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Personaldienstbarkeit: Baurecht als Personaldienstbarkeit und dessen Steuerfolgen

Am 3.5.2011 wurde mit öffentlich beurkundetem Vertrag ein unselbständiges und nicht dauerndes Baurecht zugunsten der X AG in der Gemeinde von Attalens (Kanton FR) begründet. Gemäss Baurechtsvertrag ist die Baurechtsdauer auf 10 Jahre beschränkt, kann aber durch Ausübung einer Option 6 Monate vor Ablauf der Baurechtsdauer bis zum 31.12.2030 verlängert werden. Zudem wurde im Baurechtsvertrag die Formulierung aufgenommen, es handle sich um eine "beschränkt übertragbare (…) Dienstbarkeit". Das zuständige Grundbuchamt veranlagte in der Folge die Handänderungssteuer. Zu Recht?

09.02.2022 Von: Dr. Alain Villard
Personaldienstbarkeit

Gesetzliche Grundlagen

Für den vorliegenden Sachverhalt sind das Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210), die Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV; SR 211.432.1) sowie diverse, kantonale Handänderungssteuergesetze (HGStG FR, SGF 635.1.1; StG OW, GDB 641.4; HStG LU, SRL 645; HGStG BS, 650.100; StG SG 811.1) zu konsultieren.

Begriff des Baurechts

Das Baurecht ist in den Art. 779 ff. ZGB geregelt und gibt dem Berechtigten die Möglichkeit eine Baute auf fremdem Boden zu errichten und fortbestehen zu lassen. Damit durchbricht das Baurecht das Akzessionsprinzip, wonach Bauten immer Bestandteil des Grundstückes bilden. Das Baurecht kann als Personaldienstbarkeit errichtet werden, indem einer bestimmten Person auf einem genau bezeichneten Grundstück das Recht vergeben wird, eine Baute zu errichten. Das Baurecht kann auch als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden, wenn es selbständig und dauernd ist.

Selbständigkeit und Dauerhaftigkeit des Baurechts

Zivilrechtliche Würdigung

Mit dem öffentlich beurkundeten Baurechtsvertrag vom 3.5.2011 wurde ausdrücklich ein unselbständiges und nicht dauerndes Baurecht als Dienstbarkeit im Sinne von Art. 675 und Art. 779 ff. ZGB begründet. Gemäss geltendem Recht qualifiziert ein Baurecht erst ab einem Zeitraum von 30 Jahren als dauernd (vgl. Art. 655 Abs. 3 Ziff. 2 ZGB, Art. 22 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 GBV sowie CHK-HandKomm-Henggeler, Art. 779 N 5). Das vorliegende Baurecht wurde für eine Zeitdauer von 28 Jahren abgeschlossen und qualifiziert gemäss einschlägiger Bestimmungen zweifelsfrei als nicht dauernd.

Damit das Baurecht selbständig ist, muss dieses übertragbar sein (vgl. Art. 22 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 GBV sowie CHK-HandKomm-Heberlein/Breitschmid/Belser/Rieder, Art. 655 N 7). Wenn die Übertragung z.B. nur an bestimmte Personen möglich ist oder ein Dritter die Genehmigung der Übertragung nach Belieben verweigern kann, so ist die Selbständigkeit des Rechts zu verneinen (vgl. BSK ZGB II-Laim, Art. 655 N 15). Die Übertragbarkeit des Baurechts ist im Errichtungsakt geregelt. Danach darf der Baurechtsgeber nicht ohne wichtigen Grund die Übertragung des Baurechts versagen und der Übernehmer muss die obligatorisch wirkenden Bestimmungen (Mietzins, Mietfläche, Dauer des Baurechts, Option) gegen sich gelten lassen. Die Selbständigkeit des Baurechts ist damit zumindest angezweifelt und besteht im Zweifelsfalle eher nicht im Sinne von Art. 655 Abs. 3 ZGB. Im Einklang mit dieser Ansicht steht auch die Qualifikation des vertragsaufsetzenden Notars, Herr Muster, als "beschränkt übertragbare (…) Dienstbarkeit".

Entsprechend diesen Ausführungen qualifizierte das vorliegende Baurecht als unselbständig und nicht dauernd.

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