähig. - Zweitliegenschaften:
Es besteht die Möglichkeit kantonaler Sondersteuern zur Kompensation von Steuerausfällen.
Damit bleibt die Besteuerung von Renditeobjekten weitgehend unverändert, während selbst genutztes Wohneigentum privilegiert wird.
7. Fiskalische Auswirkungen
Die Abschaffung führt zu erheblichen Steuerausfällen, die je nach Zinsniveau variieren. Schätzungen gehen von Mindereinnahmen in Milliardenhöhe aus, wobei diese teilweise durch neue Instrumente (z.B. Zweitwohnungssteuern) kompensiert werden sollen.
Langfristig hängt die fiskalische Wirkung stark von
- Zinsentwicklung,
- Immobilienpreisen,
- Anpassungen der Kantone
ab.
Checkliste
- Bestandsaufnahme der aktuellen Hypothekarschulden und Zinskosten.
- Prüfung der Möglichkeit zur vorzeitigen Amortisation der Hypothek.
- Analyse der steuerlichen Wirkung von Privatkrediten vor dem Wegfall des Abzugs.
- Klärung des Zeitraums für steuerwirksame Renovationsinvestitionen bis Ende 2028.
- Bewertung der eigenen Position als potenzieller Gewinner oder Verlierer der Reform.
- Konsultation eines Steuerberaters zur individuellen Szenario-Analyse.
- Überprüfung der Finanzierungskosten im Verhältnis zum erwarteten Steuervorteil.
- Planung der Kapitalflüsse für die Zeit nach der Reform.
- Beachtung kantonspezifischer Sondersteuern bei Zweitliegenschaften.
- Dokumentation aller relevanten Finanzierungsdaten für die neue Deklarationslage.
8. Administrative und systematische Konsequenzen
Ein wesentlicher Vorteil der Reform liegt in der Vereinfachung des Steuersystems:
- Wegfall der komplexen Eigenmietwertschätzung
- Reduktion von Deklarations- und Kontrollaufwand
Dies erhöht die Transparenz und reduziert Streitigkeiten zwischen Steuerpflichtigen und Behörden.
9. Gesamtwürdigung
Die Abschaffung vom Eigenmietwert stellt einen Systemwechsel dar. Während sie das Steuersystem vereinfacht und die Besteuerung stärker an realen Zahlungsströmen ausrichtet, führt sie gleichzeitig zu neuen Verteilungswirkungen und verändert ökonomische Anreizstrukturen.
Der neue, quotale Schuldzinsenabzug wird dazu führen, dass Schuldzinsen generell nur noch im Verhältnis zu fremdvermietetem Wohneigentum zulässig sein werden. Wer kein solches hat, wird keinen Schuldzinsenabzug mehr geltend machen können. Aus steuerwissenschaftlicher Sicht handelt es sich um einen Übergang von einem synthetischen Einkommensbegriff (inkl. Naturaleinkommen) hin zu einer stärker realwirtschaftlich orientierten Besteuerung. Die langfristigen Auswirkungen werden wesentlich davon abhängen, wie sich Finanzierungsverhalten, Investitionen und kantonale Steuerpolitiken an die neuen Rahmenbedingungen anpassen werden.
FAQ: Eigenmietwert
Wann tritt die Abschaffung des Eigenmietwerts in Kraft?
Die Abschaffung ist auf den 1. Januar 2029 festgesetzt.
Was passiert mit den Hypothekarzinsen ab 2029?
Der generelle Schuldzinsenabzug entfällt. Zinsen sind nur noch im Verhältnis zu fremdvermieteten Liegenschaften abzugsfähig.
Kann ich Renovationskosten noch steuerlich absetzen?
Nein, Abzüge für Unterhaltskosten und Renovationen entfallen komplett. Investitionsmöglichkeiten bestehen nur noch bis Ende 2028.
Wer profitiert am meisten von der Reform?
Eigentümer mit geringer oder keiner Hypothek sowie pensionierte Personen mit amortisierten Immobilien profitieren am meisten.
Gibt es Ausnahmen für vermietete Liegenschaften?
Ja, bei vermieteten Liegenschaften bleiben Mieterträge steuerbar und die entsprechenden Schuldzinsen bleiben abzugsfähig.
