Abschaffung Eigenmietwert: Überblick über die neuen Regelungen
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 wurde der Eigenmietwert abgeschafft, was für viele Wohneigentümer eine direkte steuerliche Entlastung bedeutet. Im Gegenzug werden jedoch diverse Abzüge für Liegenschaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen und Rückbaukosten auf Bundesebene gestrichen. Der Schuldzinsenabzug ist neu stark eingeschränkt und bleibt für Ersterwerber nur noch befristet und begrenzt möglich.
Die wichtigsten Punkte:
- Der Eigenmietwert entfällt per 1.1.2028 voraussichtlich für alle selbstgenutzten Wohnliegenschaften.
- Kosten für Unterhalt, Renovationsarbeiten und Energiesparmassnahmen sind neu nicht mehr als Aufwand abziehbar.
- Der Schuldzinsenabzug ist für Erstwohnungen neu auf max. CHF 10'000 (Ehepaare) bzw. CHF 5'000 (andere) im ersten Jahr begrenzt.
- Kantone können neu eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitwohnungen erheben.
- Denkmalpflegerische Arbeiten bleiben unter strengen Voraussetzungen (behördlich angeordnet, nicht subventioniert) abziehbar.
Anna Gross
Leiterin Steuern bei a&o kreston AG. Master in Wirtschafts-, Rechts-& Politikwissenschaften, MAS in Corporate Finance.
Dr. oec. HSG Manuel Vogel, dipl. Steuerexperte, CAS FH Unternehmensnachfolge
Herr Dr. Manuel Vogel ist Spezialist mit überwiegendem Tätigkeitsgebiet Mehrwertsteuer und verfügt über langjährige Beratungserfahrung in nationalen und internationalen MWST-Fragen. Nach seiner Diplomarbeit auf dem Gebiet des nationalen Mehrwertsteuerrechtes an der Universität St. Gallen hat er eine Dissertation an der Universität St. Gallen auf dem Gebiet des internationalen Mehrwertsteuerrechtes verfasst. Er ist Autor verschiedener Publikationen und Referent an Fachveranstaltungen zur MWST und Co-Autor beim Kommentar der Treuhandkammer zum Mehrwertsteuergesetz sowie Prüfungsexperte an verschiedenen eidg. Prüfungen so etwa zum dipl. Steuerexperten. Dr. Manuel Vogel ist CEO und Seniorpartner bei der a&o kreston ag, Baar/Horgen/Zürich. A member of Kreston International, a global network of independent accounting firms.
Wie wirkt sich die Abschaffung des Eigenmietwerts auf die Steuerbelastung und die Abzugsmöglichkeiten von Liegenschaftseigentümern aus?
Einleitung zum Thema Abschaffung Eigenmietwert
Die gesetzliche Grundlage für diese Reform bildet das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (noch nicht im Bundesblatt publiziert, aber basierend auf der verabschiedeten Verfassungsnorm gemäss Art. 129 Abs. 1bis BV).
Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfällt bei der direkten Bundessteuer sowie bei den meisten kantonalen Steuern künftig die fiktive Besteuerung des Vorteils, der durch das Wohnen im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung entsteht. Dies bedeutet für viele Eigenheimbesitzer eine spürbare steuerliche Entlastung – insbesondere für Personen mit geringem Einkommen und hoher Hypothekarverschuldung, die bisher durch den Eigenmietwert steuerlich benachteiligt wurden.
In der Medienmitteilung vom 1. April 2026 teilt der Bundesrat mit, dass die Reform der Wohneigentumsbesteuerung per 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Ab diesem Datum wird der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr besteuert. Gleichzeitig erhalten die Kantone die Möglichkeit, zur Kompensation eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einzuführen.
Mit der Reform entfallen auch die Abzüge für Unterhaltskosten bei selbstgenutztem Wohneigentum auf Ebene Bund, Kantone und Gemeinden. Bei vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum bleibt der Unterhaltskostenabzug bestehen. Schuldzinsen können künftig nur noch anteilsmässig im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abgezogen werden. Für Ersterwerberinnen und Ersterwerber eines Eigenheims in der Schweiz ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Schuldzinsenabzug vorgesehen.
Bei der direkten Bundessteuer entfallen zudem die Abzüge für Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz. Die Kantone können solche Abzüge weiterhin vorsehen, jedoch zeitlich begrenzt.
Gegenfinanzierung durch Wegfall und Einschränkung von Abzügen
Als Kompensation für Abschaffung Eigenmietwert werden verschiedene Abzugsmöglichkeiten aufgehoben oder eingeschränkt. Nachfolgend werden die Regelungen nach der neuen Regelung und der bis dato gültigen Regelung auf Bundesebene und einigen ausgewählten Kantonen zu Vergleich dargelegt.
Kosten für Liegenschaftsunterhalt
Neue Regelung
Die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt wie beispielsweise Renovationsarbeiten (Maler, Fensterersatz usw.) oder der Ersatz fest installierter Elektrogeräte (zum Beispiel Kochherd, Kühlschrank usw.) können in Zukunft für selbstgenutzte Wohnliegenschaften nicht mehr abgezogen werden. Bei vermieteten oder verpachteten Objekten ist der Liegenschaftsunterhalt hingegen weiterhin unbeschränkt abzugsfähig.
Geltende Regelung
Aktuell können bei Liegenschaften im Privatvermögen die werterhaltenden Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und der Anlagenersatz abgezogen werden. Dies bei Bund und den Kantonen.
Unter den aktuellen Regelungen, sowohl auf Bundesebene als auch in den meisten Kantonen stehen dem Liegenschaftseigentümer wahlweise ein effektiver Abzug der nachgewiesenen Unterhaltskosten oder einer pauschalen Abzugsvariante offen. Dieser Pauschalabzug staffelt sich nach dem Alter des Gebäudes:
Für Gebäude mit einem Alter bis zu 10 Jahren gilt in der Regel ein Pauschalabzug von 10% (Bund, Aargau, Luzern, Zug 10%, Ausnahme Zürich mit 20%) des massgeblichen Brutto-Mietertrags oder Eigenmietwerts.
Für ältere Bauten (über 10 Jahre) beträgt der Satz 20% (Bund und die erwähnten Kantone).
Die Bemessungsgrundlage ist in den Kantonen Aargau, Zug und Zürich identisch zum Bund, nämlich der Bruttomietertrag respektive der Eigenmietwert. Luzern berücksichtigt entweder den Bruttomietertrag oder den steuerbaren Mietwert.
Denkmalpflegerische Arbeiten
Neue Regelung:
Auf Bundesebene sind die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts teilweise abziehbar. Dies gilt jedoch nur, wenn die Arbeiten aufgrund gesetzlicher Vorschriften im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen wurden und nicht anderweitig subventioniert sind.
Geltende Regelung:
Regelung auf Bundesebene: Abziehbar sind die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, die der Steuerpflichtige aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat, soweit diese Arbeiten nicht subventioniert sind.
Regelung im Kanton Aargau: Aufwendungen, die dem Denkmalschutz unterliegen und nachweislich behördlich angeordnet wurden, sind abziehbar. Kein Abzug wird auf subventionierte oder von Dritten (z.B. Versicherungen) getragenen Arbeiten gewährt.
Regelung im Kanton Luzern: Der Kanton Luzern lässt den Abzug für nicht subventionierte, behördlich angeordnete oder genehmigte denkmalpflegerische Sanierungen an privaten Liegenschaften sowohl bei der direkten Bundessteuer als auch bei den Kantons- und Gemeindesteuern zu. Ein Kostenabzug für denkmalpflegerische Arbeiten kann nur für nicht gedeckte Kosten bei Privatliegenschaften geltend gemacht werden. Die Arbeiten müssen 2025 bezahlt worden sein.
Regelung im Kanton Zug: Im Kanton Zug kann der steuerliche Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten, die aus gesetzlichen Gründen und im Einvernehmen mit den kantonalen Denkmalbehörden erfolgen, geltend gemacht werden. Es gelten die Bedingungen, dass die Arbeiten nicht bereits durch Subventionen abgedeckt sein dürfen und auf behördliche Weisung ausgeführt wurden.
Regelung im Kanton Zürich: Im Kanton Zürich werden ebenfalls Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten gewährt, sofern sie behördlich angeordnet oder genehmigt sind und nicht subventioniert werden.
Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen
Neue Regelung:
Bei der direkten Bundessteuer (Art. 9 Abs. 3 DBG (neu)) fällt der Abzug für energiesparende und umweltschonende Massnahmen weg. Die Kantone können einen solchen Abzug jedoch bis spätestens 2050 weiterhin vorsehen.
Geltende Regelung:
Regelung auf Bundesebene: Der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen ist nach den geltenden Regeln Art. 32 Abs. 2 DBG zugelassen. Die Kosten für solche Massnahmen können bei der Bundessteuer vom Einkommen abgezogen werden, solange keine Doppelförderung vorliegt (z.B. bei subventionierten Massnahmen ist nur eine Reduktion möglich).
Regelung im Kanton Aargau: Der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen ist bei der Staats- und Gemeindesteuer erlaubt, soweit sie bei der direkten Bundessteuer abziehbar sind. Regelung im Kanton Luzern: Energiesparende und dem Umweltschutz dienende Massnahmen sind nur abziehbar, wenn der Abzug tatsächlicher Kosten gewählt wird.
Regelung im Kanton Zug: Die anrechenbaren Kosten für Massnahmen, die der Einsparung von Energie und dem Umweltschutz dienen (Wärmeisolation von Gebäuden, Kosten für den Einbau oder Ersatz von anerkannten anderen energiesparenden oder der rationellen Energienutzung dienenden Einrichtungen sowie von solchen zur Nutzbarmachung alternativer Energiequellen, Kosten für energietechnische Analysen und Energiekonzepte), sind abziehbar. Allfällige Kostenbeiträge der öffentlichen Hand sind von den anrechenbaren Kosten in Abzug zu bringen. Die Praxis folgt dem Bundesrecht.
Regelung im Kanton Zürich: Zürich erlaubt ebenfalls die Abzugsfähigkeit von Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen auf kantonaler Ebene, gemäss Bundesrecht.
Rückbaukosten bei Ersatzneubau
Neue Regelung:
Im Hinblick auf einen Ersatzneubau können die Rückbaukosten bei den direkten Bundessteuern nicht mehr abgezogen werden. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften können die Kantone jedoch eigene Regelungen zulassen. Im Kanton Luzern können die Rückbaukosten bei einem Ersatzneubau bei der Staats- und Gemeindesteuer berücksichtigt werden.
Geltende Regelung:
Regelung auf Bundesebene: Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau (Abbruchkosten, Demontage, Entsorgung des Altbaus) sind nach Art. 32 Abs. 2 DBG seit 2020 als Unterhaltskosten geltend zu machen, sofern das neue Gebäude innert angemessener Frist auf dem selben Grundstück und durch denselben Eigentümer errichtet wird. Nicht abzugsfähig sind Kosten für Altlastensanierungen, Geländeverschiebungen, Rodungen, Planierungs- oder Aushubarbeiten. Die Kosten können auf die zwei folgenden Steuerperioden vorgetragen werden, wenn sie in einem Jahr nicht ganz ausgeschöpft werden.
Regelung im Kanton Aargau: Rückbaukosten sind auf Kantonsebene steuerlich abziehbar, analog zur Bundessteuer. Sie müssen detailliert ausgewiesen werden und sind nur abziehbar, wenn der Ersatzneubau durch denselben Eigentümer erfolgt. Nicht abzugsfähig sind Altlastensanierungen und gewisse Erdarbeiten.
Regelung im Kanton Luzern: Im Kanton Luzern können Rückbaukosten bei Ersatzneubauten grundsätzlich nur dann abgezogen werden, wenn das abgerissene Gebäude ganz oder teilweise zu Wohnzwecken diente und der Ersatzneubau auf dem gleichen Grundstück errichtet wird. Die Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau sind nur abziehbar, wenn der Abzug tatsächlicher Kosten gewählt wird. Zugrunde liegt die Bundeslösung, Detailregelungen sind restriktiver als in anderen Kantonen.
Regelung im Kanton Zug: Der Kanton Zug hat die Bundesregelung übernommen, d.h. Rückbaukosten bei Ersatzneubau sind als Unterhaltskosten abziehbar, sofern der Neubau vom gleichen Eigentümer nach Abriss auf demselben Grundstück und innert angemessener Frist (typisch 2 Jahre) errichtet wird.
Regelung im Kanton Zürich: Auch Zürich lässt den Abzug für Rückbaukosten bei einem Ersatzneubau zu, nach identischen Bedingungen wie beim Bund (gleicher Eigentümer, gleichartiger Zweck, angemessene Frist).
Übertragungsmöglichkeit der Abzüge
Neue Regelung:
Die Übertragungsmöglichkeit für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie für den Rückbau kann kantonal geregelt werden. Im Kanton Luzern dürfen diese Kosten höchstens auf zwei Steuerperioden übertragen werden.
Geltende Regelung:
Regelung auf Bundesebene: Nicht vollständig im Jahr des Anfalls abziehbare Kosten für Energiespar-/ Umweltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten (Ersatzneubau) können auf maximal zwei nachfolgende Steuerperioden übertragen werden. Übertrag gilt nur, wenn das Reineinkommen ohne Sozialabzüge negativ ist. Die Kosten müssen im Jahr des Anfalls vollständig deklariert werden.
Regelung im Kanton Aargau: Es gilt eine analoge Regelung wie beim Bund. Wenn das Reineinkommen negativ ist, ist der Übertrag auf die beiden nächsten Steuerperioden möglich. Dies betrifft sowohl Energiespar-/ Umweltschutzmassnahmen als auch Rückbaukosten. Nachweise und genaue Deklaration sind erforderlich.
Regelung im Kanton Luzern: Im Kanton Luzern können nicht berücksichtigte Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten höchstens auf die zwei nächsten Steuerperioden übertragen werden. Übertrag ist auch bei Wohnsitzwechsel, Verkauf, Erbfall oder Schenkung möglich, sofern die Voraussetzungen weiter erfüllt sind.
Regelung im Kanton Zug: Der Kanton Zug übernimmt die Bundesregelung wonach die Übertragung nicht berücksichtigter Energiespar- und Rückbaukosten auf maximal zwei Folgeperioden erfolgt. Dies ist nur insoweit möglich, als diese Kosten im Jahr, in denen sie angefallen sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden konnten.
Regelung im Kanton Zürich: Kanton Zürich sieht ebenfalls vor, dass Energiesparmassnahmen und Rückbaukosten auf bis zu zwei nachfolgende Steuerperioden übertragen werden dürfen, wenn sie im Anfallsjahr steuerlich nicht ausgeschöpft werden können.
Schuldzinsen
Neue Regelung:
Mit der neuen Regelung entfällt der Schuldzinsenabzug für Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge. Für Vermieterinnen und Verpächter bleibt er im Rahmen einer Quote teilweise möglich, die sich am Verhältnis von vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen orientiert.
Ersterwerberinnen und -erwerber von selbstbewohntem Wohneigentum profitieren von einer Sonderregelung. Ehepaare können im ersten Jahr nach dem Erwerb bis zu CHF 10'000, übrige Steuerpflichtige bis zu CHF 5'000 der auf dieser Liegenschaft entfallenden privaten Schuldzinsen abziehen. In den nachfolgenden Steuerjahren vermindert sich der maximal abziehbare Betrag jährlich um zehn Prozent des Höchstbetrags.
Geltende Regelung:
Regelung auf Bundesebene: Die privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge und weitere 50‘000 CHF sind abziehbar.
Regelung im Kanton Aargau: Die Schuldzinsen auf Privatvermögen können von den steuerbaren Einkünften in Abzug gebracht werden. Nicht abzugsfähig sind: Amortisationsraten (Kapitalrückzahlungen); Leasingraten (Mietzinsen); Eigenkapitalzinsen (Zins für das in eigene Grundstücke oder Betriebe investierte Eigenkapital). Der Abzug von privaten Schuldzinsen ist auf den Betrag der Vermögenserträge und weiteren CHF 50'000 beschränkt. Schuldzinsen, die in der Erfolgsrechnung oder in anderen Einkommensberechnungen schon berücksichtigt worden sind, dürfen nicht nochmals eingesetzt werden.
Regelung im Kanton Luzern: Es können nur Zinsen und Kreditkosten (Kommission, Spesen) von steuerrechtlich anerkannten Schulden abgezogen werden. Private Schuldzinsen sind höchstens im Umfang der steuerbaren Erträge aus beweglichen und unbeweglichen Privatvermögen und weitere CHF 50’000.– abziehbar.
Regelung im Kanton Zug: Die Hypothekarzinsen sind im Schuldenverzeichnis anzugeben und sind abziehbar. Nicht abzugsberechtigt sind Amortisationen, Baurechtszinsen bei selbst bewohnten Liegenschaften, Leasingraten und darin enthaltene Zinsanteile. Die privaten Schuldzinsen (Hypothekarzinsen, andere private Schuldzinsen, Schuldzinsen aus unverteilten Erbschaften, Baukreditzinsen) können insgesamt nur im Umfang des steuerbaren Ertrages aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen zuzüglich Fr. 50 000.– abgezogen werden.
Regelung im Kanton Zürich: Die Schuldzinsen auf Privatvermögen können von den steuerbaren Einkünften so weit in Abzug gebracht werden, als sie den Bruttoertrag aus beweglichem und unbeweglichem Privatvermögen (inkl. Eigenmietwert) und weiterer CHF 50’000 nicht übersteigen. Baurechtszinsen sind bei den Liegenschaftenunterhaltskosten geltend zu machen (Details siehe Seite 29) und fallen nicht unter die oben genannte Beschränkung.
Exkurs
Welchen Stellenwert die Steuerabzüge bei der Entscheidung für eine energetische Sanierung haben, zeigen Umfrageergebnisse von Wüst und Partner aus dem Immo-Barometer 2025. Dort benannten ca. 480 Wohneigentumsbesitzer die Gründe, weshalb sie eine energetische Sanierung bereits realisiert oder geplant haben. Steuerliche Vorteile erweisen sich dabei als ein wesentlicher Einflussfaktor: Für 22% als fast ein Viertel der Befragten waren Steuerersparnisse ausschlaggebend für die Sanierung; bei weiteren 45 Prozent waren bzw. sind Steuerersparnisse von Bedeutung bei der Planung. Noch häufiger wurden jedoch die Aussicht auf sinkende Energiekosten, die Verfügbarkeit von Eigenkapital sowie das persönliche Interesse an einer verbesserten ökologischen Nachhaltigkeit als ausschlaggebende Faktoren genannt (siehe Abbildung 1).
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