Stockwerkeigentümerreglement: Die Rechtsnatur der einzelnen Bestimmungen

Welche Rechtsnatur haben die Bestimmungen eines Stockwerkeigentümerreglements und wie müssen sie geändert werden?

Kategorien von Reglementsbestimmungen

Es sind folgende Kategorien von Reglementsbestimmungen zu unterscheiden:

Der Begriff "Reglement" im Gesetz

Der Begriff «Reglement» findet sich im Gesetz lediglich in Art. 712g Abs. 3 ZGB. Gemäss dieser Gesetzesbestimmung kann im Übrigen jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde. Zu seiner Verbindlichkeit ist die Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann.

Achtung: Diese Bestimmung ist ausserordentlich irreführend und gefährlich. Es kann nämlich auch dann nicht jede Bestimmung eines üblichen Reglements einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit dem erwähnten qualifizierten Mehr abgeändert werden, wenn nichts anderes geregelt wurde. Art. 712g Abs. 3 ZGB betrifft nämlich gerade die weniger wichtigen Bestimmungen eines Reglements. Er betrifft nur diejenigen Themen, die im Abschnitt «Das Stockwerkeigentum», d.h. Art. 712a ff. ZGB geregelt sind, wobei erst noch zu berücksichtigen ist, dass diejenigen dieser Bestimmungen, welche zwingender Natur sind, im Reglement auch nicht abgeändert werden können und dürfen.

Wie sich aus der Wendung «im Übrigen» in Art. 712g Abs. 3 ZGB schon ergibt, bestehen noch andere Bestimmungen, die – wenn man dem Wortlaut des Gesetzes strikte folgen wollte – gar nicht ins Reglement gehören.

Bestimmungen über die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen

Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Stockwerkeigentum, also 712g Abs. 1 ZGB in Verbindung mit den Bestimmungen des Miteigentums in Art. 647 Abs. 1 ZGB. Nun räumt aber Abs. 2 der gleichen Gesetzesbestimmung die Möglichkeit ein, diese Bestimmungen über das Miteigentum durch eine andere Ordnung zu ersetzen, allerdings nur unter zwei Voraussetzungen, nämlich:

1. Soweit diese Bestimmungen über das Miteigentum es nicht selbst ausschliessen;
2. Zudem nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer.

Diese nach Gesetz mögliche «andere Ordnung» findet sich nun regelmässig ebenfalls im Reglement einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, obwohl es zu deren Errichtung oder Abänderung nicht nur eines qualifizierten Mehrs, sondern der Einstimmigkeit bedarf. Diese Einstimmigkeit ist deswegen notwendig, weil die Bestimmungen in Art. 712g Abs. 1 und 2 ZGB auf die Bestimmungen des Miteigentums verweisen. Gemäss Art. 647 Abs. 1 ZGB können die Miteigentümer eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und im Grundbuch anmerken lassen.

Bei Art. 647 Abs. 1 ZGB und Art. 712g Abs. 2 ZGB handelt es sich somit um analoge gesetzliche Bestimmungen mit sinngemäss gleichem Inhalt. Hingegen hat die in den genannten Gesetzesbestimmungen erwähnte Nutzungs- und Verwaltungsordnung rechtlich nichts zu tun mit dem in Art. 712g Abs. 3 ZGB erwähnten Reglement, obwohl auch dieses Reglement «die Verwaltung und Benutzung» betrifft.

Zwingende gesetzliche Vorschriften im Stockwerkeigentümerreglement

Aber selbst durch Vereinbarung oder einstimmigen Beschluss können nicht alle Bestimmungen über das Miteigentum, welche die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen regeln, durch eine andere Ordnung ersetzt werden. Auch ein Stockwerkeigentümerreglement stösst hier an gesetzliche Grenzen. Zwar können gewisse Zuständigkeitsfragen im Stockwerkeigentümerreglement konkretisiert oder ergänzt werden, doch zwingende gesetzliche Vorschriften bleiben vorrangig.

Dies ist gemäss Art. 712g Abs. 2 ZGB nur möglich, soweit diese Bestimmungen es nicht selbst ausschliessen. Diese eher ungewöhnliche Formulierung im Gesetz besagt nichts anderes, als dass es gesetzliche Bestimmungen zwingender Natur gibt, die in der Benutzungs- und Verwaltungsordnung bzw. im Reglement überhaupt nicht abgeändert werden können. Diese Kategorie von Bestimmungen wird nachfolgend gesondert behandelt werden.

FAQ: Stockwerkeigentümerreglement

Kann jedes Stockwerkeigentümerreglement mit einem qualifizierten Mehr geändert werden?

Nein. Art. 712g Abs. 3 ZGB gilt nur für weniger wichtige Bestimmungen. Bestimmtungen, die eine «andere Ordnung» im Sinne von Art. 647 Abs. 1 ZGB darstellen, erfordern oft Einstimmigkeit.

Was passiert, wenn man eine Bestimmung mit falschem Mehr abändert?

Die Änderung ist rechtlich unwirksam, da die formellen Voraussetzungen (z.B. Einstimmigkeit) nicht erfüllt wurden. Dies kann zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen.

Welche Bestimmungen im Reglement sind zwingend?

Gesetzliche Vorschriften, die im Stockwerkeigentum zwingender Natur sind, können weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss im Reglement abgeändert werden.

Ist ein Stockwerkeigentümerreglement gesetzlich vorgeschrieben?

Nein, es besteht keine gesetzliche Pflicht zur Aufstellung eines Reglements, obwohl es in der Praxis fast überall üblich ist.