Schuldbrief: Der Eigentümerschuldbrief als Pfandsicherheit
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Grundeigentümer können einen Eigentümerschuldbrief selbstständig beim zuständigen Grundbuchamt beantragen, ohne einen Notar beizuziehen. Nach der Errichtung erhält der Eigentümer das Wertpapier ausgehändigt und kann es direkt bei der kreditgewährenden Bank als Faustpfand abgeben. Diese Vorgehensweise spart Kosten und Zeit, ermöglicht dem Eigentümer jedoch volle Kontrolle über den Rechtsverkehr.
Die wichtigsten Punkte:
- Der Eigentümerschuldbrief kann direkt beim Grundbuchamt ohne Notar beantragt werden.
- Die Unterschrift der Anmeldung muss öffentlich beglaubigt sein.
- Der Eigentümer behält die Kontrolle über den Schuldbrief bis zur Übergabe an die Bank.
- Eine Verpfändung eines noch zu errichtenden Schuldbriefes bedingt zwingend eine öffentliche Beurkundung.
- Banken dürfen die direkte Anmeldung durch den Eigentümer nicht ablehnen (BGE 121 III 97-106).
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Wie errichte ich einen Eigentümerschuldbrief direkt beim Grundbuchamt ohne Notar?
Einleitung Schuldbrief
Möglich ist grundsätzlich, einen Eigentümer-Schuldbrief direkt beim Grundbuchamt an zu begehren. Nachdem das dafür zuständige Grundbuchamt den Schuldbrief errichtet hat, wird dieser an den anmeldenden Grundeigentümer ausgehändigt, der in der Folge den Schuldbrief persönlich bei der ihm Kredit gewährenden Bank abgeben kann. In einem möglichen zweiten Schritt kann die Kredit gewährende Bank sich in das Gläubigerregister eintragen lassen. Sie hat dazu den bereits bestehenden Schuldbrief noch einmal dem Grundbuchamt einzureichen.
Vorteile
Als Vorteile der obengenannten Vorgehensweise können insbesondere die Raschheit und die günstigen Kosten erwähnt werden. Daneben besteht ein weiterer Vorteil darin, dass der Grundeigentümer ‹die Zügel in der Hand› behält und die Vorgänge des Rechtsverkehrs selber gestaltet und damit den Überblick behält.
Formelles
In dieser Datenbank werden zwei einschlägige Muster angeboten: Ein Muster einer Anmeldung zur Errichtung eines Eigentümerschuldbriefes, gefolgt von einem Muster einer Grundbuchanmeldung. Darauf hinzuweisen ist, dass die Unterschrift des anmeldenden Grundeigentümers zu beglaubigen ist. Die Anmeldung zur Errichtung eines Eigentümerschuldbriefes sowie die Grundbuchanmeldung ist an das zuständige Grundbuchamt auszuhändigen, welches in der Folge den entsprechenden Schuldbrief errichtet und dem Eigentümer wiederum aushändigt.
Anmerkung: Hin und wieder kommt es vor, dass Bankvertreter von der direkten Anmeldung des Eigentümers nichts wissen wollen. Für diese Situation sind die folgenden Bemerkungen gedacht, welche eine gewisse Handhabe für das weitere Vorgehen darstellen können. Zu differenzieren ist dabei zwischen der Verpflichtung des Grundeigentümers zur Verpfändung eines erst noch zu errichtenden Eigentümer- oder Inhaberschuldbriefes sowie der alleinigen Errichtung vom Schuldbrief.
Verpflichtung zur Verpfändung
In dem BGE 71 II 262 ff. zu Grunde liegenden Bundesgerichtsentscheid hatte die Bank Klage eingereicht mit dem Begehren, die Beklagte habe die Schuldbriefe von CHF 14’000.– und CHF 10’000.–. zu unterzeichnen, evtl. seien diese Schuldbriefe durch behördliche Massnahmen zu perfektionieren. Ferner habe die Beklagte die betreffenden Titel der Klägerin als Faustpfand auszuhändigen. Das Bundesgericht entschied, dass es auf sich beruhen möge, ob die Vorinstanzen mit Recht oder Unrecht dem Faustpfandvertrag eine Verpflichtung der Beklagten zur künftigen Verpfändung zweier damals noch nicht zur Entstehung gelangten Schuldbriefe entnehmen. Angesichts der Vorschrift von Art. 799 Abs. 2 ZGB, wonach Verträge auf Errichtung einen Grundpfandes der öffentlichen Beurkundung bedürfen, seien die Ansichten der Vorinstanzen ohnehin nicht haltbar. Eine in einfach-schriftlicher Form eingegangene Verpflichtung zu solcher Pfanderrichtung sei demnach ungültig.
Sodann der zentrale Satz: ‹Verpflichtet sich jemand, einen auf seinem Grundstück zu errichtenden Pfandtitel (Schuldbrief oder Gült, sei es auf den Eigentümer oder auf den Inhaber) zu verpfänden, so enthält diese Erklärung zwei Verpflichtungen: Diejenige zur Errichtung des betreffenden Grundpfandes und diejenige, den alsdann in seinem Besitze befindlichen Pfandtitel zu Faustpfand auszuhändigen. Die erste dieser Verpflichtungen kann eben nur in der Form der öffentlichen Beurkundung gültig eingegangen werden. Nichts Abweichendes ergibt sich daraus, dass die Vorinstanzen den Faustpfandvertrag, soweit er sich auf die beiden neuen Schuldbriefe bezieht, als einen Vorvertrag auffassen (…). Einmal ist diese Ansicht gar nicht zutreffend. Es handelt sich vielmehr um einen eigentlichen Vertrag auf Errichtung eines Grundpfandes in Form von Schuldbriefen und auf Bestellung eines Faustpfandes an denselben.›
An dieser Vorschrift dürfe auch nicht deshalb vorbeigegangen werden, weil freilich ein Grundeigentümer durch einseitigen Willensakt Eigentümer- und Inhaberschuldbriefe auf seinem Grundstück errichten kann, ohne darüber eine öffentliche Urkunde aufnehmen zu lassen. Besitzt er einen auf solchem Wege zur Entstehung gebrachten Pfandtitel, so kann er sich dann auch zu dessen Verpfändung formlos verpflichten, gleich wie zur Verpfändung eines auf fremder Liegenschaft lastenden Pfandtitels oder eines sonstigen Wertpapiers. Aber zu einer nicht freiwillig kraft Verfügungsrechtes über sein Grundeigentum vorgenommenen Grundpfanderrichtung kann er eben nicht kraft vertraglicher Verpflichtung von einem anderen angehalten und gerichtlich verurteilt werden, wenn die Verpflichtung nicht nach Vorschrift von Art. 799 Abs. 2 ZGB öffentlich beurkundet wurde: Insgesamt war daher die Klage der Bank abzuweisen. Für das heutige Recht ist zusätzlich zu beachten, dass der Register-Schuldbrief seit 2012 eine eigene gesetzliche Ausgestaltung hat und kein Papier-Wertpapier ausgestellt wird.
Checkliste
- Prüfen, ob die Bank die Annahme eines direkt beim Grundbuchamt errichteten Schuldbriefes akzeptiert.
- Muster einer Anmeldung zur Errichtung eines Eigentümerschuldbriefes aus der Datenbank beziehen.
- Unterschrift der Anmeldung zur Errichtung öffentlich beglaubigen lassen.
- Anmeldung zusammen mit den erforderlichen Dokumenten beim zuständigen Grundbuchamt einreichen.
- Auf die Ausstellung des Schuldbriefs durch das Grundbuchamt warten und diesen entgegennehmen.
- Den ausgehändigten Schuldbrief persönlich bei der kreditgewährenden Bank abgeben.
- Ggf. Beantragung der Eintragung der Bank ins Gläubigerregister beim Grundbuchamt.
- Bei Widerstand der Bank das Bundesgerichtsurteil BGE 121 III 97-106 als Rechtsgrundlage vorlegen.
Form der Errichtung vom Schuldbrief
In BGE 121 III 97-106 war folgender Sachverhalt zu beurteilen: Mit Schreiben an das Grundbuchamt Basel-Stadt errichtete die Firma F AG einen Inhaberschuldbrief über CHF 2’000’000.–, lastend im dritten Rang auf der ihr gehörenden Baurechtsparzelle. Gleichzeitig ersuchte sie um Eintragung des Pfandrechtes und Ausstellung des Pfandtitels. Das Grundbuchamt Basel-Stadt wies die Anmeldung der Firma F AG ab. Das Bundesgericht heisst die gegen das kantonale letztinstanzliche Urteil gerichtete Verwaltungsgerichtsbeschwerde teilweise gut. Gegenstand des Verfahrens bildete die Frage, ob das kantonale Recht die Anmeldung eines Inhaber-Schuldbrief an das Grundbuchamt allein der kantonalen Urkundsperson vorbehalten könne. Der Entscheid betrifft die damalige Rechtslage und ist heute vor dem Hintergrund des revidierten Schuldbriefrechts zu lesen.
Der Kanton Basel-Stadt hatte im konkreten Fall vorgeschrieben, dass die Anmeldung vom Schuldbrief beim Grundbuchamt durch eine Urkundsperson zu erfolgen habe. Die Beschwerdeführerin vertrat zu Recht die Auffassung, Art. 20 Abs. 2 der damaligen Grundbuchverordnung sei in Bezug auf den kantonalen Vorbehalt bundesrechtswidrig, weil Art. 963 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches ihr das Recht verleihe, einen Inhaberschuldbrief zur Eintragung in das Grundbuch selbst anzumelden, weshalb ihre Anmeldung hätte entgegengenommen werden müssen. Bereits im Jahre 1920 hatte das eidgenössische Justizdepartement mitgeteilt, dass für die Errichtung eines Inhaberschuldbriefes nach eidgenössischem Recht die schriftliche Erklärung des Eigentümers der zu belastenden Grundstücke gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt, wonach er die Ausfertigung eines Inhaberschuldbriefes verlange, genüge. Daher sei Art. 799 Abs. 2 ZGB, wonach der Vertrag auf Errichtung eines Grundpfandes zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung bedürfe, auf den Inhaberschuldbrief nicht anwendbar, weil ein solcher Vertrag ja gar nicht geschlossen werde.
Das Bundesgericht entschied, dass der Vorbehalt in Abs. 2 von Art. 20 der Grundbuchverordnung nicht dahingehend ausgelegt werden könne, dass die Kantone für die Errichtung eines Eigentümer- oder Inhaberschuldbriefes oder einer Eigentümer- oder Inhabergült die öffentliche Beurkundung vorsehen könnten. Ein Vorbehalt zu Gunsten einer Befugnis des kantonalen Gesetzgebers, für Eigentümer- oder Inhaberschuldbriefe und Eigentümer; oder Inhabergülten als Rechtsgrundausweis einen öffentlich beurkundeten Akt zu fordern, verstiesse deshalb gegen Bundesrecht. Der Begriff der Gült ist heute historisch; neue Gülten werden nach geltendem Recht nicht mehr als aktuelle Standardform des Grundpfandrechts errichtet.
Einer Bank, welche eine entsprechende Anmeldung nicht annehmen will, ist mithin dieser Entscheid des Bundesgerichts vom 16. Februar 1995 entgegenzuhalten. Damit muss die Errichtung eines Eigentümers- oder Inhaberschuldbriefes namentlich auch im Kanton Basel-Stadt nicht zwingend durch einen Notar beim Grundbuchamt angemeldet werden. Eine Ausnahme besteht nur darin, dass bei einer Verpfändung des zu errichtenden Eigentümer- oder Inhaberschuldbriefes nach wie vor eine öffentliche Beurkundung erfolgen muss.
FAQ: Schuldbrief
Muss ein Eigentümerschuldbrief zwingend durch einen Notar errichtet werden?
Nein, das Bundesgericht hat entschieden, dass die Errichtung eines Eigentümerschuldbriefes durch den Eigentümer direkt beim Grundbuchamt ohne Notar zulässig ist. Eine öffentliche Beurkundung ist nur für die Verpfändung des Schuldbriefes erforderlich, nicht für dessen Errichtung.
Was passiert, wenn die Bank die direkte Anmeldung ablehnt?
Banken dürfen die Annahme eines direkt beim Grundbuchamt errichteten Schuldbriefes nicht verweigern. Der Eigentümer kann sich auf das Bundesgerichtsurteil BGE 121 III 97-106 berufen, welches besagt, dass kantonale Vorbehalte für Notare bei der Errichtung bundesrechtswidrig sind.
Kann ich mich formlos zur Verpfändung eines zukünftigen Schuldbriefes verpflichten?
Nein, eine Verpflichtung zur Errichtung und Verpfändung eines zukünftigen Schuldbriefes bedarf zwingend der öffentlichen Beurkundung gemäss Art. 799 Abs. 2 ZGB. Eine formlose Vereinbarung ist ungültig.
Wer trägt die Kosten für die direkte Errichtung beim Grundbuchamt?
Die Kosten fallen geringer aus als bei einer notariellen Begleitung, da keine Notargebühren anfallen. Der Grundeigentümer trägt jedoch die Gebühren des Grundbuchamtes für die Errichtung und die Eintragung.
