Unsere Webseite nutzt Cookies und weitere Technologien, um die Benutzerfreundlichkeit für Sie zu verbessern und die Leistung der Webseite und unserer Werbemassnahmen zu messen. Weitere Informationen und Optionen finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.
Ok

Interkantonale Steuerausscheidung: Steuerausscheidung bei Immobilien

Die interkantonale Steuerausscheidung bei Immobilien im Privatvermögen erfolgt auf Ebene der Einkommenssteuer sowie auf Ebene der Vermögenssteuer. Je nachdem, ob eine natürliche Person besteuert wird oder ein Unternehmen, ergeben sich leicht andere Regeln.

12.07.2021 Von: Fabian Petrus
Interkantonale Steuerausscheidung

Immobilien im Privatvermögen

Wenn der Besitzer von Immobilien in mehreren Kantonen ansässig ist, stellt die Zuweisung der Schuldzinsen wohl die häufigste Frage dar. Diese und die Schulden werden nach Lage der Aktiven zugewiesen. Die Lage der Aktiven stellt somit einen zentralen Punkt bei der interkantonalen Steuerausscheidung dar.

Da die Bewertung insbesondere der Grundstücke in den Kantonen unterschiedlich ausfällt, ist mit sog. Repartitionswerten zu arbeiten. Die Repartitionswerte sollen einen Ausgleich schaffen, um die Bewertungsunterschiede der Immobilien in den einzelnen Kantonen zu beheben. In einem ersten Schritt ist somit die Ausscheidung der Vermögenswerte nach Lage der Aktiven vorzunehmen und erst in einem zweiten Schritt können die Erträge den einzelnen Steuerdomizilen zugeordnet werden.

Repartitionswerte

Die Repartitionswerte sind nicht nur für die interkantonale Steuerausscheidung anwendbar, sondern auch für die Ermittlung des im Betrieb einer Einzelfirma investierten Eigenkapitals und dessen Meldung an die AHV.

Der Repartitionswert beträgt in der Regel in Prozenten des kantonalen Steuerwertes (kantonaler Steuerwert x Repartitionsfaktor):

Kanton Nichtlandwirtschaftliche
Grundstücke
Landwirtschaftliche
Grundstücke
Aargau  85 % 100 %
Appenzell Ausserrhoden  70 % 100 %
Appenzell Innerrhoden  110 % 100 %
Bern 100 % 100 %
Basel-Land 260 % 100 %
Basel-Stadt 105 % 100 %
Freiburg 110 % 100 %
Genf 115 % 100 %
Glarus 75 % 100 %
Graubünden 115 % 100 %
Jura 90 % 100 %
Luzern 95 % 100 %
Neuenburg 80 % 100 %
Nidwalden 95 % 100 %
Obwalden 100 % 100 %
St. Gallen 80 % 100 %
Schaffhausen 100 % 100 %
Solothurn 225 % 100 %
Schwyz 80 % 100 %
Thurgau 70% 100 %
Tessin 115 % 100 %
Uri 90 % 80 %
Waadt 80 % 100 %
Wallis 145 % 100 %
Zug 110 % 100 %
Zürich 90 % 100 %

Vermögensausscheidung

Die Vermögensausscheidung erfolgt nach Zuordnung der Lage der Aktiven. Bewegliche Vermögen wie Wertschriften, Forderungen, Fahrzeuge, Gemälde etc. werden dem Hauptwohnsitz zugeordnet. Die Immobilien werden demjenigen Kanton zugewiesen, in dem die Liegenschaft liegt.

Die Schulden hingegen werden proportional nach Lage der Aktiven zugewiesen.

Praxisbeispiel zur Vermögensausscheidung

Der Steuerpflichtige hat seinen Wohnsitz im Kanton Schwyz und ist Besitzer einer Liegenschaft im Kanton Schwyz. Der kantonale Steuerwert in Schwyz beträgt CHF 800 000.–. Im Kanton Tessin ist er zusätzlich Eigentümer einer 3½-Zimmer-Wohnung, mit einem Steuerwert von CHF 240 000.–.

Der Kanton Schwyz als Hauptsteuerdomizil nimmt die Vermögensausscheidung wie folgt vor:

  Total Kanton Schwyz Kanton Tessin
Liegenschaft im Kanton Schwyz 800 000.– 800 000.– 0.–
Liegenschaft im Kanton Tessin 240 000.– 0.– 240 000.–
Repartitionsfaktor   80% 115%
Repartitionswert   640 000.– 276 000.–
Massgebend für die Verteilung der Schulden und Schuldzinsen 916 000.– 640 000.– 276 000.–
In Prozent 100% 69,87% 30,13%

Korrektur Veranlagung Kanton SZ

(Wert / 80 x 20)

229 000.– 160 000.– 69 000.–
Steuerbar SZ 1 145 000.– 800 000.– 345 000.–

Korrektur Veranlagung TI

(Wert /115 x 15)

–119 500.– –83 500.– –36 000.–
Steuerbar TI 796 500.– 556 500.– 240 000.–

 

    Aufgrund der unterschiedlichen Repartitionswerte in den Kantonen Schwyz und Tessin sehen die kantonalen Veranlagungen auch unterschiedlich aus. Der Kanton Schwyz bewertet die im Kanton Tessin gelegene Liegenschaft zu einem Wert von CHF 345 000.–, der Kanton Tessin die im Kanton Schwyz gelegene Liegenschaft zu einem Wert von CHF 556 500.–.

    Sobald Liegenschaften im Privatvermögen sind und eine interkantonale Steuerausscheidung vorzunehmen ist, ist in einem ersten Schritt die Vermögenszuweisung unter Berücksichtigung der Repartitionswerte vorzunehmen. Nachdem die kantonalen Steuerwerte der Liegenschaften mithilfe der Repartitionswerte ausgeglichen wurden, kann das Vermögen in Prozenten nach Lage der Aktiven zugewiesen werden. Dieser Prozentsatz ist dann zu verwenden für die Zuweisung der Schulden wie auch der Schuldzinsen.

    Im oben erwähnten Beispiel übernimmt der Kanton Schwyz 69,87% der Gesamtschulden wie der Gesamtzinsen, währendem der Kanton Tessin 30,13% der Gesamtschulden wie der Gesamtzinsen des Steuerpflichtigen zu übernehmen hat. Eine solche Zuweisung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt auch dann, wenn bspw. nur auf der Immobilie im Kanton Tessin eine Hypothek lastet. Schulden werden immer proportional nach Lage der Aktiven aufgeteilt.

    Einkommensausscheidung

    Die Steuerausscheidung bei natürlichen Personen erfolgt grundsätzlich objektmässig. Das Einkommen aus der Erwerbstätigkeit, Nebenerwerbstätigkeit und die übrigen Einkommen werden dem Hauptsteuerdomizil zugewiesen, die Liegenschaftserträge dem Liegenschaftskanton.

    Bei den Abzügen wie Schulden, Gewinnungskosten, Schuldzinsen, andere Abzüge und Steuerfreibeträge der einzelnen Steuerdomizile erfolgt die Zuteilung wie folgt:

    • Gewinnungskosten: objektmässige Zuweisung;
    • Unterhaltskosten Liegenschaften: objektmässige Zuweisung;
    • Schulden und Schuldzinsen: proportionale Zuweisung nach Lage der Aktiven;
    • Andere Abzüge und Steuerfreibeträge: Zuweisung im Verhältnis der Vermögens- und Einkommensanteile.

    Damit soll erreicht werden, dass jeder Kanton seinen Anteil besteuern kann. Das Gesamteinkommen wird satzbestimmend am Hauptsteuerdomizil und in den Spezialsteuerdomizilen mitberücksichtigt.

    Praxisbeispiel zur Einkommensausscheidung

    Im Zusammenhang mit der Vermögensausscheidung ergibt sich aus dem obigen Beispiel die folgenden Zuweisungen: Die proportionale Zuweisung nach Lage der Aktiven beträgt somit 69,87% zugunsten des Kantons Schwyz resp. 30,13% zugunsten des Kantons Tessin. Die folgenden weiteren Angaben sind bekannt für die Ermittlung der Einkommensausscheidung:

    • Wohnsitz Kanton Schwyz, Ferienwohnung im Kanton Tessin
    • Einkommen aus unselbständiger Erwerbstätigkeit:  CHF 100 000.–
    • Berufsauslagen                                       CHF    8 000.–
    • Einzahlung Säule 3a                                  CHF    6 000.–
    • Liegenschaftsertrag Tessin                           CHF  16 000.–
    • Eigenmietwert Kanton Schwyz                       CHF  12 000.–
    • Hypothekarzinsen 3½-Zimmer-Wohnung Tessin     CHF    6 000.–
    • Hypothekarzinsen Haus Schwyz                      CHF  10 000.–
    • Wertschriftenertrag                                   CHF   5 000.–
    • Sozialabzüge                                                   CHF   5 000.–

    Wie sieht nun die Einkommensausscheidung aus unter Berücksichtigung der Vermögensausscheidung; die proportionale Zuweisung nach Lage der Aktiven beträgt 69,87% Hauptwohnsitz resp. 30,13% Tessin. Der Einfachheit halber wird eine Aufteilung von 70%/30% vorgenommen.

      Total Kanton Schwyz Kanton Tessin
    Liegenschaftsertrag 28 000.– 12 000.– 16 000.–
    Wertschriftenertrag 5 000.– 5 000.– 0.–
    Total Nettovermögensertrag 33 000.– 17 000.– 16 000.–
    Schuldzinsenverteilung 100% 70% 30%
    Schuldzinsen (16 000.–) (11 200.–) (4 800.–)
    Total Nettovermögensertrag nach Schuldzinsen 17 000.– 5 800.– 11 200.–
    Lohn 100 000.– 100 000.– 0.–
    Berufsauslagen (8 000.–) (8 000.–) 0.–
    Säule 3a (6 000.–) (6 000.–) 0.–
    Reineinkommen 103 000.– 91 800.– 11 200.–
    In Prozent 100% 89,13% 10,87%
    Sozialabzüge (Verteilung % Reineinkommen) (5 000.–) (4 456.–) (544.–)
    Steuerbares Einkommen 98 000.– 87 344.– 10 656.–

    Eine Doppelbesteuerung liegt nicht vor. Würde der Steuerpflichtige sein ganzes Einkommen im Kanton Schwyz versteuern, würde der Steuerpflichtige maximal CHF 98 000.– besteuern. Aufgrund der interkantonalen Steuerausscheidung wird er letztendlich gleich gestellt.

    Newsletter W+ abonnieren