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Verkehrswert: Trennungen und Umstrukturierungen mit Immobilien

Dieser Beitrag befasst sich mit Immobilien, gehalten von Kapitalgesellschaften und deren steuerrechtlichen Folgen resp. Problematiken. Die häufigste Konstellation ist sicherlich der Mix zwischen Betriebsgesellschaft und Betriebsliegenschaft resp. Kapitalanlageliegenschaften.

14.06.2022 Von: Fabian Petrus
Verkehrswert

Liegenschaften «beschweren» Unternehmen

Eine der grössten steuerrechtlichen Problematiken bei Betriebsgesellschaften mit Liegenschaften stellt sich im Zeitpunkt der Nachfolge – insbesondere beim Verkauf –, da die Gesellschaften aufgrund der Immobilien ziemlich “schwer” sind. Die Immobilie (häufig nicht nur die Betriebsliegenschaft) hat über die Jahre hinweg einen Wertzuwachs generiert und führt dazu, dass die Gesellschaft relativ “schwer” wird.

Bis zu diesem Zeitpunkt störte es grundsätzlich nicht, dass die Immobilie in der Kapitalgesellschaft war. Es konnten sogar jährlich Abschreibungen vorgenommen werden und dadurch der steuerbare Gewinn reduziert werden. Immobilien werden resp. wurden häufig für die Steuerplanung genutzt.

Die Frage stellt sich ab einem gewissen Zeitpunkt, wie kann ich nun eine Trennung vornehmen resp. wie kann die Immobilie vom Betrieb herausgelöst werden. Auf diese Problematik wird später noch im Detail eingegangen. Vorweg kann bereits erwähnt werden, dass eine steuerneutrale Überführung der Immobilie nur sehr selten möglich ist.

Nachfolgend werden folgende Möglichkeiten und deren Steuerfolgen dargestellt:

  • Überführung ins Privatvermögen;
  • Ausschüttung einer Naturaldividende;
  • Spaltung;
  • Ausgliederung gefolgt von Übertragung;
  • Verkauf Betrieb zu Verkehrswerten.

Überführung ins Privatvermögen

Wird beabsichtigt, die Immobilie aus der Gesellschaft in das Privatvermögen des Aktionärs zu überführen, so liegt letztendlich ein Entnahmetatbestand vor. Auch der Alleinaktionär muss die Immobilie zum Verkehrswert herauslösen.

Hinsichtlich der Steuerfolgen ist wiederum zu unterscheiden zwischen dem dualistischen und dem monistischen System.

  • Auf Bundesebene und in Kantonen mit dem dualistischen System unterliegt die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert der Gewinnsteuer.
  • In Kantonen mit dem monistischen System unterliegen die wiedereingebrachten Abschreibungen (Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Buchwert) der kantonalen Gewinnsteuer, der Wertzuwachsgewinn (Veräusserlungserlös./. Anlagekosten) wird mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst.

Falls der Aktionär die Liegenschaft unter dem Verkehrswert erwirbt, so rechnet die Steuerverwaltung die Differenz zum Verkehrswert auf Ebene der Gesellschaft auf und der Aktionär erhält eine geldwerte Leistung im Umfang dieser Differenz. Die geldwerte Leistung wird als Dividende qualifiziert und der Aktionär kann in den Anspruch der Teilbesteuerung von Dividenden aus qualifizierenden Beteiligungen im Privat- oder Geschäftsvermögen kommen8). Es gilt hier noch zu erwähnen, dass nicht alle Kantone auf den geldwerten Leistungen die privilegierte Dividendenbesteuerung zulassen.

Aufgrund der Tatsache, dass die Übertragung zu Verkehrswerten erfolgen muss, resultiert heute oftmals eine relative hohe Steuerbelastung, da über die Jahre hinweg Abschreibungen vorgenommen worden sind und die Immobilie oftmals an Wert gewonnen hat.

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