Überführung in Immobiliengesellschaft: Privat gehaltene Liegenschaft überführen
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Die Überführung einer privat gehaltenen Liegenschaft in eine Immobiliengesellschaft (AG oder GmbH) gewinnt in der Schweiz zunehmend an Relevanz, da sinkende Steuerbelastungen für Kapitalunternehmen und komplexere Nachfolgeplanungen die indirekte Halteform attraktiver machen. Während eine steuerneutrale Überführung je nach Kanton möglich ist, stellen die Abgabefolgen und Gründungskosten oft eine erhebliche Hürde dar, die eine sorgfältige Analyse der individuellen Ausgangslage erfordert.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Entscheidung für eine AG oder GmbH hat weitreichende steuerliche und rechtliche Konsequenzen.
- Die Abgabefolgen bei der Überführung variieren stark zwischen den verschiedenen Kantonen.
- Neben Steuern müssen Notariatsgebühren, Grundbuchkosten und Gründungsauslagen berücksichtigt werden.
- Eine steuerneutrale Überführung ist der Ausnahmefall und nicht die Regel.
Tobias Stocker
Tobias Stocker ist dipl. Steuerexperte, Betriebsökonom FH bei der Gewerbe-Treuhand AG in Luzern.
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Wann und wie lohnt sich die Überführung einer privat gehaltenen Liegenschaft in eine Immobiliengesellschaft?
Überführung in Immobiliengesellschaft
Privat gehaltene Liegenschaften oder doch die Überführung in eine Immobiliengesellschaft? Diese Frage stellt sich für viele Immobilienbesitzer früher oder später und die Antwort hat weitreichende steuerliche, rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen, die ohne sorgfältige Analyse nicht getroffen werden sollte.
Die Überführung in eine Immobiliengesellschaft gewinnt in der Schweiz zunehmend an Bedeutung. Sinkende Steuerbelastungen für Kapitalunternehmen, wachsende Immobilienportfolios und komplexere Nachfolgeplanungen machen die indirekte Halteform über eine AG oder GmbH für viele Eigentümer attraktiv. Gleichzeitig sind die Abgabefolgen einer solchen Überführung je nach Kanton erheblich verschieden.
Dieser Beitrag gibt einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Aspekte der Überführung privat gehaltener Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft und zeigt auf, worauf Immobilienbesitzer und ihre Berater achten müssen.
Steuerplanung durch Prüfung der Halteform einer Liegenschaft
Liegenschaften werden für unterschiedliche Zwecke eingesetzt, wie zum Beispiel als Familienwohnung, als Kapitalanlage, Geschäftsliegenschaft oder gar in einer Mischform. Je nach Grösse des Immobilienportefeuilles und Nutzungsart wie auch bei Nutzungsänderungen kommt der Halteform einer Immobilie eine wichtige Bedeutung zu.
Die Praxis bietet Immobilienbesitzern eine Vielzahl von Rechtsformen. Oft werden Liegenschaften im Direktbesitz als Privat- oder Geschäftsvermögen oder indirekt über eine Immobiliengesellschaft in der Rechtsform einer Kapitalunternehmung wie AG bzw. GmbH gehalten. Die Unterschiede bei den Steuer- und Sozialversicherungsabgaben können je nach Ausgangslage erheblich sein.
Der interkantonale und internationale Steuerwettbewerb hat die Steuerbelastung für Kapitalunternehmen in den Kantonen sinken lassen. Damit werden Voraussetzungen geschaffen, die das Halten von Liegenschaften über eine Immobiliengesellschaft attraktiv machen. Liegenschaftsbesitzer prüfen daher vermehrt, ihre im Direktbesitz gehaltenen Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft zu überführen.
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Grosse kantonale Unterschiede bei der Überführung auf eine Immobiliengesellschaft
Eine vorgängige gründliche Analyse der Vor- und Nachteile der Überführung ist unerlässlich. Neben den steuerrechtlichen sind auch betriebswirtschaftliche und rechtliche Faktoren zu berücksichtigen (bspw. Grösse des Immobilienportefeuilles, Anzahl Transaktionen, Anlage- und Investitionshorizont, Finanzierung, Gesamteinkommen, Haftung, Nachfolgeregelung, Erbrecht, familiäre Situation).
Die Abgabefolgen der Überführung der Liegenschaften können je nach Kanton stark variieren. Eine steuerneutrale Überführung der Liegenschaften ist je nach Ausgangslage möglich, bildet jedoch den Ausnahmefall. Je nach kantonaler Praxis sind für die Berechnung der Abgabefolgen der Überführungswert, der Verkehrswert sowie die bisher getätigten Liegenschaftsinvestitionen und Veräusserungssperrfristen zu berücksichtigen. Nicht vergessen werden dürfen die bei einer Immobilientransaktion üblichen Grundbuch- und Notariatsgebühren sowie allfällige Gründungskosten der Immobiliengesellschaft.
Checkliste
- Analyse der aktuellen Steuerbelastung im Vergleich zwischen Privatbesitz und Kapitalgesellschaft.
- Ermittlung des Überführungswertes und des Verkehrswertes der Liegenschaft.
- Prüfung der kantonalen Praxis bezüglich Liegenschaftsüberführungen und Sperrfristen.
- Berechnung der anfallenden Gründungskosten für die neue Immobiliengesellschaft.
- Evaluierung der Haftungsrisiken und des Schutzniveaus der Gesellschaft.
- Berücksichtigung der familiären Situation und der geplanten Nachfolgeregelung.
- Analyse des gesamten Einkommens und der Finanzierungsmöglichkeiten.
- Beurteilung der Anzahl der Transaktionen und des Anlagehorizonts.
FAQ: Überführung in Immobiliengesellschaft
Ist eine Überführung in eine Immobiliengesellschaft immer steuerlich vorteilhaft?
Nein, eine Überführung ist nicht automatisch vorteilhaft. Sie hängt stark vom Kanton, der Grösse des Portefeuilles und der individuellen Steuerbelastung ab. Oft fallen bei der Überführung erhebliche Abgaben an.
Was sind die wichtigsten Kostenfaktoren neben den Steuern?
Neben den kantonalen Abgaben müssen die üblichen Grundbuch- und Notariatsgebühren sowie die Gründungskosten der neuen Gesellschaft (AG oder GmbH) einkalkuliert werden.
Gibt es eine Möglichkeit, die Überführung steuerneutral zu gestalten?
Eine steuerneutrale Überführung ist je nach Ausgangslage und kantonaler Praxis möglich, stellt jedoch den Ausnahmefall dar und erfordert eine detaillierte Prüfung.
Welche Faktoren beeinflussen die Entscheidung für eine AG oder GmbH?
Entscheidend sind unter anderem die Grösse des Portefeuilles, die Anzahl der Transaktionen, der Anlagehorizont, die Haftungsfrage sowie familiäre und nachfolgerechtliche Aspekte.
