Steueraufschub: Besondere Aspekte bei der Grundstückgewinnsteuer
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Ein Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer tritt ein, wenn ein Veräusserungstatbestand vorliegt, die Steuer jedoch nicht sofort erhoben wird, sondern auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. Dies ist beispielsweise bei Erbgängen, Schenkungen oder Umstrukturierungen der Fall, wobei die latente Steuerlast auf den neuen Eigentümer übergeht. Entscheidend ist die Kenntnis des jeweiligen kantonalen Systems, da dies bestimmt, ob der Gewinn überhaupt der Grundstückgewinnsteuer unterliegt oder bereits durch andere Steuern abgedeckt ist.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer auf den Wertzuwachs bei der Veräusserung von Immobilien.
- Im monistischen System (z. B. Zürich, Bern) unterliegen sowohl private als auch geschäftliche Gewinne der Grundstückgewinnsteuer.
- Im dualistischen System (z. B. St. Gallen, Aargau) wird der Gewinn aus Geschäftsvermögen meist durch die Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst, nicht durch die Grundstückgewinnsteuer.
- Ein Steueraufschub bedeutet nicht Steuerbefreiung, sondern eine Verschiebung der Fälligkeit auf den Zeitpunkt der endgültigen Veräusserung.
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.
Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben und wie unterscheiden sich die kantonalen Systeme?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer. Erfasst wird der Gewinn (Wertzuwachsgewinn) aus der Veräusserung eines Grundstückes, eines Grundstückanteils sowie aus der Veräusserung von Rechten an solchen. Als Gewinn gilt der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt.1) Somit unterliegt die Wertsteigerung der Grundstückgewinnsteuer.
Auf Bundesebene realisiert der Verkäufer im Sinne von Art. 16 Abs. 3 DBG einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn, sofern die Liegenschaft Privatvermögen darstellt. Befindet sich die Liegenschaft jedoch im Geschäftsvermögen, wird der Gewinn mit der Einkommenssteuer auf Bundesebene erfasst.
Monistisches vs. dualistisches System
Der Gewinn auf Grundstücken unterliegt in den Kantonen zwei unterschiedlichen Systemen, dem monistischen und dem dualistischen System.
Monistisches System
Im monistischen System (auch “Zürcher System” genannt) werden sowohl die privaten wie auch die geschäftlichen Grundstückgewinne mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Jeder Verkauf einer Immobilie löst im monistischen System somit den Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer aus.
Dies bedeutet vorliegend, dass die Zürcher Grundstückgewinnsteuer auch beim Verkauf einer Immobilie im Kanton Zürich gelegen, gehalten von einer Kapitalgesellschaft mit Sitz im Kanton St. Gallen, erhoben wird.
Der Wertzuwachsgewinn in der Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und den Anlagekosten (dazumaliger Erwerbspreis plus Investitionen) unterliegt der Grundstückgewinnsteuer.
Ist der Verkäufer eine juristische Person (oder Liegenschaften des Geschäftsvermögens), unterliegt die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Buchwert der Gewinnsteuer (sog. wiedereingebrachte Abschreibungen). Dieser Betrag wurde über die Jahre hinweg vom Eigentümer der Liegenschaft abgeschrieben und steuerlich geltend gemacht. Im Zeitpunkt des Verkaufs werden die stillen Reserven realisiert und besteuert.
Das monistische System kommt in den Kantonen Basel-Land, Basel-Stadt, Bern, Jura, Nidwalden, Schwyz, Tessin, Uri und Zürich zur Anwendung.
Dualistisches System
Im dualistischen System (auch “St. Galler System” genannt) unterliegen grundsätzlich nur Gewinne auf Grundstücken des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer.
Der Gewinn aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens (Personengesellschaften, Einzelfirma oder Kapitalgesellschaften) wird dagegen mit der Einkommens- resp. der Gewinnsteuer erfasst.
Die Kantone Aargau, Appenzell A.Rh., Appenzell I.Rh., Freiburg, Genf, Glarus, Graubünden, Luzern, Neuenburg, Obwalden, Schaffhausen, Solothurn, St. Gallen, Thurgau, Waadt, Wallis und Zug wenden das dualistische System an.
Steueraufschub
Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Veräusserungstatbeständen erhoben. In gewissen Fällen einer Veräusserung wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben. Diese Fälle werden als steueraufschiebende Veräusserungen qualifiziert.
Ein Steueraufschub bedeutet, dass die Grundstückgewinnsteuer, heute aufgeschoben, in einem späteren Zeitpunkt fällig wird.
Ein Steueraufschub kommt häufig in Erbfällen zum Zug. Einer der Erben erhält die Liegenschaft, die anderen Erben erhalten andere Werte. Oftmals wird in solchen Fällen vergessen, dass der Erbe der Liegenschaft eine sog. latente Steuerlast übernimmt. Der Grundstückgewinn, welcher eigentlich der Besteuerung unterliegt, wird aufgeschoben und falls der Erbe die Liegenschaft veräussert, muss er die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. In solchen Fällen ist es empfehlenswert, die latente Steuer in die Berechnung miteinzubeziehen.
Im Folgenden wird auf die einzelnen steueraufschiebenden Veräusserungen eingegangen. Im Sinne von Art. 12 Abs. 3 StHG sind folgende steueraufschiebenden Veräusserungen zu beachten:
- Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
- Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht;
- Landumlegung und dergleichen;
- Ersatzbeschaffung Landwirtschaft/Verbesserung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke;
- Ersatzbeschaffung Eigenheim;
- Umstrukturierungen;
- Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen.
Checkliste
- Kantonale Systematik prüfen: Liegt ein monistisches oder dualistisches System vor?
- Eigentumsverhältnis klären: Handelt es sich um Privat- oder Geschäftsvermögen?
- Erbfall analysieren: Wurde die Liegenschaft im Erbweg übertragen und die latente Steuerlast beachtet?
- Güterrecht prüfen: Findet ein Eigentumswechsel zwischen Ehegatten statt?
- Ersatzbeschaffung dokumentieren: Liegt eine direkte Wiederanlage vor (Eigenheim oder Betriebsvermögen)?
- Umstrukturierung bestätigen: Sind die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Umstrukturierung erfüllt?
- Landumlegung prüfen: Betrifft die Transaktion landwirtschaftliche Grundstücke?
- Buchwerte aktualisieren: Sind die stillen Reserven und Abschreibungen korrekt erfasst?
- Steuerberater konsultieren: Bei komplexen Fällen frühzeitig fachlichen Rat einholen.
- Vertragsgestaltung prüfen: Wurden die steuerlichen Folgen im Kaufvertrag oder Erbvertrag berücksichtigt?
FAQ: Steueraufschub
Was bedeutet ein Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer?
Ein Steueraufschub bedeutet, dass die Steuerpflicht zwar entsteht, die Zahlung aber auf einen späteren Zeitpunkt, meist bei der nächsten Veräusserung, verschoben wird. Die Steuerlast geht dabei auf den neuen Eigentümer über.
In welchen Kantonen gilt das monistische System?
Das monistische System, bei dem sowohl private als auch geschäftliche Grundstückgewinne der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, gilt unter anderem in den Kantonen Zürich, Bern, Basel-Land, Basel-Stadt, Jura, Nidwalden, Schwyz, Tessin und Uri.
Wie wird der Gewinn im dualistischen System besteuert?
Im dualistischen System unterliegen nur Gewinne aus dem Privatvermögen der Grundstückgewinnsteuer. Gewinne aus dem Geschäftsvermögen werden hingegen durch die Einkommens- oder Gewinnsteuer auf Bundesebene oder kantonaler Ebene erfasst.
Welche Fälle ermöglichen einen Steueraufschub?
Ein Steueraufschub ist unter anderem möglich bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Schenkung, im Güterrecht zwischen Ehegatten, bei Landumlegung, Ersatzbeschaffung (Eigenheim oder Landwirtschaft) sowie bei Umstrukturierungen.
Was passiert mit der latenten Steuerlast bei einer Erbschaft?
Der Erbe einer Liegenschaft übernimmt die latente Steuerlast. Wird die Immobilie später veräussert, muss der Erbe die Grundstückgewinnsteuer auf den gesamten Wertzuwachs (inklusive der Zeit vor dem Erbfall) bezahlen, sofern kein neuer Aufschub greift.
