Überführung in Immobiliengesellschaft: Privat gehaltene Liegenschaft überführen

Steuerplanung durch Prüfung der Halteform einer Liegenschaft

Liegenschaften werden für unterschiedliche Zwecke eingesetzt, wie zum Beispiel als Familienwohnung, als Kapitalanlage, Geschäftsliegenschaft oder gar in einer Mischform. Je nach Grösse des Immobilienportefeuilles und Nutzungsart wie auch bei Nutzungsänderungen kommt der Halteform einer Immobilie eine wichtige Bedeutung zu.

Die Praxis bietet Immobilienbesitzern eine Vielzahl von Rechtsformen. Oft werden Liegenschaften im Direktbesitz als Privat- oder Geschäftsvermögen oder indirekt über eine Immobiliengesellschaft in der Rechtsform einer Kapitalunternehmung wie AG bzw. GmbH gehalten. Die Unterschiede bei den Steuer- und Sozialversicherungsabgaben können je nach Ausgangslage erheblich sein.

Der interkantonale und internationale Steuerwettbewerb hat die Steuerbelastung für Kapitalunternehmen in den Kantonen sinken lassen. Damit werden Voraussetzungen geschaffen, die das Halten von Liegenschaften über eine Immobiliengesellschaft attraktiv machen. Liegenschaftsbesitzer prüfen daher vermehrt, ihre im Direktbesitz gehaltenen Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft zu überführen.

Grosse kantonale Unterschiede bei der Überführung auf eine Immobiliengesellschaft

Eine vorgängige gründliche Analyse der Vor- und Nachteile der Überführung ist unerlässlich. Neben den steuerrechtlichen sind auch betriebswirtschaftliche und rechtliche Faktoren zu berücksichtigen (bspw. Grösse des Immobilienportefeuilles, Anzahl Transaktionen, Anlage- und Investitionshorizont, Finanzierung, Gesamteinkommen, Haftung, Nachfolgeregelung, Erbrecht, familiäre Situation).

Die Abgabefolgen der Überführung der Liegenschaften können je nach Kanton stark variieren. Eine steuerneutrale Überführung der Liegenschaften ist je nach Ausgangslage möglich, bildet jedoch den Ausnahmefall. Je nach kantonaler Praxis sind für die Berechnung der Abgabefolgen der Überführungswert, der Verkehrswert sowie die bisher getätigten Liegenschaftsinvestitionen und Veräusserungssperrfristen zu berücksichtigen. Nicht vergessen werden dürfen die bei einer Immobilientransaktion üblichen Grundbuch- und Notariatsgebühren sowie allfällige Gründungskosten der Immobiliengesellschaft.

15.11.2022, überarbeitet von Dr. Peter Burkhalter