BewG: Entwicklung, Kritik und liberale Korrektur

Die im Vollzug angewandte 250-m²-Praxis im Bereich des BewG/BewV ist rechtlich umstritten, da sie vom Bundesamt für Justiz (BJ) starr und ohne Einzelfallprüfung gehandhabt wird. Der Beitrag zeichnet die Entwicklung der Flächenbegrenzung historisch nach, ordnet die heutige Praxis dogmatisch ein und zeigt auf, weshalb die 250-m²-Zahl nicht als feste Grenze versteinern darf. Im Zentrum steht die These, dass das BewG auf den konkreten Verwendungszweck und den tatsächlichen Platzbedarf abstellt und dass eine liberale Vollzugspraxis die starre Anwendung der 250-m²-Grenze zurückdrängen muss. Massgebend ist dabei die Nettowohnfläche.

02.06.2026 Von: Andrea-Franco Stöhr

Passende Arbeitshilfen

doc

Grundstückkaufvertrag mit Lex-Koller Bescheinigung

CHF 80.00

doc

Grunddienstbarkeitsvertrag (Überragende Bauten und Nutzniessung)

CHF 30.00

docx

Baurechtsvertrag (unselbständiges Baurecht)

CHF 50.00

doc

Muster Vorvertrag Grundstückkauf

CHF 60.00

doc

Grundstückmaklervertrag

CHF 40.00

Wichtiger Hinweis: Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) und die dazugehörige Verordnung (BewV) bilden das Herzstück der schweizerischen Lex Koller.

Das Regelungssystem ist historisch aus einem politischen Spannungsfeld entstanden: Einerseits stand der Wunsch, den Erwerb von Boden durch Personen im Ausland zu beschränken, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern; andererseits bestand stets ein wirtschaftliches und touristisches Interesse an einer kontrollierten Öffnung des Immobilienmarkts.[1] Genau in diesem Spannungsfeld ist auch die heutige Debatte um die 250-m²-Praxis zu verorten.

Besonders umstritten ist die Frage, wie gross eine Ferienwohnung oder vergleichbare Wohneinheit sein darf. Der geltende Verordnungstext nennt 200 m² als Regelgrenze der Nettowohnfläche. In der Vollzugspraxis wird jedoch seit Jahren eine 250-m²-Zahl als faktischer Orientierungswert behandelt. Kritisch ist dabei weniger die Zahl als solche als vielmehr ihre starre Anwendung: Soweit das BJ die 250 m² Nettowohnfläche ohne Einzelfallprüfung als feste Obergrenze behandelt respektive vorgibt, wird der gesetzliche Prüfungsmechanismus ausgehöhlt.[2]

Diese starre Praxis steht zudem im Widerspruch zur eigenen Verwaltungspraxis des BJ: In seinem Merkblatt zum BewG hält es nämlich ausdrücklich fest, dass beim Nachweis eines Mehrbedarfs Nettowohnflächen bis 250 m² und Grundstücksflächen bis 1'500 m² in der Regel ohne Weiteres bewilligt werden und ausnahmsweise auch weitergehende Überschreitungen der Regel-Limiten möglich sind.[3] Damit anerkennt das BJ selbst, dass die Flächenbegrenzung keine absolute Obergrenze darstellt, sondern einer einzelfallbezogenen Prüfung zugänglich bleiben muss.

Der Beitrag geht deshalb historisch und dogmatisch vor. Zunächst werden Entstehung und Entwicklung der Flächenbegrenzung dargestellt. Danach wird die heutige Rechtslage mit Blick auf BewG und BewV erläutert. Anschliessend wird die starre, dem eigenen Merkblatt des BJ widersprechende Vollzugspraxis kritisch gewürdigt und ein liberaler Korrekturansatz entwickelt, der sich konsequent am Verwendungszweck und am konkreten Platzbedarf orientiert.

[1] Art. 1 BewG; BGer 2C_947/2018 E. 3.5.2.

[2] Art. 12 Bst. b BewG; BGer 2C_947/2018 E. 3.5.3.

[3] Merkblatt des Bundesamts für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 1. Juli 2009 (Stand: 07.01.2025), S. 11.

Lehrgang Baurecht-Experte/in WEKA

Modularer Lehrgang, ZWB, Zürich

Nächster Termin: 02. Juni 2026

Historische Entwicklung der Flächenbegrenzung

Die Flächenbegrenzung im Bereich des Erwerbs von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland ist keine statische Grösse, sondern Ergebnis einer schrittweisen rechtspolitischen Entwicklung. Ursprünglich war die Ordnung deutlich restriktiver. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass der Erwerb von Ferienwohnungen und ähnlichen Objekten besonders anfällig für spekulative oder bodenpolitisch problematische Entwicklungen sei. Entsprechend eng waren die Schranken gezogen.[1]

Mit der Zeit setzte sich jedoch die Einsicht durch, dass eine gewisse Öffnung notwendig sei, damit den touristischen und wirtschaftlichen Bedürfnissen Rechnung getragen werden kann. Diese Öffnung erfolgte nicht in Form einer vollständigen Liberalisierung, sondern durch graduelle Lockerungen und eine differenziertere Ausgestaltung der Ausnahmebereiche. In diesem Zusammenhang wurde auch die Flächenfrage neu justiert. Die heutige 200-m²-Regel der Nettowohnfläche in Art. 10 Abs. 2 BewV ist Ausdruck dieser Lockerungsgeschichte: Sie stellt gegenüber früheren, engeren Vorgaben eine deutlich grosszügigere Lösung dar.[2]

Die 250-m²-Zahl ist aus dieser Entwicklung hervorgegangen. Sie taucht nicht als ausdrückliche gesetzliche Normgrenze im BewG oder in der BewV auf, sondern wurde im Vollzug und in der Rechtsprechung als äusserer Rahmen eines Ausnahmebereichs verstanden. Ihre Herkunft liegt somit in der Kombination von rechtspolitischer Lockerung und verwaltungspraktischer Konkretisierung. Entscheidend ist aber: Diese historische Entwicklung rechtfertigt nicht, die Zahl 250 m² Nettowohnfläche in eine starre, von jeder Einzelfallprüfung losgelöste Grenze zu verwandeln.[3]

Gerade die Entstehungsgeschichte spricht vielmehr dafür, dass der Gesetzgeber bewusst auf starre Deckelungen verzichten wollte. Das BewG arbeitet mit Kontingenten, Zweckbindungen und Erforderlichkeitskontrollen. Die Flächenfrage ist damit nur ein Element innerhalb eines komplexeren Steuerungssystems. Wer aus der Entwicklungsgeschichte eine fixe und unverrückbare 250-m²-Grenze ableitet, liest die historische Dynamik falsch. Historisch ging es nicht um die Etablierung einer absoluten Obergrenze, sondern um eine kontrollierte Öffnung innerhalb eines beschränkenden Grundmodells.[4]

[1] BGE 136 II 233 E. 4.4.

[2] BGer 2C_947/2018 E. 3.5.2.

[3] BGE 136 II 233 E. 4.4.

[4] Art. 1 BewG; Art. 36 Abs. 1 BewG.