29.07.2016

AGB Bau: So umgehen Sie Stolpersteine bei Bauprojekten

Einbezug der SIA-Norm 118, Generalunternehmer vergeben Aufträge an Subunternehmer, Bauunternehmer vereinbaren Aufträge mit Kunden usw. – solche wiederkehrenden Situationen werden mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) effizient gelöst. AGB beinhalten jedoch auch verschiedene Tücken gerade bei Bauprojekten.

Von: Robert Simmen, Silvan Andermatt   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. Robert Simmen

Dr. iur. Robert Simmen ist als Rechtsanwalt in Zürich (Simmen Rechtsanwälte) tätig, mit Schwerpunkt u.a im Wirtschaftsrecht und im öffentlichen und privaten Baurecht.

Silvan Andermatt

Mlaw Silvan Andermatt war an der Universität Zürich wissenschaftlicher Assistent im öffentlichen Recht und ist heute bei Simmen Rechtsanwälte in Zürich tätig.

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AGB Bau

Einführung

AGB sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Im Vertrag kann vereinbart werden, dass die relativ umfassende SIA-Norm 118 im Sinne von AGB gelten soll. Besser noch kann in den AGB zwar grundsätzlich die Geltung der SIA-Norm 118 vereinbart werden, aber mit zusätzlichen davon abweichenden oder ergänzenden Bestimmungen, beispielsweise mit einem grundsätzlichen Verbot von Regiearbeit.

Funktionen

AGB übernehmen zwei wesentliche Funktionen:

  1. Vereinfachung von geschäftlichen Abläufen, weil nur noch die Details für den einzelnen Vertrag verhandelt werden müssen,
  2. Absicherung bzw. Verbesserung der Rechtsposition des Verwenders, z.B. durch Haftungsausschlüsse oder -beschränkungen, Sicherheiten und Konventionalstrafen bei der Realisierung von bestimmten Risiken.

Das Resultat sind schlanke Verträge, welche rasch unterzeichnet werden können und dennoch Sicherheit bieten.

Rechtsgrundlage

Es erstaunt daher, dass die Geltungsvoraussetzungen und Rechtsfolgen von AGB im schweizerischen Recht, trotz ihrer grossen Bedeutung im Geschäftsalltag, nicht explizit geregelt sind. Der Verwender muss, neben den allgemein gehaltenen relevanten Gesetzesbestimmungen (Art. 1, 6, 18 OR und Art. 8UWG), auch die von der Rechtsprechung entwickelten Regeln für AGB beachten, um allfälligen negativen Überraschungen bei einem späteren Prozess vorzubeugen.

Stolpersteine (Ungewöhnlichkeits- und Unklarheitsregel, aktualisierte AGB)

AGB müssen insbesondere klar, verständlich und übersichtlich formuliert werden, damit allfällige Vertragspartner sie zur Kenntnis nehmen und verstehen können. Dies ist wichtig im Hinblick auf einen möglichen Rechtsstreit, weil Unklarheiten in den AGB jeweils gegen den Verfasser ausgelegt werden (BGE 124 III 155) und Inhalte, mit denen der Vertragspartner vernünftigerweise nicht rechnen musste, für ihn unverbindlich sind (sogenannte Ungewöhnlichkeitsregel, BGE 109 II 452, E.5.a). Zudem sind Verstösse gegen zwingendes Recht gänzlich unzulässig.

Urteile

BGE 109 II 452: Trotz gültiger Vereinbarung der SIA-Norm 118 gilt die Ungewöhnlichkeitsregel, wonach von der pauschalen Zustimmung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen alle ungewöhnlichen Klauseln ausgenommen sind, insbesondere solche, deren Inhalt von dem abweicht, was vernünftigerweise erwartet werden dürfe.

BGE 109 II 213: Ungewöhnlichkeitsregel: Danach gilt der Inhalt einer ungelesenen Bedingung als unverbindlich, wenn er ganz oder teilweise aus dem vom Vertrauensgrundsatz gezogenen Rahmen fällt, sodass die betroffene Partei mit ihm nicht rechnen musste, ohne von der Gegenpartei eigens darauf aufmerksam gemacht worden zu sein.

BGE 124 III 155: Unklarheitsregel: Mehrdeutige Wendungen in vorformulierten Vertragsbedingungen sind im Zweifel zulasten jener Partei auszulegen, die sie verfasst hat.

Der Verfasser sollte sich daher vertieft mit den sprachlichen Formulierungen und dem Aufbau seiner AGB auseinandersetzen, damit im Konfliktfall nicht einzelne Bestimmungen gegen ihn ausgelegt werden bzw. gar für die andere Vertragspartei unverbindlich sind. Für den Verwender ist es zudem zentral, dass die AGB aktuell sind, also der Geschäftsentwicklung angepasst werden können. Die AGB sollten deswegen bereits eine Regelung für die zukünftige Übernahme von geänderten AGB in bestehende Verträge enthalten, wenn der Verwender nicht Gefahr laufen will, unter Umständen auf seinen alten AGB behaftet zu werden.

Gültigkeit

AGB sind nur rechtsverbindlich, wenn sie Vertragsbestandteil geworden sind, d.h., die Parteien müssen sich im Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf deren Geltung einigen, beispielsweise mit einem fett gedruckten Hinweis nahe der Unterschriften der Vertragsparteien, dass die AGB vollumfänglich Bestandteil des Vertrages bilden. Vor oder spätestens bei Vertragsabschluss müssen die AGB der anderen Vertragspartei zugänglich gemacht werden, beispielsweise durch Publikation auf der Firmenhomepage oder mittels Abgabe in gedruckter Form. Eine spätere Bekanntgabe von AGB (z.B. in einem Bestätigungsmail) reicht nicht aus. Es kommt vor, dass sich beide Parteien auf ihre je eigenen und sich widersprechenden AGB berufen, weshalb es sich empfiehlt, eine Abwehrklausel in die eigenen AGB einzufügen, sodass gegnerische AGB gar nicht, und im schlimmsten Fall nur das dispositive Gesetzesrecht, zur Anwendung gelangen. Punkte, welche die Vertragsparteien individuell vereinbart haben, gehen den AGB jedoch stets vor, sodass im einzelnen Vertrag von den AGB abgewichen werden kann, ohne die AGB umformulieren zu müssen. AGB bieten Sicherheit, ohne die Flexibilität der Vertragsparteien einzuschränken.

Rangordnung

In den AGB sollte gleich zu Beginn klargestellt werden, in welcher Rangordnung unterschiedliche Regulierungen im Falle sich widersprechender Formulierungen gelten, d.h. beispielsweise, der Wortlaut des Werkvertrages hat erste Priorität, gefolgt von Ausschreibungsunterlagen, Leistungsverzeichnis (Offertbeschrieb), baugesetzlichen Vorschriften (örtliche Bauvorschriften, Vorschriften von Baupolizei, Feuerpolizei, Gerüstekontrolle, SUVA, Gesundheit, Strasseninspektorat, Gewerbepolizei, Produkthersteller), AGB des Bauunternehmers, SIA-Norm 118, Bestimmungen des Obligationenrechts, Normen und Bedingungen von anderen Fachverbänden, speziellen Bedingungen von Herstellern und Lieferanten. Zudem gilt es ein Verfahren zur Textauslegung zu bestimmen.

Wesentliche Themengebiete in AGB für die Baubranche

In der Baubranche wird beispielsweise ein Bauunternehmer Werkverträge für Kundenausführen oder ein Generalunternehmer Werkverträge mit Bauhandwerkern abschliessen. Dabei besteht ein Interesse an der standardisierten Abänderung des dispositiven Gesetzesrechts und der SIA-Norm 118. Die AGB können, wie oben erwähnt, eine Abwehrklausel enthalten, damit AGB des Vertragspartners nicht gelten. Zudem kann die Geltung der SIA-Norm 118 vereinbart werden, sowie davon abweichender oder ergänzender Bestimmungen, beispielsweise ein grundsätzliches Verbot von Regiearbeit. AGB können beispielsweise anordnen, dass Regiearbeiten nur auf schriftliche Anweisung des Bestellers oder für dringliche Arbeiten zur Abwendung von Gefahr oder Schadenfällen möglich sind. Es kann weiter bestimmt sein, dass bei Regiearbeiten täglich ein Rapport dem Besteller zur Unterzeichnung vorgelegt werden muss, widrigenfalls dieser Aufwand nicht in die Schlussabrechnung mit einfliesst. Wesentliche Punkte, die es zu bestimmen gilt, sind ausserdem die Themengebiete: Offerte, Vergütung und Abschlagszahlungen, Nachträge/Änderungen, Bauausführung, Abnahme des Werkes und Mängelhaftung sowie Werbung des Bauunternehmers.

Weitere Informationen zu den AGB in der Baubranche lesen Sie in unserer Juli-/Augustausgabe des Newsletters «Baurecht kompakt». Dort erfahren Sie unter anderem wie Sie Offerte, Bauausführung und Mängelhaftung korrekt in den AGB aufführen.

Weitere Themenschwerpunkte dieser Ausgabe sind «Haftung des Architekten – ein Minenfeld» , «Die Bestellerpflichten im Werkvertrag – was soll es denn kosten», «Fluglärm und Überflug: Wann haben Grundeigentümer Anspruch auf Entschädigung?».

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