Einsichtsrecht: Einsichtsrecht des Bauunternehmers in das Grundbuch
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Bauunternehmer benötigen zwingend genaue Informationen über das betroffene Grundstück und dessen Eigentümer, um ein Bauhandwerkerpfandrecht gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB einzutragen. Während jede Person ohne Begründung Auskunft über die Eigentümerschaft erhalten kann, erfordert eine vollständige Einsicht in das Grundbuch einen glaubhaft gemachten Interessennachweis. Ohne diese präzisen Daten besteht das Risiko, dass die Klage auf Eintragung des Pfandrechts gegen den falschen Eigentümer gerichtet wird oder die Frist von vier Monaten verpasst wird.
Die wichtigsten Punkte:
- Jede Person hat Anspruch auf Auskunft über Eigentümer und Grundstück ohne Interessennachweis.
- Eine vollständige Einsicht erfordert einen glaubhaft gemachten Interessennachweis.
- Das Bauhandwerkerpfandrecht muss innerhalb von vier Monaten nach Werkvollendung eingetragen werden.
- Die Klage muss zwingend gegen den zum Zeitpunkt der Einreichung gültigen Eigentümer gerichtet sein.
Dr. iur. Stefan Wirz
Dr. iur. Stefan Wirz ist als Advokat in der Anwaltskanzlei Stoll Schulthess Partner in Reinach BL tätig.
Passende Arbeitshilfen
Wie kann ein Bauunternehmer das Grundbuch einsehen, um sein Bauhandwerkerpfandrecht sicher zu registrieren?
Das allgemeine Einsichtsrecht in das Grundbuch
Der Anspruch auf Auskunft
Jede Person ist berechtigt, Auskunft über die Bezeichnung des Grundstücks, die Grundstücksbeschreibung, die Eigentümerschaft, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum gemäss dem Hauptbuch zu erhalten. Es braucht für die Auskunft über diese Informationen keinen Interessennachweis. Dieser Anspruch ist in Art. 970 Abs. 2 ZGB verankert. Der Bundesrat erweiterte gestützt auf Art. 970 Abs. 3 ZGB diesen Katalog auf Informationen zu Dienstbarkeiten, Grundlasten und, mit gewissen Ausnahmen, Anmerkungen (Art. 26 Abs. 1 lit. b und c Grundbuchverordnung [GBV]). Es braucht auch für diese Auskünfte keinen Interessennachweis.
Der Anspruch auf Einsicht
Eine Person, die ein Interesse glaubhaft macht, hat einen Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch oder Anspruch auf die Erstellung eines Auszugs. Dieser Anspruch ist in Art. 970 Abs. 1 ZGB verankert. Eine Person erhält mit Interessennachweis nicht nur Auskunft über gewisse Informationen, sondern sie erhält Einsicht in das Grundbuch und kann einen Auszug daraus verlangen. Die Einsichtnahme umfasst alle Bestandteile des Grundbuchs, insbesondere das Hauptbuch, die Pläne, die Belege, das Tagebuch usw. Die Person erhält aber nicht ein absolutes Einsichtsrecht in alles, sondern die Einsichtnahme und Mitteilung von weiteren Informationen geht immer nur so weit, als ein Interesse an dieser Information glaubhaft gemacht wird.
Möglichkeiten der elektronischen Abfrage
Die Auskunft nach Art. 970 Abs. 2 ZGB und die Einsichtnahme nach Art. 970 Abs. 1 ZGB wird auf Gesuch hin durch das Grundbuchamt schriftlich erteilt. Die Kantone können darüber hinaus die ohne Interessennachweis nach Art. 970 Abs. 2 ZGB zu erteilende Information auch elektronisch abwickeln (Art. 27 Abs. 1 GBV in der bis 30. Juni 2020 geltenden und in der seit 1. Juli 2020 in Kraft getretenen Fassung). In diversen Kantonen lassen sich diese Informationen teils genauer, teils weniger genau über das Internet kostenlos abfragen. Die ohne Interessennachweis zu erteilende Auskunft gemäss Art. 26 Abs. 1 lit. b und c GBV – Dienstbarkeiten, Grundlasten und, mit gewissen Ausnahmen, Anmerkungen – werden von Art. 27 Abs. 1 GBV nicht erfasst. Dennoch lassen sich auch solche Informationen je nach Kanton elektronisch und kostenlos abfragen (so z.B. im Kanton Basel-Landschaft über das Terris Grundbuch Informationssystem TERINTRA).
Zusätzliche Möglichkeiten
Urkundspersonen, Rechtsanwälte und weitere ausgewählte Personen haben schliesslich eine weitere Möglichkeit, Einsicht in das Grundbuch zu erhalten. Solchen Personen kann auch ohne konkreten Interessennachweis, aber aufgrund ihrer Tätigkeit Einsicht ins Grundbuch gewährt werden. So können namentlich Rechtsanwälte auf Daten, welche sie zur Ausübung des Berufs (Art. 28 Abs. 1 lit. c GBV in der bis 30. Juni 2020 geltenden) resp. welche sie zur Ausübung des Berufs im Zusammenhang mit grundstücksbezogenen Geschäften benötigen (Art. 28 Abs. 1 lit. c GBV in Kraft ab 1. Juli 2020), zugreifen.
Wichtiger Hinweis: Diese Zugriffsmöglichkeit besteht ausschliesslich elektronisch (Art. 30 Abs. 1 GBV; seit 1. Juli 2020 in Kraft stehender Art. 28 Abs. 1 GBV), und es besteht kein Anspruch auf eine solche Möglichkeit der Einsichtnahme.
Checkliste
- Klären Sie, ob es sich um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine komplexe Überbauung handelt.
- Prüfen Sie, ob eine elektronische Abfrage im jeweiligen Kanton ausreicht (z. B. über TERINTRA im Kanton Basel-Landschaft).
- Stellen Sie sicher, dass Sie den aktuellen Eigentümer zum Zeitpunkt der Klageeinreichung identifizieren können.
- Reichen Sie bei Bedarf ein schriftliches Gesuch beim Grundbuchamt mit einem glaubhaften Interessennachweis ein.
- Beantragen Sie einen Auszug aus dem Grundbuch, der alle relevanten Belege und Pläne umfasst.
- Überprüfen Sie die Frist von vier Monaten nach Werkvollendung für die provisorische Eintragung.
- Sicherstellen Sie, dass keine Verwechslung mit ähnlichen Grundstücken in der Überbauung vorliegt.
- Dokumentieren Sie den Zeitpunkt der Einsichtnahme für den Nachweis der Sorgfaltspflicht.
Die Notwendigkeit der Einsichtnahme durch den Bauunternehmer
Der Bauunternehmer hat nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts für die Forderungen für seine Bauarbeiten auf diesem Grundstück. Der Gesetzeswortlaut spricht von «diesem» Grundstück. Gemeint ist das Grundstück, welches durch die Bauarbeiten mit oder ohne Lieferung von Material einen Mehrwert erfährt. Der Anspruch auf Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten ist ein sogenannter realobligatorischer Anspruch. Der Unternehmer muss die Klage auf Eintragung gegen den Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt der Einreichung seiner Klage richten (BSK ZGB II-Thurnherr, Art. 839/840 N 24a). Der Unternehmer muss folglich ganz genau wissen, welches Grundstück er zu belasten hat und wer Eigentümer dieses Grundstücks ist. Er muss ganz genau wissen, wer zum Zeitpunkt der Eingabe seiner Klage auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts Grundeigentümer ist.
Auftretende Schwierigkeiten bei den Ermittlungen
Handelt es sich um Bauarbeiten für ein Einfamilienhaus, ist die Bestimmung dieses Grundstücks und der Eigentümerschaft relativ simpel und bereitet oftmals keine Schwierigkeiten. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, wird die Bestimmung dieses Grundstücks und der Eigentümerschaft schon schwieriger und könnte, muss aber nicht, Schwierigkeiten bereiten. Handelt es sich um eine Überbauung mit mehreren Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern und frei stehenden Häusern, könnte die Bestimmung dieses Grundstücks und der Eigentümerschaft herausfordernd sein.
Die Schwierigkeit der Bestimmung des zu belastenden Grundstücks und der Eigentümerschaft liegt eigentlich nicht an deren Ermittlung an sich, sondern meistens am Zeitmangel und an der Durchsetzung des Einsichtsrechts bei ungenügender Gewährung der Einsicht ins Grundbuch. Das Bauhandwerkerpfandrecht muss vor Ablauf von vier Monaten nach der Vollendung der Arbeit zumindest provisorisch eingetragen resp. vorgemerkt sein (Art. 839 Abs. 1 ZGB). Zwar kann das Pfandrecht ab Vertragsschluss eingetragen werden, in der Praxis greift der Unternehmer erst zu diesem Sicherungsmittel, wenn ihm bewusst wird, dass eine Zahlung seines Werklohns womöglich unterbleiben wird. Das ist oft erst bei ausbleibender Bezahlung der Schlussrechnung der Fall.
FAQ: Einsichtsrecht
Benötigt ein Bauunternehmer einen Interessennachweis für die Grundbuchauskunft?
Für die reine Auskunft über die Eigentümerschaft und die Bezeichnung des Grundstücks gemäss Art. 970 Abs. 2 ZGB ist kein Interessennachweis nötig. Für eine vollständige Einsicht in das Grundbuch und die Erstellung eines Auszugs ist jedoch ein glaubhaft gemachtes Interesse erforderlich.
Was passiert, wenn das Bauhandwerkerpfandrecht zu spät eingetragen wird?
Das Bauhandwerkerpfandrecht muss vor Ablauf von vier Monaten nach der Vollendung der Arbeit zumindest provisorisch eingetragen oder vorgemerkt sein (Art. 839 Abs. 1 ZGB). Wird diese Frist versäumt, erlischt der Anspruch auf das Pfandrecht.
Kann ein Bauunternehmer das Grundbuch online einsehen?
Je nach Kanton sind elektronische Abfragen möglich, wobei die Genauigkeit der Daten variieren kann. Bestimmte Informationen wie Dienstbarkeiten und Grundlasten sind teilweise auch online zugänglich, aber eine vollständige Einsicht erfordert oft ein formales Gesuch.
Gegen wen muss die Klage auf Eintragung des Pfandrechts gerichtet werden?
Die Klage muss zwingend gegen den Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt der Einreichung der Klage gerichtet werden. Ändert sich die Eigentümerschaft während der Bauzeit, muss die Klage an den neuen Eigentümer adressiert werden.
