Hausordnung: Die Spielregeln für Stockwerkeigentümer
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Im Gegensatz zum Reglement ist eine Hausordnung im Gesetz nicht explizit vorgesehen, stellt aber eine unverzichtbare Ausführungsverordnung dar. Während das Reglement die grundlegenden Benutzungsgrundsätze festlegt, regelt die Hausordnung die Details der täglichen Ausführung und passt sich den konkreten Verhältnissen der Liegenschaft an. Sie ist für alle Rechtsnachfolger verbindlich und entlastet den Verwalter von vielen Ermessensentscheiden.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Hausordnung steht stufenmässig unter dem Reglement und darf diesem nicht widersprechen.
- Sie kann durch einfachen Beschluss der Versammlung erlassen und geändert werden.
- Eine Anmerkung im Grundbuch ist ausgeschlossen, die Verbindlichkeit besteht trotzdem.
- Norm-Hausordnungen sind ungeeignet; der Inhalt muss massgeschneidert sein.
Lic. iur. Dominik Romang
Lic. iur. Dominik Romang ist Rechtsanwalt in Zürich und insbesondere auch im Bereich des Stockwerkeigentums sowohl beratend als auch prozessierend tätig. Seit 2004 ist er ausserdem Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes.
Warum ist eine Hausordnung für Stockwerkeigentümer notwendig und wie wird sie rechtssicher erlassen?
Verhältnis zum Reglement
Da das Reglement gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB ausdrücklich Bestimmungen über die Verwaltung und Benutzung enthalten soll, könnte man meinen, das Reglement sei ausschliesslich dazu da, die Benützung im Detail zu regeln. Dies mag auch der Grund sein, warum eine Hausordnung bei vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften fehlt.
Tatsächlich könnte man eine solche Regelung treffen und auch eine Gebäudeordnung ins Reglement aufnehmen. Für Erlass und Abänderung der entsprechenden Bestimmungen gelten unter diesen Voraussetzungen jedoch dieselben Regeln wie für die Abänderung des Reglements. Dies wäre auch der Fall, wenn man neben dem Reglement eine Gebäudeordnung auf Reglements Stufe erlassen würde.
Richtigerweise sollte jedoch die Gebäudeordnung stufenmässig unter dem Reglement stehen und gewissermassen eine Ausführungsverordnung des Reglements bilden. Ins Reglement gehören die wichtigen Benutzungsgrundsätze und in die Gebäudeordnung die Details der Ausführung dieser Grundsätze. Im Reglement soll jedoch die Verbindlichkeit der Gebäudeordnung festgehalten werden.
Sie kann so durch einfachen Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer erlassen und auch abgeändert werden.
Die Gebäudeordnung ist Teil der Benützungsordnung der Gemeinschaft. Sie ist deshalb nach Art. 649a ZGB auch für die Rechtsnachfolger eines Stockwerkeigentümers verbindlich. Eine Anmerkung im Grundbuch ist jedoch ausgeschlossen.
Inhalt der Hausordnung
Eine Hausordnung ist praktisch absolut notwendig. Ihr Vorhandensein ist auch nicht unter der Würde eines Stockwerkeigentümers!
Hingegen hat sich der Inhalt der Hausordnung nach den konkreten Verhältnissen zu richten. Er hat sich auch im Rahmen von Begründungsakt und Reglement zu halten. Die Gebäudeordnung darf keine damit im Widerspruch stehenden Bestimmungen enthalten.
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