MWST Liegenschaften: Vermietung mit oder ohne Option?
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Die Vermietung von Immobilien ist in der Schweiz grundsätzlich von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter freiwillig optiert, was jedoch nur zulässig ist, wenn der Mieter die Liegenschaft nicht ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt. Bei einer Optierung kann der Vermieter Vorsteuerabzug geltend machen, während bei nicht optierten Verträgen die Mehrwertsteuer für den Eigentümer eine reine Kostenbelastung darstellt.
Die wichtigsten Punkte:
- Grundsatz: Vermietung ist von der MWST ausgenommen.
- Optierung möglich, wenn keine ausschliessliche Wohnnutzung vorliegt.
- Optierung ermöglicht Vorsteuerabzug für den Vermieter.
- Ferienwohnungen sind bei Mieterträgen über CHF 40'000.– MWST-pflichtig.
- Nebenkosten folgen der steuerlichen Behandlung der Miete.
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.
Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.
Wann unterliegt die Vermietung von Liegenschaften der Mehrwertsteuer und wann ist eine Optierung möglich?
Besondere Bestimmungen bei MWST Liegenschaften
Somit kann nur eine Person im Sinne der Mehrwertsteuer steuerpflichtig werden, die ein Unternehmen betreibt und Leistungen im Inland erbringt oder den Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit oder eine Betriebsstätte in der Schweiz hat.
Besondere Bestimmungen gelten für die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern und/oder Parkplätze. Diese gelten als eigenen Betrieb oder Betriebsteil im Sinne der MWST, wenn der jährliche Mietertrag aus solchen Objekten mehr als CHF 40 000.– beträgt. Liegen die Mieterträge der Ferienwohnungen unter dieser Schwelle, so wären sie nicht MWST-pflichtig, auch wenn die Einzelunternehmung für die übrigen Erträge der MWST unterliegen würde.
Hingegen können Immobilienhändler und Gesellschaften mit Immobilien mehrwertsteuerpflichtig werden, weshalb in gewissen Konstellationen die Mehrwertsteuer anfallen kann – sofern hierfür optiert wird.
Wird die Liegenschaft geschäftlich für einen steuerbaren Zweck genutzt wie zum Beispiel die Vermietung von Sälen im Hotel- und Gastgewerbe, liegt eine Mehrwertsteuerpflicht vor. Der Vorteil liegt darin, dass die vorsteuerbelasteten Aufwendungen/Anschaffungskosten im Umfang der steuerbaren Nutzung zum Vorsteuerabzug berechtigen. Nachteilig ist, dass abgerechnet werden muss, sobald die Liegenschaft nicht mehr für einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird (bspw. bei der Vermietung von Wohnungen ausschliesslich für Wohnzwecken).
Im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG ist die Vermietung von Immobilien von der MWST ausgenommen. In Art. 21 Abs 2 Ziff. 21 lit. a – f MWSTG sind einige Ausnahmen aufgelistet, welche steuerbar sind. Anspruch auf Vorsteuerabzug ist aufgrund von Art. 29 Abs. 1 MWSTG nicht gegeben, sofern bei von der Steuer ausgenommenen Leistungen für die Vermietung nicht optiert wird.
Die freiwillige Unterstellung unter die Mehrwertsteuer ist bei der Vermietung von Immobilien möglich, sofern der Gegenstand vom Empfänger nicht ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird oder genutzt werden soll (Optierung im Sinne von Art. 22 MWSTG).
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Werden Immobilien ganz oder teilweise vermietet, so ist grundsätzlich die Vermietung von der Steuer ausgenommen. Es besteht jedoch die Möglichkeit zur Option. Die Option ist nur ausgeschlossen, wenn der Empfänger die Liegenschaft ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt.
MWST Liegenschaften - Vermietung ohne Option
Sofern der Mieter die Liegenschaft ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt, darf nicht optiert werden. In diesen Fällen – und in Fällen, wo auf die Optierung verzichtet wird - unterliegt der Mietzins nicht der Mehrwertsteuer und der Eigentümer der Liegenschaft hat keinen Anspruch auf Vorsteuerabzug.
Dies ist oft der Fall bei grossen Liegenschaftsgesellschaften, welche Immobilien halten, die an Privatpersonen als Wohnungen vermietet werden. Für diese Gesellschaften stellen die vorsteuerbelasteten Aufwendungen eine Endbelastung dar und die Mehrwertsteuer ist ein reiner Kostenfaktor.
MWST Liegenschaften - Vermietung mit Option
Sofern die Voraussetzungen im Sinne von Art. 22 MWSTG erfüllt sind, kann für die Vermietung optiert werden. Somit hat der Eigentümer der Liegenschaft auch Anspruch auf Vorsteuerabzug (Art. 29 Abs. 1 MWSTG).
Damit der Mieter den Vorsteuerabzug auch geltend machen kann, ist es empfehlenswert, den Mietvertrag so auszugestalten, dass die Anforderungen der Rechnungsstellung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 MWSTG erfüllt sind. Falls der Mieter den Gegenstand als Untermiete weitervermietet, kann er wiederum selbst entscheiden, ob er den Gegenstand mit oder ohne Option weitervermietet.
Checkliste
- Prüfen, ob der Mieter die Liegenschaft ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt.
- Falls ja: Optierung ist ausgeschlossen, MWST nicht erhoben.
- Falls nein: Optierung nach Art. 22 MWSTG prüfen und beantragen.
- Mietvertrag so gestalten, dass Rechnungsstellungsvoraussetzungen (Art. 26 Abs. 2 MWSTG) erfüllt sind.
- Bei gemischter Nutzung (teilweise Wohnen, teilweise gewerblich) Aufteilungsquote nach Flächen bestimmen.
- Vorsteuerabzug nur im Verhältnis der geschäftlichen Nutzung geltend machen.
- Bei Nutzungsänderung (z. B. Wechsel von gewerblich zu Wohnen) Eigenverbrauch oder Einlageentsteuerung berechnen.
- Nebenkosten entsprechend der Miete steuerlich behandeln.
- Bei Ferienwohnungen prüfen, ob jährliche Mieterträge die Schwelle von CHF 40'000.– überschreiten.
- Bei Teilvermietung Option pro Räumlichkeit separat entscheiden.
Die Nebenkosten sind grundsätzlich steuerlich gleich zu behandeln wie die Miete und der Eigentümer kann den Vorsteuerabzug geltend machen. Auch kann er den Vorsteuerabzug auf Aufwendungen für Unterhalt und Investitionen geltend machen.
Eine Nutzungsänderung und dementsprechend entweder ein Tatbestand des Eigenverbrauchs oder ein Tatbestand der Einlageentsteuerung liegt beim Mieterwechsel vor, wenn einem optierten Mietverhältnis ein nicht optiertes folgt respektive umgekehrt. Aufgrund der Nutzungsänderung ist entweder der Eigenverbrauch oder die Einlageentsteuerung vorzunehmen.
MWST Liegenschaften - Teilweise Vermietung mit Option
Es ist nicht Voraussetzung, dass die Liegenschaft als Ganzes mit Option vermietet wird. Die Option kann in einer Liegenschaft für jede einzelne Räumlichkeit separat geltend gemacht werden, sofern die Voraussetzung der Option für die betreff ende Räumlichkeit zulässig ist. Somit kann der Eigentümer der Liegenschaft für das gleiche Gebäude Mietverträge abschliessen mit Option und ohne Option.
Der Vorsteuerabzug darf in solchen Fällen selbstverständlich nicht in vollem Umfange geltend gemacht werden, sondern im Sinne von Art. 30 Abs. 1 MWSTG nach dem Verhältnis der Verwendung. Es ist somit aufzuteilen zwischen der geschäftlichen Nutzung und Vermietung mit Option und der privaten Nutzung mit Vermietung ohne Option. Die Aufteilung kann bspw. anhand der Wohn- resp. Nutzungsflächen in m2 gemacht werden
FAQ: MWST Liegenschaften
Was bedeutet die Optierung bei der Vermietung von Liegenschaften?
Die Optierung ist die freiwillige Unterstellung der Vermietung unter die Mehrwertsteuer. Sie ist möglich, wenn der Mieter die Liegenschaft nicht ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt, und erlaubt dem Vermieter den Vorsteuerabzug.
Wann ist eine Optierung ausgeschlossen?
Eine Optierung ist ausgeschlossen, wenn der Empfänger der Leistung die Liegenschaft ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt. In diesem Fall ist der Mietzins von der MWST ausgenommen und kein Vorsteuerabzug möglich.
Wie werden Nebenkosten bei der MWST behandelt?
Nebenkosten sind grundsätzlich steuerlich gleich zu behandeln wie die Miete. Wird die Miete mit Option verrechnet, können auch die Nebenkosten mit dem Vorsteuerabzug belastet werden.
Kann bei einem Gebäude teilweise mit und teilweise ohne Option vermietet werden?
Ja, die Option kann für jede einzelne Räumlichkeit separat geltend gemacht werden. Der Vorsteuerabzug muss dann jedoch anteilsmässig nach dem Verhältnis der geschäftlichen und privaten Nutzung aufgeteilt werden.
Was passiert bei einer Nutzungsänderung im Mietverhältnis?
Wechselt eine Liegenschaft von einer optierten zu einer nicht optierten Nutzung oder umgekehrt, liegt eine Nutzungsänderung vor. Dies löst entweder den Tatbestand des Eigenverbrauchs oder der Einlageentsteuerung aus.
