Unterhaltskosten Liegenschaft: Gebäudewartung im Stockwerkeigentum

Dienstbarkeiten, Nachbarrechte und weitere Lasten des Grundstücks

Rechtliche Fallstricke und Risiken rund um das Grundstück vermeiden

Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Nächster Termin: 20. November 2025

Unterhaltskosten Liegenschaft: Das sollten Sie beachten

Bei allen Verträgen muss im Rahmen des Abschlusses darauf geachtet werden, dass der Vertrag den Bedürfnissen beider vertragsschliessenden Parteien entspricht.

Ein grosser Teil der Unterhaltsverträge wird auf der Grundlage von vorformulierten sogenannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen abgeschlossen. Solche Bedingungen werden bekanntlich durch die Hersteller der entsprechenden Anlagen, die unterhalten werden müssen, wie z.B. Waschmaschinen, Kochherde, Heizungsbrenner und Heizungskessel sowie Heizungsanlagen, Rolltreppen, Aufzugsanlagen usw. vorformuliert, wobei meistens die Formulierung durch die eigenen Juristen sorgfältig studiert wird.

Anmerkung

Es liegt auf der Hand, dass eine Formulierung des Vertrages durch den Unternehmer im Wesentlichen die Interessenlage des Unternehmers berücksichtigt. Es ist daher unabdingbar, dass die vertragsschliessende Gegenpartei – in unserem Falle somit der Liegenschaften Eigentümer – vorgängig klärt, wozu er im Rahmen dieses Vertragsschlusses seine Zustimmung erteilt. Zwar ist es in vielen Fällen kaum oder nur mit einem ausserordentlichen Aufwand möglich, die entsprechenden vorformulierten Bestimmungen zu ändern. Es gibt viele Anlagen und Gebäudeteile, die regelmässig unterhalten werden müssen, bei welchen es empfehlenswert ist, von verschiedenen Anbietern Vergleichsofferten einzuholen – insbesondere im Hinblick auf die Unterhaltskosten der Liegenschaft.

Einholen von Offerten

Beim Einholen von Offerten und beim anschliessenden Vergleich der verschiedenen Offerten darf nicht nur auf den Preis geachtet werden:

• Entweder erstellt der Liegenschaften Eigentümer vorgängig ein detailliertes Pflichtenheft und holt aufgrund dieses Pflichtenheftes verschiedene Offerten ein oder
• der Eigentümer der zu wartende Anlage verzichtet auf das Erstellen des Pflichtenheftes und überlässt die Arbeit im Rahmen der Offert Stellung dem Unternehmer.

Bei der Ausschreibung ohne Leistungsdefinition ist damit zu rechnen, dass nicht nur erhebliche Unterschiede in den Preisen, sondern wesentliche Unterschiede in den angebotenen Leistungen entstehen werden. Beim entsprechenden Offert Vergleich ist es daher unabdingbar, dass die entsprechenden Unterschiede klar herausgearbeitet werden und dass der Eigentümer der Anlage erst aufgrund eines detaillierten Vergleiches die Zustimmung zu einer bestimmten Offerte erklärt. Achten Sie bei Ausschreibungen mit Leistungsbeschrieb darauf, dass Sie wirklich alle Anforderungen offerieren lassen. Vergleichen Sie auch hier die Offerten. Gewiefte Unternehmer prüfen eine Ausschreibung zuerst auf das, was nicht gefordert und deshalb nicht anzubieten ist, wogegen faire Anbieter auf diesen Mangel aufmerksam machen und die Position separat ausweisen und mit einem Preis versehen.

Hinweise zu Unterschieden

Insbesondere in folgenden Bereichen fallen Unterschiede unter Umständen stark ins Gewicht:

• Fristen

Es können sich wesentliche Unterschiede dadurch ergeben, dass z.B. die Frist, innerhalb welcher eine Reparatur vorgenommen wird, nicht von allen Anbietern gleich definiert wird. Je nach Bedeutung der Anlage spielt es für den Benutzer eine grosse Rolle, ob der steckengebliebene Aufzug innerhalb von 24 Stunden repariert wird oder ob mit der Reparaturarbeit eine Woche zugewartet werden kann. Dabei liegt es auf der Hand, dass die Frist, innerhalb welcher eine Instandstellung ausgeführt werden muss, nicht bei sämtlichen Anlagen gleich lang sein soll. Anlagen, die rein der Steigerung des Komforts dienen, können während sehr viel längerer Zeit ausser Betrieb bleiben als Anlagen, die für den Betrieb der Liegenschaft von zentraler Bedeutung sind und bei deren Versagen die normale Benutzbarkeit der Liegenschaft stark eingeschränkt oder verunmöglicht wird. Beim Ausfall einer Heizanlage ist es unabdingbar, dass diese Anlage in der Winterzeit innerhalb von wenigen Stunden repariert wird, ansonst die Mieter zu frieren beginnen und eine normale Benutzung der Liegenschaft nicht mehr möglich ist – nicht zuletzt auch mit Blick auf die Unterhaltskosten der Liegenschaft, die durch längere Ausfallzeiten oder Notmassnahmen erheblich steigen können –, ansonst die Mieter zu frieren beginnen und eine normale Benutzung der Liegenschaft nicht mehr möglich ist.