Stockwerkeigentum: Kauf einer Stockwerkeinheit
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Beim Kauf einer Stockwerkeinheit erwirbt man nicht das gesamte Grundstück, sondern nur Miteigentum an einer Liegenschaft. Dieser Unterschied erfordert spezifischere Vorabklärungen als beim Kauf eines Gesamtobjektes. Eine sachliche Gegenüberstellung der Vorteile wie geringere Kapitalbindung und guter Wertsteigerung gegen die Nachteile wie Abhängigkeit von der Gemeinschaft und unkündbare Nachbarn ist entscheidend für einen fundierten Entscheid.
Die wichtigsten Punkte:
- Nur Miteigentum an der Liegenschaft, nicht am gesamten Grundstück.
- Geringere Kapitalbindung, aber Abhängigkeit von Entscheiden der Gemeinschaft.
- Bei Geschäftsräumen: Prüfen, ob Innenausbau und Betriebseinrichtungen im Kaufpreis enthalten sind.
- Vor dem Kauf unbedingt den Zustand der Gemeinschaft und Reglemente prüfen.
- Bei Unsicherheiten einen Juristen oder neutralen Experten hinzuziehen.
WEKA Redaktionsteam
Das WEKA Redaktionsteam besteht aus 8 hochmotivierten Redakteuren/Redakteurinnen mit fundiertem Know-how und Praxiserfahrung aus verschiedensten Fachbereichen. Ihr Ziel ist es, Sie bei der effizienten und sicheren Umsetzung Ihrer Aufgaben in der Praxis kompetent zu begleiten und Sie bei Herausforderungen beratend zu unterstützen. Dies mit einem hohen Anspruch an Qualität und Aktualität.
Was muss ich beim Kauf einer Stockwerkeinheit in der Schweiz beachten?
Vor- und Nachteile von Stockwerkeigentum
Vorteile Stockwerkeigentum
- Anteil an Grundeigentum
- Kleinere Kapitalbindung
- Im Normalfall gute Wertsteigerung im Verhältnis zum Kapitaleinsatz
- Gute Verkäuflichkeit, da wenig Kapitaleinsatz erforderlich
Nachteile Stockwerkeigentum
- Miteigentum in einer Miteigentümergemeinschaft
- Abhängig von Entscheiden der anderen Stockwerkeigentümer
- Mittragen von Kosten für die allgemeinen Einrichtungen, welche nicht unbedingt Nutzen für den persönlichen Bedarf erbringen
- Unterordnen in die Bedingungen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Unkündbare Nachbarn
- Austritt aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft nur durch Verkauf
Praxis-Tipp: Vor dem Kauf einer Stockwerkeinheit ist eine genau Standortbestimmung vorzunehmen. Die Vor- und Nachteile sind einander gegenüberzustellen. Nur eine sachliche Beurteilung hilft, zu einem gültigen Entscheid zu kommen. Im Zweifelsfalle die persönliche oder Geschäftssituation durch einen neutralen Experten analysieren lassen.
Besonderheiten beim Erwerb von Geschäftsräumlichkeiten
Praxis-Tipp: Insbesondere bei Stockwerkeigentum für geschäftliche Zwecke ist es ratsam, die Standortbestimmung durch eine Drittperson überprüfen zu lassen.
Durch den Kauf einer Stockwerkeinheit begrenzt man sich in seinen räumlichen Verhältnissen. Eine Ausweitung ist nur möglich, wenn ein anderer Eigentümer bereit ist, zu verkaufen oder auszuziehen und zu vermieten.
Fälschlicherweise wird im Geschäftsbereich der Kauf einer Stockwerkeinheit als Übergangslösung betrachtet. Durch diese Lösung kann die Entwicklung des Geschäftes leiden, da zu sehr auf die vorhandenen Rämlichkeiten abgestellt wird. Bauliche Änderungen sind oft unmöglich oder zu aufwendig. Betriebsabläufe sind nicht mehr optimal, und Personal arbeitet in zu engen Räumlichkeiten. Deshalb sollten die räumlichen Ausdehnungsmöglichkeiten in die Standortbestimmung miteinbezogen werden.
Praxis-Tipp: Sind vor dem Kauf noch Zweifel vorhanden, ist es ratsam, einen Juristen beizuziehen, welcher sämtliche Akten nochmals eingehend überprüft.
Innenausbau/Betriebseinrichtungen
Bei Stockwerkeigentum für geschäftliche Zwecke ist genau zu prüfen, wie weit der Innenausbau und eventuelle Betriebseinrichtungen im Kaufpreis eingeschlossen sind.
Abgeklärt sollte auch werden, welche speziellen Betriebseinrichtungen überhaupt eingebaut werden können.
Checkliste
- Vorteile und Nachteile der Stockwerkeigentümergemeinschaft schriftlich gegenüberstellen.
- Auskunft über den Betrieb, das Zusammenleben und bestehende Probleme in der Gemeinschaft einholen.
- Wertquotenberechnung und Nebenkostenabrechnungen auf Plausibilität prüfen.
- Reglement und Entscheidungen des Ausschusses genau studieren.
- Klärung, ob bauliche Änderungen oder Ausweitungen der Räumlichkeiten möglich sind.
- Bei Geschäftsnutzung: Einfluss des Betriebs auf die Gemeinschaft (Schall, Geruch, Verkehr) abklären.
- Prüfen, welche speziellen Betriebseinrichtungen eingebaut werden dürfen.
- Kaufvertrag erst unterzeichnen, wenn alle Unsicherheiten bezüglich Betrieb und Zusammenleben geklärt sind.
- Bei Zweifel einen Juristen beiziehen, um sämtliche Akten eingehend zu überprüfen.
- Standortbestimmung im Zweifel durch eine Drittperson überprüfen lassen.
Nachteile
Ein Gewerbebetrieb kann nachteilig sein für eine Stockwerkeigentümergemeinschaft, kann aber auch stark durch Stockwerkeigentümergemeinschaften eingeschränkt werden (Schall, Geruch, Verkehr usw.).
Diese Punkte sind vorgängig genau abzuklären. Offenheit über die Art des Betriebes ist wichtig.
Häufige Probleme beim Stockwerkeigentum
Beim Stockwerkeigentum treten oft folgende Probleme zutage:
- Misstrauen bei der Wertquotenberechnung
- Misstrauen beim Reglement und gegenüber dem Ausschuss
- Misstrauen beim Auslösen von Unterhaltsarbeiten
- Probleme beim Benützen von Gemeinschaftseinrichtungen
- Misstrauen bei den Nebenkostenabrechnungen
Diese Probleme entstehen in den meisten Fällen, weil sich die Käuferschaft zu wenig darüber informiert und weil sie sie fachlich selber nicht beurteilen kann. Erst im Nachhinein zeigen sich dann diese Ungewissheiten.
Praxis-Tipps zum Kauf einer Stockwerkeinheit:
- Vor dem Kauf eines Stockwerkeigentums in unbekannten Stockwerkeigentümergemeinschaften Auskunft über den Betrieb, das Zusammenleben und die Probleme einholen.
Sie können Ihren Kauf dadurch besser analysieren.
- Einen Kaufvertrag über Stockwerkeigentum sollte erst unterzeichnet werden, wenn wirklich auch alle Unsicherheiten in Bezug auf Betrieb und Zusammenleben in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft geklärt sind.
FAQ: Stockwerkeigentum
Welche sind die häufigsten Probleme beim Stockwerkeigentum?
Häufig treten Misstrauen bei der Wertquotenberechnung, gegenüber dem Reglement und dem Ausschuss, sowie Probleme beim Auslösen von Unterhaltsarbeiten, beim Benützen von Gemeinschaftseinrichtungen und bei den Nebenkostenabrechnungen auf.
Ist der Kauf einer Stockwerkeinheit für Geschäftszwecke als Übergangslösung geeignet?
Nein, dies ist oft eine Fehleinschätzung. Eine Ausweitung der Räumlichkeiten ist nur möglich, wenn andere Eigentümer verkaufen. Dies kann die Entwicklung des Geschäftes behindern, da bauliche Änderungen oft unmöglich oder zu aufwendig sind und Betriebsabläufe nicht mehr optimal gestaltet werden können.
Was ist beim Erwerb von Geschäftsräumlichkeiten in Stockwerkeigentum besonders zu beachten?
Es ist ratsam, die Standortbestimmung durch eine Drittperson überprüfen zu lassen. Zudem muss genau geklärt werden, wie weit der Innenausbau und Betriebseinrichtungen im Kaufpreis enthalten sind und welche Einrichtungen überhaupt eingebaut werden dürfen.
Warum ist Offenheit über die Art des Betriebes wichtig?
Ein Gewerbebetrieb kann nachteilig für die Stockwerkeigentümergemeinschaft sein (z. B. durch Schall, Geruch oder Verkehr), aber auch stark durch diese Gemeinschaft eingeschränkt werden. Diese Punkte müssen vorgängig genau abgeklärt werden, um Konflikte zu vermeiden.
