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Immobilienübertragung: Verschiedene Methoden und ihre Konsequenzen

Die Übertragung einer Immobilie kann aus Sicht der Schweizer Mehrwertsteuer auf verschiedene Arten erfolgen, wobei die richtige Wahl der Übertragungsart von erheblicher finanzieller Bedeutung sein kann. Die MWST hat dabei nicht nur Auswirkungen auf die Liquidität, sondern letztlich auch auf den wirtschaftlichen Endkaufpreis von Immobilien.

15.06.2020 Von: Henrik Dummermuth, Michel Hürlimann
Immobilienübertragung

Nachfolgend eine Übersicht zu den Folgen der verschiedenen Optionen für Käufer und Verkäufer.

Immobilienübertragung als von der Steuer ausgenommene Leistung

Der Verkauf einer Immobilie ohne MWST ist aus MWST-Sicht an keine besonderen Voraussetzungen geknüpft.

Käufer:

Durch den Wegfall der MWST geniesst der Käufer einen Liquiditätsvorteil von 7,7% des Kaufpreises ohne den Wert des Bodens. Wird allerdings vom Verkäufer nicht als Vorsteuer abzugsfähige MWST ganz oder teilweise verdeckt im Kaufpreis auf den Käufer überwälzt, so übernimmt der Käufer diese endgültige MWST-Belastung. Eine spätere Einlageentsteuerung (z.B. wenn er die Immobilie für zum Vorsteuerabzug berechtigende zwecke nutzt) bleibt ihm damit inskünftig verwehrt. Ob der Käufer die im Zusammenhang mit dem Erwerb anfallenden Vorsteuern geltend machen kann, ist von seiner künftigen Nutzung der Immobilie für steuerbare Zwecke abhängig.

Verkäufer:

Beim Verkäufer kann der Verkauf einer Immobilie ohne MWST zu einer negativen Vorsteuerkorrektur ("Eigenverbrauchbesteuerung") auf dem MWST-Zeitwert führen. Dies bedeutet, dass er die im Zusammenhang mit seinen Investitionen sowie allenfalls übrigen Kosten der Immobilie angefallene und geltend gemachte MWST dem Fiskus vollständig oder anteilsmässig zurückzubezahlen hat. Um diesen Nachteil auszugleichen, kann der Verkäufer diese MWST verdeckt in den Verkaufspreis einkalkulieren.

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