Stockwerkeigentümergemeinschaft: Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft besitzt eine beschränkte Handlungs- und Parteifähigkeit, um Verwaltungsaufgaben eigenständig zu erfüllen. Sie kann Verbindlichkeiten eingehen, Vermögen durch Beitragsforderungen oder Mieteinnahmen erwerben und rechtlich aktiv werden. Die Verwaltung umfasst dabei die Regelung gemeinschaftlicher Teile durch die Gemeinschaftsordnung sowie die Ausführung durch die Organe der Gemeinschaft.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Gemeinschaft ist keine juristische Person, handelt aber im Rahmen der Verwaltung als Einheit nach aussen.
- Versicherung des Gebäudes gegen Feuer und andere Gefahren ist eine gemeinschaftliche Pflichtaufgabe.
- Mieteinnahmen aus gemeinschaftlichen Teilen werden der Kostenrechnung gutgeschrieben, sofern nichts anderes vereinbart ist.
- Beschlüsse über Vermietung oder wesentliche Änderungen erfordern oft die Mehrheit aller Eigentümer mit grösserem Wertquotenanteil.
WEKA Redaktionsteam
Das WEKA Redaktionsteam besteht aus 8 hochmotivierten Redakteuren/Redakteurinnen mit fundiertem Know-how und Praxiserfahrung aus verschiedensten Fachbereichen. Ihr Ziel ist es, Sie bei der effizienten und sicheren Umsetzung Ihrer Aufgaben in der Praxis kompetent zu begleiten und Sie bei Herausforderungen beratend zu unterstützen. Dies mit einem hohen Anspruch an Qualität und Aktualität.
Wie wird die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft geregelt?
Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen ist demgegenüber ein sehr umfangreiches und anspruchsvolles Thema. Sie wird geregelt durch:
- die Gemeinschaftsordnung bezüglich des Inhalts der Verwaltung und
- die Organe der Stockwerkeigentümergemeinschaft bezüglich der Ausführung der Verwaltung.
Handlungsfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Beschränkte Handlungsfähigkeit
Damit die Gemeinschaft die ihr obliegenden Verwaltungsaufgaben überhaupt erfüllen kann, wird ihr von Gesetzes wegen eine beschränkte Handlungsfähigkeit zuerkannt (Art. 712l ZGB). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann unter ihrem eigenen Namen Verbindlichkeiten eingehen und durch ihre Verwaltungstätigkeit eigenes Vermögen erwerben, nämlich durch die Beitragsforderungen an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, an den Erneuerungsfonds sowie allfällige Mieteinnahmen, z.B. für die Hauswartwohnung, die Garagen, die Ladenlokale usw. Des Weiteren kann die Gemeinschaft unter ihrem Namen klagen und betreiben und am Ort der gelegenen Sache, also an dem Ort, wo sich die Liegenschaft befindet, beklagt und betrieben werden.
Beschränkte Rechts- und Parteifähigkeit
Die körperschaftliche Organisation der Gemeinschaft kommt im Verhältnis nach aussen klar zum Ausdruck: Sie tritt als Einheit in Erscheinung. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist jedoch keine juristische Person; ihr kommt nur die gesetzlich vorgesehene beschränkte Vermögens-, Handlungs-, Partei- und Betreibungsfähigkeit im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung zu (Art. 712l ZGB). Zweck dieser Gemeinschaft ist stets die Verwaltung der im Miteigentum stehenden Liegenschaft. Sie ist daher nicht Eigentümerin der Liegenschaft, sondern Verwaltungsgemeinschaft. Jeder Stockwerkeigentümer bleibt – trotz der durch die gemeinschaftliche Verwaltung geschaffenen Bindungen – zur Verfügung über seine Stockwerkeinheit berechtigt.
Versicherung des Gebäudes
Durch die Gemeinschaft
Gemäss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB ist die Versicherung des Gebäudes gemeinschaftliche Aufgabe der Stockwerkeigentümer. Dabei ist das Gebäude zu versichern:
- gegen Feuer
- gegen andere Gefahren
- bezüglich der üblichen Haftpflicht
Durch die Stockwerkeigentümer
Die Stockwerkeigentümer haben darüber zu befinden, gegen welche konkreten Risiken das Gebäude versichert werden soll. Auch ist zu regeln, ob einzelne Teile und Einrichtungen durch die Stockwerkeigentümer selbst zu versichern sind, wie etwa Glas- und Einbruchsdiebstahlversicherung.
Die Ausgestaltung des Versicherungsschutzes ist in erster Linie vom Umfang einer kantonal obligatorischen Gebäude- bzw. Feuerversicherung abhängig. Wenn in dieser Versicherung auch die durch die einzelnen Stockwerkeigentümer innerhalb ihrer im Sonderrecht stehenden Räume geschaffenen Mehrwerte einbezogen sind, müssen die daraus erwachsenden zusätzlichen Prämien von den entsprechenden Stockwerkeigentümern allein getragen werden. Dies setzt voraus, dass die entsprechenden Versicherungswerte ziffernmässig ausgeschieden werden.
Gemäss der gleichen vorzitierten Gesetzesbestimmung hat die Gemeinschaft auch jeden Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestattet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
Wichtig: Die Versicherungsprämien gehören zu den gemeinschaftlichen Kosten.
Vermietung gemeinschaftlicher Teile
Für die Benutzung derjenigen gemeinschaftlichen Räume und Einrichtungen, die allen Stockwerkeigentümern zur Verfügung stehen, ist grundsätzlich keine Vergütung zu leisten. Die aus Unterhalt und Betrieb solcher Einrichtungen entstehenden Kosten sind gemeinschaftlich.
Jetzt Member werden und weiterlesen:
- Unlimitierter Zugriff auf alle 1300 Arbeitshilfen
- Alle kostenpflichtigen Beiträge auf weka.ch frei
- Zugriff auf alle Videos
- Täglich aktualisiert
- Wöchentlich neue Inhalte und Arbeitshilfen
- Exklusive Spezialangebote
- News- & Update-Services
- Seminargutscheine
