Grundeigentum: Erwerb, Umfang und Einschränkungen
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Grundeigentum umfasst nicht nur die Bodenfläche, sondern auch fest damit verbundene Bauten nach dem Akzessionsprinzip. Der Erwerb erfolgt primär durch Eintragung im Grundbuch, wobei eine öffentliche Beurkundung und die Zustimmung des Veräusserers zwingend sind. Daneben bestehen selbständige und dauernde Rechte wie das Baurecht, die eine Ausnahme von der Regel bilden.
Die wichtigsten Punkte:
- Eine Liegenschaft ist jede Bodenfläche mit bestimmten Grenzen (Art. 3 Abs. 2 GBV).
- Der Erwerb durch Rechtsgeschäft erfordert zwingend eine öffentliche Beurkundung (Art. 657 ZGB).
- Das Eigentum ist umfassend, unterliegt jedoch gesetzlichen Schranken wie dem Nachbarrecht.
- Vertragliche Beschränkungen (z. B. Vorkaufsrechte) können im Grundbuch eingetragen werden.
- Bei Vermietung gehen bestehende Mietverhältnisse automatisch auf den neuen Eigentümer über (Art. 261 OR).
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Was müssen Eigentümer und Erwerber über Grundeigentum in der Schweiz wissen?
Liegenschaften
Im Gegensatz zum normalen Sprachgebrauch sind also die Begriffe Grundstück und Liegenschaft nicht identisch. Eine Definition des letzteren Begriffes – welcher der Normalfall eines Grundstückes ist – findet sich in Art. 3 Abs. 2 der Grundbuchverordnung. Danach gilt als Liegenschaft ‹jede Bodenfläche mit genügend bestimmten Grenzen›. Diese Grenzen können – wie noch zu zeigen sein wird – dem Grundbuch entnommen werden. Sie müssen auch auf dem Gelände markiert sein.
Selbständige und dauernde Rechte
Unter bestimmten Voraussetzungen werden auch gewisse wirtschaftlich besonders bedeutsame Rechte als Grundstücke behandelt, nämlich dingliche Nutzungsrechte (Dienstbarkeiten), welche eine Liegenschaft belasten sowie selbständigen und dauernden Charakter haben. Selbständig ist ein solches Recht, wenn es für sich übertragbar und somit nicht zugunsten eines anderen Grundstückes oder einer anderen Person im Grundbuch eingetragen ist (Art. 7 der Grundbuchverordnung). Dauernd heisst, dass das Recht auf mindestens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet wurde.
Baurecht
Das wichtigste selbständige und dauernde Recht ist das sog. Baurecht. Gemäss Art. 675 ZGB können auf fremdem Boden ausgeführte Bauwerke einen besonderen Eigentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Inhalt und Begründung (durch öffentlich beurkundeten Vertrag) eines solchen Bauwerkes werden in Art. 779 ff. ZGB ausführlich geregelt, insbesondere die Entschädigung für den belasteten Grundeigentümer (Baurechtszins) und die Situation nach Untergang des Rechtes (sog. Heimfall).
Erwerb von Grundeigentum
Beim Erwerb von Grundeigentum ist zu unterscheiden, ob dieser auf einem Rechtsgeschäft (Kauf, Tausch, Schenkung usw.) oder auf anderer Grundlage beruht.
Rechtsgeschäftlicher Erwerb
Beim Erwerb durch Rechtsgeschäft müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Veräusserer muss im Grundbuch als bisheriger Eigentümer eingetragen und verfügungsberechtigt sein (Art. 965 Abs. 2 ZGB).
- Es muss ein gültiges Grundgeschäft (beispielsweise ein Kaufvertrag) zwischen Veräusserer und Erwerber vorliegen (Art. 965 Abs. 3 ZGB). Dies ist – juristisch gesehen – das obligatorische Verpflichtungsgeschäft.
- Das auf Übertragung von Grundeigentum gerichtete Rechtsgeschäft bedarf der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 ZGB). Der Parteiwillen muss durch eine vom Staat mit öffentlichem Glauben ausgestattete Person festgestellt und schriftlich fixiert werden.
- Der bisherige Eigentümer muss gegenüber dem Grundbuchamt der Eintragung des Erwerbers als neuer Grundeigentümer zustimmen (sog. Anmeldung im Grundbuch). Dies ist in rechtlicher Betrachtungsweise das dingliche Verfügungsgeschäft.
Anderweitiger Erwerb
Gemäss Art. 656 Abs. 2 ZGB wird Grundeigentum in bestimmten Fällen unabhängig von der Grundbucheintragung erworben. Der Erwerber kann allerdings erst darüber verfügen, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Es handelt sich dabei insbesondere um:
- Erbgang
- Enteignung
- Zwangsversteigerung im Betreibungsverfahren
- Gerichtliches Urteil.
Eigentümerwechsel und Verträge
Grundsätzlich bewirkt der Wechsel des Eigentümers einer Liegenschaft nicht auch den Übergang der vom früheren Eigentümer abgeschlossenen, nur zwischen den Parteien geltenden Verträge. Im Mietrecht gilt jedoch Art. 261 OR. Danach gehen bei Veräusserung einer vermieteten Liegenschaft die bestehenden Mietverhältnisse mit der Sache an den Erwerber über. Dieser kann bei Wohn- und Geschäftsräumen innert gesetzlicher Frist kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte nachweist.
Checkliste
- Klären Sie, ob es sich um eine Liegenschaft oder ein selbständiges und dauerndes Recht (z. B. Baurecht) handelt.
- Prüfen Sie im Grundbuch, ob der Veräusserer als Eigentümer eingetragen und verfügungsberechtigt ist.
- Sorgen Sie für einen notariell beurkundeten Kauf- oder Übertragungsvertrag.
- Stellen Sie sicher, dass die Eintragung im Grundbuch durch den bisherigen Eigentümer angemeldet wird.
- Informieren Sie sich über bestehende Mietverhältnisse, die bei Verkauf automatisch übergehen.
- Beachten Sie die Grenzen des Nachbarrechts, um übermässige Einwirkungen zu vermeiden.
- Prüfen Sie auf vertragliche Veräusserungsbeschränkungen wie Vorkaufs- oder Kaufrechte.
- Berücksichtigen Sie öffentlich-rechtliche Einschränkungen (z. B. Bauzonen, Umweltschutz).
- Klären Sie die Situation bei Baurecht, insbesondere den Baurechtszins und den Heimfall.
- Sichern Sie sich bei Erbgang oder Enteignung eine rechtzeitige Eintragung als Eigentümer.
Umfang von Grundeigentum
Bauten auf Grundstücken
In Art. 667 ZGB kommt das sog. Akzessionsprinzip zum Ausdruck. Es bedeutet, dass alle Bauten und alles, was durch die Verwendung von Baumaterialien mit dem Boden fest und dauerhaft verbunden ist, im Rechtssinn als Bestandteil des betreffenden Grundstückes gilt.
Baurecht als Sonderfall
Durchbrochen wird dieses Prinzip im Falle des Baurechtes, sofern dieses als selbständiges und dauerndes Recht im Grundbuch eingetragen ist. Durch ein solches kann an einer Baute ein selbständiges Recht begründet werden.
Einschränkungen von Grundeigentum
Obschon das Eigentum das umfassende Herrschaftsrecht an einer Sache ist und durch die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie besonders geschützt wird, kann es doch nicht unbeschränkt ausgeübt werden. Wie in Art. 641 Abs. 1 ZGB ausdrücklich festgehalten wird, darf der Eigentümer über die ihm gehörende Sache nur in den Schranken der Rechtsordnung verfügen. Diese Schranken sind heute mannigfaltig. Bereits erwähnt beim Hinweis auf die Eigentumsgarantie in der Bundesverfassung wurden die Eigentumsbeschränkungen, welche im öffentlichen Interesse vorgenommen werden können (dafür findet sich in Art. 702 ZGB ein entsprechender Vorbehalt). Dazu kommen im privatrechtlichen Bereich zahlreiche Einschränkungen gesetzlicher und vertraglicher Natur.
Nachbarrecht (Gesetzliche Schranke)
Die im Gesetz enthaltenen privatrechtlichen Schranken der Eigentumsausübung regeln vor allem die nachbarrechtlichen Verhältnisse. So schreibt Art. 684 ZGB dem Grundeigentümer vor, bei der Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum des Nachbars zu enthalten. In Art. 679 ZGB wird für den Fall, dass ein Grundeigentümer sein Eigentumsrecht überschreitet, den Betroffenen eine besondere Klage zugebilligt, d.h. es wird eine besondere verschuldensunabhängige Haftpflicht des Grundeigentümers begründet. Dazu ist jeder Betroffene berechtigt, also auch ein Mieter oder Pächter oder auch ein Eigentümer entfernterer Grundstücke.
Vertragliche Veräusserungsbeschränkungen
Vertragliche Eigentumsbeschränkungen werden vor allem durch Vereinbarung von Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechten begründet. Dies sind primär Einrichtungen des Obligationenrechtes. Inhaltlich stellen sie Veräusserungsbeschränkungen dar. Durch Vormerkung im Grundbuch kann ihnen dingliche Wirkung verliehen werden, weshalb sie an dieser Stelle erwähnt werden müssen.
- Durch das Vorkaufsrecht verpflichtet sich der Eigentümer eines Grundstückes, für den Fall, dass ein Kaufvertrag mit einem Dritten über das fragliche Grundstück zustande kommt, dieses dem Vorkaufsberechtigten auf dessen Verlangen zu den gleichen Bedingungen, wie sie zwischen ihm und dem Dritten vereinbart wurden, zu verkaufen.
- Der Inhaber eines Kaufrechts kann ein Grundstück grundsätzlich zu beliebiger Zeit zum einem von vornherein bestimmten Preis käuflich erwerben.
- Ein Rückkaufsrecht kann im Zusammenhang mit einem Verkauf vereinbart werden und räumt dem Käufer das Recht ein, vom Verkäufer den Rückkauf des Grundstückes zu den nämlichen Bedingungen, wie es verkauft wurde, zu verlangen.
Belastung durch beschränkte dingliche Rechte
Eine vertragliche Beschränkung des Eigentums und insbesondere von Grundeigentum resultiert auch daraus, wenn einem Dritten ein beschränktes dingliches Recht am Grundstück eingeräumt wird.
FAQ: Grundeigentum
Wann gilt ein Grundstück als Liegenschaft?
Eine Liegenschaft ist gemäss Grundbuchverordnung jede Bodenfläche mit genügend bestimmten Grenzen, die auch auf dem Gelände markiert sein müssen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundstück und Liegenschaft?
Im juristischen Sinne ist eine Liegenschaft der Normalfall eines Grundstücks. Nicht jedes Grundstück ist automatisch eine Liegenschaft, da selbständige und dauernde Rechte (wie Dienstbarkeiten) ebenfalls als Grundstücke gelten können.
Welche Voraussetzungen müssen für den Erwerb durch Kauf erfüllt sein?
Es müssen vier Punkte erfüllt sein: Der Veräusserer muss im Grundbuch eingetragen sein, ein gültiger Kaufvertrag muss vorliegen, die Beurkundung durch einen Notar ist zwingend, und der Veräusserer muss der Eintragung zustimmen.
Gehen Mietverträge beim Verkauf der Liegenschaft auf den Käufer über?
Ja, gemäss Art. 261 OR gehen bestehende Mietverhältnisse bei der Veräusserung einer vermieteten Liegenschaft automatisch auf den neuen Eigentümer über, dieser kann jedoch bei Wohn- und Geschäftsräumen unter bestimmten Voraussetzungen kündigen.
Was versteht man unter dem Akzessionsprinzip im Grundeigentum?
Das Akzessionsprinzip besagt, dass alle Bauten und fest mit dem Boden verbundenen Gegenstände rechtlich als Bestandteil des Grundstückes gelten und somit zum Eigentum des Bodenbesitzers gehören.
