Nachhaltiges Bauen: Rechtliche Aspekte und Entwicklungen
Dr.iur. Maja Baumann
Dr. iur. Maja Baumann, LL.M. in Corporate Law (NYU), ist Partnerin der Kanzlei REBER und berät Unternehmen und Private in Fragen des Gesellschafts-, Vertrags- und Immobilien rechts.
Passende Arbeitshilfen
1. Die Energiestrategie 2050 und ihre Auswirkungen auf den Immobiliensektor
Im Rahmen der Energiestrategie 2050 verfolgt die Schweiz ambitionierte Ziele zur Reduktion der Treibhausgasemissionen und zur Förderung erneuerbarer Energien. Der Immobiliensektor, der für einen erheblichen Teil des Energieverbrauchs und der Emissionen verantwortlich ist, steht dabei im Fokus zahlreicher gesetzlicher Initiativen.
In seinem Zwischenbericht zur Energiestrategie 2050 vom 18. Dezember 2022 hielt der Bundesrat denn auch fest, dass sich im Immobilienbereich schon einiges getan hat, für die Erreichung des Netto-Null Ziels (mit dem eine ausgeglichene Treibhausgasbilanz bis 2050 angestrebt wird) aber eine umfassende Nutzung der Effizienzpotenziale v.a. bei Gebäuden und Anlagen notwendig sei. Im Bereich Gebäude geht es v.a. um folgende Themen: Neues Emissionshandelssystem im Gebäudesektor, Förderung der Dekarbonisierung des Gebäudesektors, Effizienzmassnahmen bei Gebäuden, v.a. an der Gebäudehülle, die Möglichkeit für Eigentümer, mittels Photovoltaik selbst Strom zu erzeugen, Strom als zentraler Energieträger im Bereich Wärmeerzeugung, das Gebäudeprogramm und ausgeweitete Steuererleichterungen. Die Energiestrategie 2050 bildet die Grundlage für verschiedene Verfassungs-, Gesetzes- und Verordnungsvorlagen, von denen einige nachstehend erläutert werden.
2. Energiegesetz
Das Energiegesetz (EnG) ist eines der zentralen Gesetze in der Schweiz, das die Reduktion des Energieverbrauchs und den Einsatz erneuerbarer Energien regelt. Es enthält Vorschriften zur Förderung der Energieeffizienz in Gebäuden bei Neubauten und Sanierungen sowie zur Nutzung von Solarenergie, Wärmepumpen und anderen nachhaltigen Energiequellen. Finanzielle Anreize und technische Vorschriften sollen helfen, das Energiesparpotenzial bei Gebäuden auszuschöpfen.
Insbesondere werden die Kantone angewiesen, Vorschriften über die sparsame und effiziente Energienutzung in Neubauten und in bestehenden Gebäuden zu erlassen. Hierzu gehören Bestimmungen über den maximal zulässigen Anteil nicht erneuerbarer Energien zur Deckung des Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser, den Ersatz von ortsfesten elektrischen Widerstandsheizungen, die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung bei Neubauten und wesentlich erneuerter bestehender Gebäude, die Produktion erneuerbarer Energien und die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden.
Das Energiegesetz selbst macht nur wenige konkrete Vorgaben. So stellt es bspw. klar, dass bei beheizten Gebäuden, die mindestens den Minergie-Standard, den Standard gem. «Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich» (MukEn) oder einen vergleichbaren Baustandard erreichen, eine durch die Wärmedämmung oder durch Anlagen zur besseren Nutzung einheimischer erneuerbarer Energien verursachte Überschreitung von maximal 20 cm bei der Berechnung insbesondere der Gebäudehöhe, Abstände und bei Baulinien nicht mitgezählt wird. Es wird somit auf Bundesebene ein Bonus bei den Bauvorschriften namentlich für Aussendämmungen und Solaranlagen gewährt.
Die Kantone werden zudem ermächtigt, für ihr Gebiet den Gebäudeenergieausweis (mit der Angabe des Energieverbrauchs des Gebäudes) für obligatorisch zu erklären.
Das Energiegesetz legt auch die Grundlage für das Gebäudeprogramm (s. Punkt 6 unten) bzw. das neue Impulsprogramm zur Förderung erneuerbarer Energien (s. Punkt 3 unten).
In der Herbstsession 2022 hat das Parlament zudem das Gesetz über «Dringliche Massnahmen zur kurzfristigen Bereitstellung einer sicheren Stromversorgung im Winter» beschlossen. Dazu gehören Erleichterungen für die Bewilligung von Photovoltaik-Grossanlagen und eine Pflicht zur Nutzung der Sonnenenergie bei grossen Gebäuden (anrechenbare Grundfläche >300 m2). Kantone, welche bei der Eigenstromversorgung von Neubauten ab 2023 mindestens die MuKEn zur Anwendung bringen, sind nicht betroffen. Die Kantone können zusätzlich auch auf kleineren Flächen eine Solarpflicht vorsehen. So fordern parlamentarische Initiativen in den Kantonen Genf und Zürich eine umfassendere Solarpflicht, die auch Besitzer von bestehenden Bauten mit geeigneten Dachflächen betreffen würde. Die entsprechenden Anpassungen im Energiegesetz sind per 1. Oktober 2022 in Kraft getreten und gelten bis zum 31. Dezember 2025.
3. Klima- und Innovationsgesetz (KlG) und Klimaschutz-Verordnung
Das «Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit» (KlG) trat am 1. Januar 2025 in Kraft. Dieses Gesetz ist Teil der Umsetzung des Pariser Klimaübereinkommens und bezweckt die Verminderung der Treibhausgasemissionen und Anwendung von Negativemissionstechnologien, die Anpassung an und den Schutz vor den Auswirkungen des Klimawandels sowie die Ausrichtung der Finanzmittelflüsse auf eine emissionsarme und gegenüber dem Klimawandel widerstandsfähige Entwicklung.
Der Bund hat sich für den Gebäudesektor das Ziel gesetzt, die Treibhausgasemissionen bis zum Jahr 2040 um 82%, im Vergleich zum Stand 1990, zu reduzieren, während die Zielsetzung für das Jahr 2050 eine Reduktion von 100% vorsieht.
Gem. der im KIG enthaltenen Anpassung des EnG fördert der Bund im Rahmen eines Impulsprogramms für eine Dauer von zehn Jahren mit CHF 200 Millionen pro Jahr Massnahmen im Bereich der Energieeffizienz und den Ersatz fossil betriebener Heizungen und ortsfester elektrischer Widerstandsheizungen durch Wärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien. Der Vollzug erfolgt jedoch durch die Kantone im Rahmen der bestehenden Strukturen gem. CO2-Gesetz.
Die Klimaschutz-Verordnung präzisiert unter anderem die im KlG vorgesehenen Förderinstrumente für den Gebäudesektor. Sie fokussiert dabei auf Bereiche, in denen die Förderung bis jetzt zu wenig greift. Daher stehen der Ersatz von fossilen Heizungen in Mehrfamilienhäusern und der Ersatz von ineffizienten Elektroheizungen durch moderne erneuerbare Heizsysteme im Vordergrund.
4. CO₂-Gesetz
Das CO₂-Gesetz regelt die Reduktion der Treibhausgasemissionen in der Schweiz. Die vom Parlament 2024 verabschiedete Revision für den Zeitraum 2025 bis 2030 soll dazu beitragen, dass die Schweiz ihr Ziel der Netto-Null-Emissionen bis 2050 erreichen und die Energieversorgung sichern kann. Konkret soll das Gesetz die Umsetzung der im KIG festgelegten Ziele bezwecken (s. Punkt 3).
Im Bereich des Bauens spielt es eine wichtige Rolle, da es Bestimmungen zur energetischen Sanierung von Gebäuden und zur Begrenzung der CO₂-Emissionen von Immobilien, namentlich durch Umstellung von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Energien, enthält. Die Umsetzung erfolgt jeweils durch die Kantone in den kantonalen Erlassen (s. Punkt 8), welche u.a. Gebäudestandards für Ersatzneubauten und umfassende energetische Gebäudesanierungen festlegen, für welche zusätzliche Ausnutzung bewilligt wird und den Baubewilligungsbehörden die Pflicht auferlegt, alle neuen und ersetzten Wärmeerzeugungsanlagen für Heizung und Warmwasser dem Bund zu melden.
Dafür wird ein Drittel des Ertrags aus der CO2-Abgabe wird für die Verminderung der CO2-Emissionen bei Gebäuden (inkl. Senkung des Stromverbrauchs im Winterhalbjahr und Verwendung von Baumaterialien mit guter CO2-Bilanz), die Förderung von erneuerbarer Energie (inkl. Geothermie, Solarthermie und erneuerbare Gase) und die Förderung von Technologien zur Verminderung der Treibhausgase verwendet.
5. Relevante steuerliche Regelungen
Zur Verwirklichung der Energiestrategie 2050 setzt der Bund nicht nur auf strengere Vorschriften, sondern auch auf steuerliche Anreize, die umweltfreundliches Verhalten und Investitionen in erneuerbare Energien fördern sollen.
Energetische Investitionen in Liegenschaften, die sich im Privatvermögen befinden, können bei den Einkommenssteuern abgezogen werden, soweit es sich um Massnahmen handelt, die der Werterhaltung oder der Energieeffizienzsteigerung dienen, nicht aber für bauliche Erweiterungen oder Neubauten. Abzugsberechtigte Investitionen sind:
Sanierung der Gebäudehülle: Massnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung, z. B. an Dächern, Wänden, Türen und Fenstern.
Installation von erneuerbaren Heizsystemen: Z.B. Wärmepumpen, Holzpellets-Heizungen oder Solaranlagen.
Anschaffung von Energieeffizienztechnologien: Z.B. intelligentes Gebäudemanagement.
Beim Ersatz bestehender fossiler Heizungen aber auch bei Ersatzneubauten können nicht nur die Investitionen, sondern auch die Rückbaukosten (Abbruch, Demontage und Entsorgung) der alten Heizung bzw. des alten Gebäudes steuerlich abgezogen werden, wenn der Neubau energetisch höherwertig oder klimafreundlich ist.
Zudem erlaubt das Bundesgesetz über die direkten Steuern (DBG), Kosten für energetische Sanierungen, die in einem Jahr nicht vollständig abgezogen werden können, auf die zwei folgenden Steuerjahre zu übertragen. Dies fördert grössere Sanierungsprojekte, da die steuerliche Belastung besser verteilt werden kann.
Die Abzugsfähigkeit energetischer Investitionen wird durch die Umsetzung in den Kantonen ergänzt, die oft spezifischere Regelungen oder zusätzliche Förderungen vorsehen.
Im Bereich der Photovoltaik werden in einzelnen Kantonen Steuerbefreiungen gewährt:
Private Solaranlagen oder Photovoltaik-Systeme auf Gebäuden sind in vielen Kantonen bis zu einem bestimmten Produktionswert von der Vermögenssteuer befreit.
Erträge aus kleinen Solaranlagen werden bei der Einkommenssteuer teilweise nicht berücksichtigt, um die Eigenproduktion zu fördern.
Es bestehen somit sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene erhebliche Steueranreize für energetische Sanierungen und erneuerbare Energien.
6. Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn)
Die MuKEn sind harmonisierte kantonale Richtlinien zur Umsetzung energiepolitischer Ziele im Gebäudebereich. Sie dienen als Vorlage für die kantonalen Energiegesetze und regeln relevante Aspekte des nachhaltigen Bauens. Wichtige Punkte sind die Anforderungen an den Energieverbrauch und die Energieeffizienz von Neubauten, die Vorschriften zur energetischen Sanierung bestehender Gebäude und die Verpflichtung zur Nutzung erneuerbarer Energien, z.B. für Warmwasser oder Heizung.
Die für den einzelnen Immobilieneigentümer relevanten Vorschriften ergeben sich jedoch aus den entsprechenden kantonalen Erlassen. Einzelne davon sind in Punkt 8 erwähnt.
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