Stockwerkeigentum Sonderrecht: Benutzung und Verwaltung
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Stockwerkeigentümer verwalten ihre Einheiten grundsätzlich selbstständig, dürfen dabei aber die Rechte der Nachbarn nicht gefährden. Während Reparaturen im Sonderrecht meist eigene Sache sind, greift die Gemeinschaft ein, wenn gemeinschaftliches Eigentum gefährdet ist. Das Reglement und der Begründungsakt definieren die genauen Grenzen für Unterhalt, Nutzungszwecke und äussere Erscheinung.
Die wichtigsten Punkte:
- Selbstverwaltung der Stockwerkeinheit, jedoch mit Rücksichtnahme auf andere Eigentümer.
- Eigenverantwortung für Unterhalt und Kosten im Sonderrecht, sofern nicht anders geregelt.
- Pflicht zur Wahrung der äusseren Erscheinung des Gebäudes bei Änderungen.
- Nachträgliche Änderung der Zweckbestimmung erfordert einstimmigen Beschluss.
- Grenzfälle wie Fenster oder Storen sollten im Reglement eindeutig geklärt sein.
WEKA Redaktionsteam
Das WEKA Redaktionsteam besteht aus 8 hochmotivierten Redakteuren/Redakteurinnen mit fundiertem Know-how und Praxiserfahrung aus verschiedensten Fachbereichen. Ihr Ziel ist es, Sie bei der effizienten und sicheren Umsetzung Ihrer Aufgaben in der Praxis kompetent zu begleiten und Sie bei Herausforderungen beratend zu unterstützen. Dies mit einem hohen Anspruch an Qualität und Aktualität.
Was sind die Rechte und Pflichten eines Stockwerkeigentümers bei der Nutzung und dem Unterhalt seiner Einheit?
Verwaltung und Benutzung der Stockwerkeinheit
Der Stockwerkeigentümer verwaltet seine Stockwerkeinheit selbst. Er kann es auch vermieten (vgl. aber den Abschnitt). Er ordnet die notwendigen Reparaturen für seine Stockwerkeinheit selbst an. Er kann nach seinem Gutdünken auf seine Stockwerkeinheit Hypotheken aufnehmen oder sie zurückbezahlen.
Der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft hat grundsätzlich mit den im Sonderrecht stehenden Räumen nichts zu tun. Ausnahmen liegen nur vor, wenn das gemeinschaftliche Eigentum aller Stockwerkeigentümer gefährdet ist.
Selbstverständlich steht es dem Stockwerkeigentümer frei, die Verwaltung – wenn er beispielsweise seine Stockwerkeinheit vermietet hat – durch einen Dritten, zum Beispiel durch den Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft vornehmen zu lassen. Dies kommt z.B. häufig bei Ferienwohnungen vor.
Benutzung
Der Stockwerkeigentümer kann die ihm zu Sonderrecht zugewiesenen Räume selbst bewohnen oder dort, sofern es das Reglement erlaubt, nur eine geschäftliche oder gewerbliche Tätigkeit ausüben. Er kann diese Räume aber auch vermieten oder verpachten (vgl. aber den Abschnitt ). Er kann einer Drittperson eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht an seiner Stockwerkeinheit einräumen. Auch ist es möglich, an einer Stockwerkeinheit Miteigentum zu begründen, z.B. unter Ehepartnern.
Pflicht zum Unterhalt der Stockwerkeinheit
Der Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes im einwandfreien Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist (Art. 712a Abs. 3 ZGB). Das Gesetz kennt keine solche Bestimmung für den Alleineigentümer einer Liegenschaft. Es handelt sich hier um eine den Erfordernissen des Stockwerkeigentums Rechnung tragende Erweiterung des Nachbarrechts.
Grenze
Die Pflicht zum Unterhalt der im Sonderrecht stehenden Räumen und Einrichtungen besteht aber nur insoweit, als dies mit Rücksicht auf die anderen Stockwerkeigentümer notwendig ist. Darüber hinaus bleibt es jedem Stockwerkeigentümer überlassen, wie er seine Räume instand hält.
Wichtig: Die Kosten zur Erfüllung seiner Unterhaltspflicht trägt jeder Stockwerkeigentümer selbst. Für gemeinschaftliche Teile gilt demgegenüber Art. 712h ZGB und das Reglement.
Grenzen der Unterhaltspflicht
Regelung im Reglement
Bei einzelnen Unterhaltsarbeiten ist nicht ohne Weiteres klar, in wessen Pflichtenbereich sie fallen. Massgebend ist, ob die betreffenden Teile im Sonderrecht stehen oder nicht. Es geht allerdings in der Praxis meistens nicht in erster Linie darum, wer die Unterhaltspflicht im Einzelfall erfüllen muss, sondern vielmehr darum, wer die Kosten für den Unterhalt und die Erneuerung zu tragen hat.
Praxis-Tipp: Grenzfälle sollten im Reglement klar geregelt werden. Das Reglement kann insbesondere die Kosten- und Unterhaltspflicht näher verteilen. Es kann gemeinschaftliche Teile aber nicht beliebig in Sonderrecht umwandeln, wenn Art. 712b ZGB sie zwingend als gemeinschaftlich erfasst.
Ein paar Beispiele von Grenzfällen sollen im Folgenden angeführt werden.
Beispiele
- Die Fenster stehen grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum. Wenn ein Fenster beschädigt wird, so hat der Schädiger den Schaden zu bezahlen. Kann er nicht ermittelt werden, so muss die Gemeinschaft für derartige Schäden aufkommen. Nun kann aber im Reglement festgelegt werden, dass Unterhalt und Reparatur der Fenster Sache des einzelnen Stockwerkeigentümers ist.
- Das gleiche gilt bezüglich Lamellenstoren.
- Eine entsprechende Lösung kann auch für Sonnenstoren getroffen werden.
Das Gemeinsame an diesen Gegenständen und Einrichtungen liegt darin, dass sie zwar gemeinschaftliche Teile sind, aber in erster Linie einzelnen Stockwerkeigentümern dienen. Bei der Vernachlässigung der Unterhaltspflicht durch einzelne Stockwerkeigentümer kann das Aussehen des ganzen Hauses in Mitleidenschaft gezogen werden.
Kostenverteilung bei Grenzfällen
Wenn man die Kosten für Unterhalt und Reparatur dieser Einrichtungen durch das Reglement den einzelnen Stockwerkeigentümern überbindet, verursacht dies dem einzelnen bei sorgfältigem Unterhalt kaum mehr Kosten. Es handelt sich nämlich um Einrichtungen, die einem gewissen Verschleiss ausgesetzt sind und daher ohnehin von Zeit zu Zeit erneuert werden müssen.
Im Einzelfall wären noch folgende Präzisierungen anzubringen:
- Es wäre noch festzulegen, ob auch die Erneuerung dieser Einrichtungen zulasten des jeweiligen Stockwerkeigentümers geht.
- Die Stockwerkeigentümer sind zu verpflichten, Reparaturen und Erneuerungen in der Weise vorzunehmen, dass die bisherige äussere Erscheinung gewahrt bleibt. Es kann also ein Stockwerkeigentümer einen defekten roten Storen nicht durch einen gelben ersetzen. Auch dürfen die Aussenseiten der Fenster, die bisher z.B. weiss waren, nicht plötzlich braun gestrichen werden.
Passende Produkt-Empfehlungen
Beschränkung des Nutzungsrechtes bei Stockwerkeigentum Sonderrecht
Pflicht zu gegenseitiger Rücksichtnahme
Aus dem Gleichheitsanspruch aller Stockwerkeigentümer ergibt sich die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtsnahme. Das Gesetz selbst (Art. 712a Abs. 2 ZGB) zieht gewisse Folgerungen:
- Es darf keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschwert werden;
- Es dürfen die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigt oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigt werden.
Unterlassung von Immissionen
Eine gegenseitige Rücksichtnahme drängt sich zunächst bei der Benutzung der im Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen auf. Es gelten die Grundsätze des Nachbarrechtes (Art. 684 ZGB). Danach ist jedermann verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums, wie namentlich bei dem Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen Einwirkung auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten.
Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit des Grundstückes, also hier der einzelnen Stockwerkeinheiten und der Liegenschaft als Ganzes, oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Rauch oder Russ, lästige Dünste, Lärm oder Erschütterung. Die Stockwerkeigentümer sind wegen der nahen räumlichen Beziehung untereinander zu besonderer Rücksichtnahme verpflichtet.
Anmerkung: Das ungestörte Zusammenleben der Stockwerkeigentümer setzt allerdings voraus, dass schon bei der Erstellung eines Gebäudes dem Immissionsschutz besondere Beachtung geschenkt wird.
Beispiele von Immissionen
- In einem Neubau wird die Abluft aus der Küche einer Wohnung auf den Sitzplatz oder Balkon der Nachbarwohnung abgeführt. Eine solche Situation kann eine bauliche oder technische Korrektur erfordern.
- Starke Geruchs- oder Rauchimmissionen aus einer Wohnung können je nach Intensität, Häufigkeit und Ortsgebrauch unzulässig sein.
- Trittschall kann problematisch werden, etwa wenn ein lärmabschirmender Bodenbelag durch einen deutlich lauteren Belag ersetzt wird.
Praxis-Tipp: Wenn sich gewisse wiederkehrende Immissionen zeigen, kann in der Hausordnung Abhilfe geschaffen werden.
Keine Beeinträchtigung der gemeinschaftlichen Teile und äusseren Erscheinung
Zum Sonderrecht gehört auch die Möglichkeit, die betreffenden Räume und Einrichtungen nach eigenem Belieben auszugestalten und abzuändern. Da dabei aber die gemeinschaftlichen Teile weder verändert noch in ihrer Funktion irgendwie beeinträchtigt werden dürfen, ist diese Möglichkeit praktisch begrenzt.
Es fallen etwa in Betracht:
- Beseitigung von nichttragenden Zwischenwänden;
- Unterteilung von Räumen;
- Anbringen von Boden- und Deckenbelägen (wobei aber die Schallisolation nicht verschlechtert werden darf);
- Änderung von Wandbekleidungen;
- Ersetzen von Türen, wobei bei der Türe, welche die Stockwerkeinheit nach aussen abschliesst, auf der Aussenseite das ursprüngliche Aussehen erhalten bleiben muss;
- Einbau von Schränken und Wohnlandschaften usw.;
- Anbringen von zusätzlichen elektrischen und sanitären Installationen (aber nur insoweit, als die allgemeinen Teile nicht beansprucht werden und das Kostengefüge nicht gestört wird).
Neue Immissionen müssen vermieden werden
Bei der Ausgestaltung der Räume ist darauf zu achten, dass nicht neue oder andere Immissionen entstehen.
Beispiele unzulässiger Veränderungen
- Ein ursprünglich vorhandener lärmabschirmender Spannteppich wurde durch einen Bodenbelag ersetzt, der aus schachbrettartig angeordneten Marmor- und Chromstahlplatten bestand.
- In einer terrassenartig angeordneten Überbauung baute ein Stockwerkeigentümer in einem ihm zu Sonderrecht ausgeschiedenen Abstellraum, der an seine Wohnung anschloss und kein Fenster aufwies, ein Hallenbad ein. Abgesehen von allen damit zusammenhängenden anderen Problemen störte der nicht vorgesehene Betrieb eines Hallenbades den Eigentümer der darüber liegenden Wohnung, wo sich das Schlafzimmer über dem Hallenbad befand.
Keine Veränderung gemeinschaftlicher Teile oder äusserer Erscheinung
Wenn ein Stockwerkeigentümer seine zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume in der Weise ausgestalten möchte, dass dadurch auch die gemeinschaftlichen Teile verändert oder in ihrer Funktion irgendwie beeinträchtigt werden, ist das nicht mehr seine Sache, sondern vielmehr Sache der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, welche darüber nach den hierfür geltenden Grundsätzen beschliessen muss.
Checkliste
- Steht der betroffene Teil im Sonderrecht oder im Gemeinschaftseigentum?
- Ist die geplante Nutzung (Wohnen/Gewerbe) im Begründungsakt oder Reglement zulässig?
- Werden die äussere Erscheinung und die Funktion gemeinschaftlicher Teile beeinträchtigt?
- Entstehen durch die Nutzung neue Immissionen (Lärm, Rauch, Gerüche) für Nachbarn?
- Sind bei Grenzfällen (Fenster, Storen) spezifische Reglement-Bestimmungen zu beachten?
- Wird die Schallisolation bei Bodenbelägen nicht verschlechtert?
- Ist die äussere Farbe von Fenstern oder Storen bei Erneuerung beizubehalten?
- Liegt bei gewerblicher Nutzung eine notwendige Bewilligung vor?
- Sind gefährliche Stoffe oder übermässige Bodenbelastungen vermieden?
Bei der Benutzung seiner Stockwerkeinheit muss der Stockwerkeigentümer auch dafür sorgen, dass die äussere Erscheinung des Gebäudes nicht beeinträchtigt wird. Es ist etwas schwierig, sich die Auswirkung dieses Erfordernisses insoweit vorzustellen, als dadurch die im Sonderrecht ausgeschiedenen Räume betroffen werden. Eine Stockwerkeinheit muss ja immer abgeschlossen sein. Alle Teile eines Gebäudes, die dessen äussere Erscheinung bilden, sind aber entweder gemeinschaftlich (Fassade, Dach usw.) oder gemeinschaftlich, jedoch zu Sonderbenützungsrecht einem Stockwerkeigentümer überlassen (Balkone, Terrassen, Gartensitzplätze usw.). Die Benutzung der gemeinschaftlichen Teile, die von der Benutzung der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume zu unterscheiden ist, soll aber gesondert behandelt werden.
Trotzdem ist eine Beeinträchtigung der äusseren Erscheinung des Gebäudes durch die Nutzung des Sonderrechts etwa in folgenden Fällen möglich:
Beispiele
- Durch Dampf, Feuchtigkeit oder Nässe entstehen Schäden, die etwa die Fensteraussenseiten und die Fassade beeinträchtigen. Es handelt sich hier somit um Auswirkungen z.B. aus Bad oder Küche, die nicht unbedingt einen benachbarten Stockwerkeigentümer stören müssen, die aber die äussere Erscheinung beeinträchtigen.
- Das gleiche gilt bei Rauchentwicklung (z.B. Küche, Cheminée).
- Es können auch gefährliche Stoffe in den fraglichen Räumen aufbewahrt oder verwendet werden, die zu einer Gefahr für die allgemeinen Teile werden können.
- Ein Stockwerkeigentümer kann die Böden seiner Räume übermässig belasten, wodurch Risse in den allgemeinen Teilen entstehen können.
- Es könnte auch auf der Innenseite eines Fensters Wäsche aufgehängt werden, was wiederum zu einer Beeinträchtigung der äusseren Erscheinung führt.
Zweckbestimmung einer Liegenschaft oder einzelner Stockwerkeinheiten
Das Gesetz sieht Einschränkungen in der Benutzung des einzelnen Stockwerkes nur insoweit vor, als dadurch die Ausübung der gleichen Rechte der anderen Stockwerkeigentümer erschwert oder sonst beeinträchtigt werden (Art. 712a Abs. 2).
Wichtig: Sofern im Begründungsakt über die Art der Benutzung nichts definiert wird, erscheint grundsätzlich jede Verwendung einer Stockwerkeinheit, also zu Wohn- oder geschäftlichen Zwecken, als zulässig. Es ist daher wichtig, die Zweckbestimmung einer Liegenschaft insgesamt oder, wenn sie keine einheitliche sein soll, für jede Stockwerkeinheit im Begründungsakt selbst festzulegen.
Einfach ist es, wenn alle Stockwerkeinheiten einer Liegenschaft ausschliesslich zu Wohnzwecken oder ausschliesslich zu Gewerbezwecken dienen sollen. Schwieriger wird das Problem bereits dann, wenn man in einem gewissen Rahmen die Möglichkeit einer späteren Zweckänderung vorsehen will.
Kriterien zur Umschreibung der Zweckbestimmung
Die Frage, zu welchen Zwecken die einzelnen Stockwerke verwendet werden dürfen, ist von massgeblicher Bedeutung für jede Stockwerkeigentümergemeinschaft, da die persönlichen Interessen der Stockwerkeigentümer hier oft sehr weit auseinandergehen. Wenn ein absolutes Verbot einer anderen Nutzung als zu Wohnzwecken nicht möglich ist, sind bei der Umschreibung der Zweckbestimmung etwa folgende Überlegungen anzustellen:
- Welche Arten von gewerblichen oder beruflichen Nutzungen sollen zugelassen werden;
- Welche Branchen sollen zum vornherein ausgeschlossen werden (Tanz- und Musikinstitute, Gaststätten, Sex-Shops, Massage-Salons usw.);
- Soll bei Vorhandensein eines bestimmten Gewerbes ein gleichartiges im Sinne eines Konkurrenzverbotes ausgeschlossen werden;
- In welchen Stockwerkeinheiten sollen gewerbliche Tätigkeiten ausgeübt werden können;
- Nach welchen Gesichtspunkten ist eine konkrete Bewilligung zur Ausübung einer geschäftlichen oder gewerblichen Tätigkeit zu erteilen;
- Wem steht die Kompetenz zu, über eine Bewilligung zu befinden (Versammlung, Ausschuss, Verwalter, Experte)?
Achtung: Eine nachträgliche Änderung der Zweckbestimmung kann je nach Ausgestaltung eine Änderung der Zweckbestimmung oder Benutzungsart des gemeinschaftlichen Rechtsverhältnisses darstellen und grundsätzlich die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erfordern (Art. 648 Abs. 2 ZGB). Zulässig ist jedoch, im Begründungsakt oder durch einstimmigen Beschluss eine andere Ordnung vorzusehen, soweit das Gesetz dies erlaubt (Art. 712g Abs. 2 ZGB). Bei wesentlichen Änderungen sollte die konkrete Beschluss- und Grundbuchlage fachlich geprüft werden.
FAQ: Stockwerkeigentum Sonderrecht
Wer trägt die Kosten für die Reparatur von Fenstern?
Grundsätzlich sind Fenster Gemeinschaftseigentum, doch das Reglement kann festlegen, dass Unterhalt und Reparatur Sache des einzelnen Stockwerkeigentümers sind. Im Zweifel gilt die Reglement-Regelung.
Darf ich meine Wohnung in ein Gewerbe umwandeln?
Nur wenn der Begründungsakt oder das Reglement dies zulassen. Eine nachträgliche Änderung der Zweckbestimmung erfordert zwingend den einstimmigen Beschluss aller Stockwerkeigentümer.
Was muss ich bei der Installation neuer Bodenbeläge beachten?
Sie dürfen die Schallisolation nicht verschlechtern und dürfen keine neuen Immissionen wie Lärm für Nachbarn verursachen. Zudem muss die äussere Erscheinung des Gebäudes gewahrt bleiben.
Darf ich Wäsche auf der Innenseite von Fenstern aufhängen?
Nein, wenn dies die äussere Erscheinung des Gebäudes beeinträchtigt. Stockwerkeigentümer müssen sicherstellen, dass die Nutzung ihrer Einheit das Gebäude nicht optisch oder technisch schädigt.
Wer ist für Schäden an gemeinschaftlichen Teilen verantwortlich?
Wenn ein Stockwerkeigentümer gemeinschaftliche Teile beschädigt oder deren Funktion beeinträchtigt, trägt er die Verantwortung. Bei nicht ermittelten Schädigern (z. B. bei Fensterschäden) kommt die Gemeinschaft auf.
