Abschreibungen: Das Erfassen von Wertverminderungen bei Liegenschaften
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Abschreibungen dienen der periodengerechten Erfassung von Wertverminderungen bei Vermögensgegenständen wie Liegenschaften. Da der Boden steuerlich nicht abgeschrieben werden darf, muss der Anschaffungs- oder Herstellungswert zwingend in Gebäudewert und Bodenwert aufgeteilt werden. Nur der Gebäudewert bildet die Basis für lineare oder degressive Abschreibungen, wobei die gewählte Methode aus Stetigkeitsgründen grundsätzlich beizubehalten ist.
Die wichtigsten Punkte:
- Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig, der Bodenwert bleibt unberücksichtigt.
- Anschaffungskosten umfassen Kaufpreis sowie direkte Nebenkosten wie Grundbuchgebühren und Steuern.
- Lineare Abschreibung verteilt den Wert gleichmässig über die Nutzungsdauer.
- Degressive Abschreibung ist in frühen Jahren vorteilhaft, wenn der Wert schneller sinkt.
- Nicht buchführende Unternehmer müssen Abschreibungen durch besondere Aufzeichnungen nachweisen.
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Wie erfasse ich Abschreibungen bei Geschäftsliegenschaften korrekt und welche Methoden sind steuerlich zulässig?
Zweck von Abschreibungen
Als Hauptursachen für die Notwendigkeit der Abschreibungen gelten insbesondere:
- Abnutzung durch den Gebrauch und durch technischen Verschleiss,
- Abnutzung durch natürlichen Verschleiss, z.B. Verwittern,
- Wertverminderung durch Fristenablauf, vor allem bei Nutzungsrechten,
- Wertverminderung infolge technischen Fortschritts,
- Änderung des Markt- oder Nachfrageverhaltens sowie
- betriebswirtschaftliche Überlegungen im Rahmen der gesetzlichen und steuerlichen Vorgaben.
Zulässigkeit
Steuerrechtlich werden Abschreibungen nur auf Geschäftsvermögen und nur soweit sie geschäftsmässig begründet sind als abzugsfähiger Aufwand anerkannt. Erfasst sind insbesondere Unternehmen der Fabrikation, des Handels und der Dienstleistungsbranchen sowie selbständig Erwerbende der freien Berufe, z.B. Anwältinnen und Anwälte, Architektinnen und Architekten, Ärztinnen und Ärzte oder Ingenieurinnen und Ingenieure. Ob eine kaufmännische Buchführungspflicht besteht, ist nicht allein entscheidend; bei vereinfachter Buchführung müssen Abschreibungen in besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen werden.
Steuerlich abschreibungsfähig sind immer nur Teile des Geschäftsvermögens; Privatvermögen darf nicht abgeschrieben werden. Dies gilt für Liegenschaften genauso wie für bewegliches Vermögen.
Wichtig: In buchführungspflichtigen Betrieben werden Abschreibungen normalerweise nur anerkannt, wenn sie verbucht worden sind und geschäftsmässig begründet werden können. Nicht buchführende Unternehmer haben die geltend gemachten Abschreibungen durch besondere Aufzeichnungen nachzuweisen.
Berechnungsgrundlage und Abschreibungsverfahren
Anschaffungs- oder Herstellungswerte
Als Grundlage für die Berechnung der Beträge der Abschreibungen gelten steuerlich die Anschaffungs- oder Herstellungswerte der einzelnen Abschreibungsobjekte.
Bei Liegenschaften setzt sich der Anschaffungswert aus dem Kaufpreis (Erwerbspreis) und den mit dem Erwerb des Grundeigentums direkt verbundenen Aufwendungen zusammen. Für Abschreibungen ist der Wert des Bodens nach Möglichkeit vom Gebäudewert zu trennen, weil auf Land grundsätzlich keine ordentlichen Abschreibungen gewährt werden.
Als solche kommen etwa in Frage:
- Grundbuchgebühren,
- Handänderungssteuern,
- Grundeigentümerbeiträge aller Art,
- Insertionskosten,
- Vermittlerprovisionen
Als Herstellungskosten gelten neben den eigentlichen Baukosten auch Kosten für Instandstellungen, Umgestaltungen, Umbauten, Anbauten oder Bodenverbesserungen, soweit diese Massnahmen wertvermehrend wirken. Rein werterhaltende Reparaturen sind dem Unterhalt zuzuordnen.
Laufend anfallende Unterhaltskosten von Geschäftsliegenschaften sind grundsätzlich sofort als Aufwand zu erfassen, weil sie der Werterhaltung und nicht der Wertvermehrung dienen. Bei Privatliegenschaften gelten die besonderen Regeln für den Liegenschaftsunterhalt; solche Kosten sind nicht über Abschreibungen geltend zu machen.
Was im Einzelfall aktivierungspflichtig und in der Folge abschreibungsfähig ist, ist anhand der konkreten Umstände, der Belege und der massgebenden Steuerpraxis zu beurteilen.
Seminar-Empfehlungen
Lineare Abschreibungen
Grundsätzlich muss der gesamte Betrag für Abschreibungen, also die Differenz zwischen dem Anschaffungs- oder Herstellungswert und dem am Ende der Nutzung dem Vermögensobjekt noch zukommenden Wert, auf die geschätzte Nutzungsdauer verteilt werden.
Praxis-Tipp: Bei gleichmässiger Beanspruchung und bei gleichmässigen Reparatur- und Unterhaltskosten ist es empfehlenswert, in jährlich gleichen Abschreibungsbeträgen, also linear, abzuschreiben. In diesem Fall wird der Wert eines Vermögensobjekts um einen jährlich gleichbleibenden Prozentsatz vom Anschaffungs- oder Herstellungswert abgeschrieben.
Anmerkung: Lineare Abschreibungen vom Anschaffungs- oder Herstellungswert sind in der Regel ein geeignetes Abschreibungsverfahren für Liegenschaften, sofern Boden- und Gebäudewerte sowie die zulässigen Abschreibungssätze korrekt berücksichtigt werden.
Degressive Abschreibungen
Werden Gegenstände des Anlagevermögens in den ersten Jahren der Nutzung stärker entwertet als in späteren Jahren, so ist die degressive Abschreibungsmethode mit jährlich sinkenden Abschreibungsbeträgen angezeigt. In diesem Fall ist die Abschreibung vom Buchwert (auch Restwert) vorzunehmen. Als Grundlage für die Berechnung des Abschreibungsbetrages gilt dann immer der um die Abschreibungen verminderte Wert des Vorjahres, womit der Betrag der Abschreibungen bei gleichbleibendem Prozentsatz jedes Jahr automatisch abnimmt.
Checkliste
- Prüfen, ob die Liegenschaft zum Geschäftsvermögen gehört und nicht zum Privatvermögen.
- Den Kaufpreis in Bodenwert und Gebäudewert aufteilen (Boden ist nicht abschreibbar).
- Alle direkt verbundenen Aufwendungen (Grundbuchgebühren, Steuern, Provisionen) als Teil des Anschaffungswerts erfassen.
- Zwischen wertvermehrenden Massnahmen (aktivierungspflichtig) und rein werterhaltenden Reparaturen (sofortiger Aufwand) unterscheiden.
- Entscheiden, ob eine lineare oder degressive Abschreibungsmethode gewählt wird.
- Die gewählte Methode dokumentieren und bei künftigen Perioden aus Stetigkeitsgründen beibehalten.
- Abschreibungen ordnungsgemäss verbuchen oder in speziellen Tabellen ausweisen.
- Bei vereinfachter Buchführung besondere Aufzeichnungen für den Nachweis führen.
- Steuerliche Sätze der ESTV und kantonale Praxis für die Berechnung zugrunde legen.
- Regelmässig prüfen, ob technische Fortschritte oder Marktänderungen eine Anpassung der Nutzungsdauer erfordern.
Wahlfreiheit
Die steuerpflichtige Person kann das Abschreibungsverfahren im Rahmen der handelsrechtlichen Grundsätze, der ESTV-Merkblätter und der kantonalen Steuerpraxis wählen. Die einmal gewählte Methode ist aus Gründen der Stetigkeit grundsätzlich beizubehalten. Die Abschreibungssätze vom Anschaffungswert betragen nach der ESTV-Praxis regelmässig die Hälfte der Abschreibungssätze vom Buchwert.
Steuerplanung
Bei erwarteten hohen Gewinnen kann eine Abschreibung vom Buchwert steuerlich vorteilhaft sein, sofern sie geschäftsmässig begründet ist und innerhalb der zulässigen Sätze bleibt. Die Methode kann in den ersten Jahren zu höheren Abschreibungsbeträgen führen; spätere Reparatur- und Unterhaltsaufwände sind jedoch separat nach ihrer geschäftsmässigen Begründetheit und nach ihrer Abgrenzung zu wertvermehrenden Investitionen zu beurteilen.
Buchhaltung
Die buchhalterische Darstellung ändert grundsätzlich nichts an der steuerlichen Anerkennung, sofern die Abschreibungen geschäftsmässig begründet, ordnungsgemäss verbucht oder in besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen und nachvollziehbar dokumentiert sind. Ob der Abschreibungsaufwand direkt über das entsprechende Konto des Anlagevermögens oder indirekt über ein Minusaktivkonto gebucht wird, ist steuerlich in der Regel nicht entscheidend.
FAQ: Abschreibungen
Darf ich den Bodenwert einer Liegenschaft abschreiben?
Nein, auf Land werden grundsätzlich keine ordentlichen Abschreibungen gewährt. Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig, weshalb eine Trennung von Boden- und Gebäudewert zwingend erforderlich ist.
Was gilt als Anschaffungswert für die Berechnung der Abschreibung?
Der Anschaffungswert setzt sich aus dem Erwerbspreis und den direkt verbundenen Aufwendungen zusammen, wie etwa Grundbuchgebühren, Handänderungssteuern, Insertionskosten und Vermittlerprovisionen.
Wie unterscheide ich zwischen Abschreibung und Unterhalt?
Abschreibungen erfassen die Wertverminderung über die Nutzungsdauer. Laufende Unterhaltskosten, die der Werterhaltung dienen (z.B. Reparaturen), sind sofort als Aufwand zu erfassen und nicht über Abschreibungen zu berücksichtigen.
Kann ich das Abschreibungsverfahren jährlich wechseln?
Nein, aus Gründen der Stetigkeit ist die einmal gewählte Methode (linear oder degressiv) grundsätzlich beizubehalten. Ein Wechsel ist nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit Begründung zulässig.
Gelten Abschreibungen auch für nicht buchführende Unternehmer?
Ja, auch bei vereinfachter Buchführung können Abschreibungen geltend gemacht werden. Diese müssen jedoch in besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen oder durch andere Aufzeichnungen nachgewiesen werden.
