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Steueraufschub: Besondere Aspekte bei der Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Veräusserungstatbeständen erhoben. Es gibt jedoch Fälle, wo eine Veräusserung vorliegt, die Grundstückgewinnsteuer jedoch nicht erhoben wird. Ein solcher Steueraufschub kann in verschiedenen Fällen erfolgen.

15.11.2022 Von: Fabian Petrus
Steueraufschub

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer. Erfasst wird der Gewinn (Wertzuwachsgewinn) aus der Veräusserung eines Grundstückes, eines Grundstückanteils sowie aus der Veräusserung von Rechten an solchen. Als Gewinn gilt der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt.1) Somit unterliegt die Wertsteigerung der Grundstückgewinnsteuer.

Auf Bundesebene realisiert der Verkäufer im Sinne von Art. 16 Abs. 3 DBG einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn, sofern die Liegenschaft Privatvermögen darstellt. Befindet sich die Liegenschaft jedoch im Geschäftsvermögen, wird der Gewinn mit der Einkommenssteuer auf Bundesebene erfasst.

Monistisches vs. dualistisches System

Der Gewinn auf Grundstücken unterliegt in den Kantonen zwei unterschiedlichen Systemen, dem monistischen und dem dualistischen System.

Monistisches System

Im monistischen System (auch “Zürcher System” genannt) werden sowohl die privaten wie auch die geschäftlichen Grundstückgewinne mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Jeder Verkauf einer Immobilie löst im monistischen System somit den Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer aus.

Dies bedeutet vorliegend, dass die Zürcher Grundstückgewinnsteuer auch beim Verkauf einer Immobilie im Kanton Zürich gelegen, gehalten von einer Kapitalgesellschaft mit Sitz im Kanton St. Gallen, erhoben wird.

Der Wertzuwachsgewinn in der Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und den Anlagekosten (dazumaliger Erwerbspreis plus Investitionen) unterliegt der Grundstückgewinnsteuer.

Ist der Verkäufer eine juristische Person (oder Liegenschaften des Geschäftsvermögens), unterliegt die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Buchwert der Gewinnsteuer (sog. wiedereingebrachte Abschreibungen). Dieser Betrag wurde über die Jahre hinweg vom Eigentümer der Liegenschaft abgeschrieben und steuerlich geltend gemacht. Im Zeitpunkt des Verkaufs werden die stillen Reserven realisiert und besteuert.

Das monistische System kommt in den Kantonen Basel-Land, Basel-Stadt, Bern, Jura, Nidwalden, Schwyz, Tessin, Uri und Zürich zur Anwendung.

Dualistisches System

Im dualistischen System (auch “St. Galler System” genannt) unterliegen grundsätzlich nur Gewinne auf Grundstücken des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer.

Der Gewinn aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens (Personengesellschaften, Einzelfirma oder Kapitalgesellschaften) wird dagegen mit der Einkommens- resp. der Gewinnsteuer erfasst.

Die Kantone Aargau, Appenzell A.Rh., Appenzell I.Rh., Freiburg, Genf, Glarus, Graubünden, Luzern, Neuenburg, Obwalden, Schaffhausen, Solothurn, St. Gallen, Thurgau, Waadt, Wallis und Zug wenden das dualistische System an.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Veräusserungstatbeständen erhoben. In gewissen Fällen einer Veräusserung wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben. Diese Fälle werden als steueraufschiebende Veräusserungen qualifiziert.

Ein Steueraufschub bedeutet, dass die Grundstückgewinnsteuer, heute aufgeschoben, in einem späteren Zeitpunkt fällig wird.

Ein Steueraufschub kommt häufig in Erbfällen zum Zug. Einer der Erben erhält die Liegenschaft, die anderen Erben erhalten andere Werte. Oftmals wird in solchen Fällen vergessen, dass der Erbe der Liegenschaft eine sog. latente Steuerlast übernimmt. Der Grundstückgewinn, welcher eigentlich der Besteuerung unterliegt, wird aufgeschoben und falls der Erbe die Liegenschaft veräussert, muss er die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. In solchen Fällen ist es empfehlenswert, die latente Steuer in die Berechnung miteinzubeziehen.

    Im Folgenden wird auf die einzelnen steueraufschiebenden Veräusserungen eingegangen. Im Sinne von Art. 12 Abs. 3 StHG sind folgende steueraufschiebenden Veräusserungen zu beachten:

    • Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
    • Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht;
    • Landumlegung und dergleichen;
    • Ersatzbeschaffung Landwirtschaft/Verbesserung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke;
    • Ersatzbeschaffung Eigenheim;
    • Umstrukturierungen;
    • Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen.

    15.11.2022, überarbeitet von Dr. Peter Burkhalter

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