Grundbuch: Begriff und Bedeutung
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Das Grundbuch ist das zentrale öffentliche Register der Schweiz, das dingliche Rechte an Immobilien für den Rechtsverkehr sichtbar macht. Es basiert auf dem Publizitätsprinzip, welches sicherstellt, dass der Inhalt des Registers als bekannt gilt und jeder über den Eigentümer Auskunft erhalten kann. Durch die elektronische Führung und die rechtliche Gleichstellung digitaler Urkunden mit Papierdokumenten dient es heute als verlässliche Basis für alle Grundstückgeschäfte.
Die wichtigsten Punkte:
- Das Grundbuch macht dingliche Rechte wie Eigentum, Dienstbarkeiten und Pfandrechte öffentlich einsehbar.
- Jedermann hat seit 1994 das Recht, ohne Begründung den Eigentümer eines Grundstücks zu erfragen.
- Die Eintragung ist für die Entstehung von dinglichen Rechten in der Regel konstitutiv (ohne Eintrag kein Recht).
- Der Inhalt des Grundbusses geniesst positiven und negativen Rechtskraft sowie Gutglaubensschutz.
- Die Grundbuchverordnung (GBV) regelt die elektronische Führung und die Gleichstellung digitaler Urkunden.
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Was ist das Grundbuch und welche rechtlichen Wirkungen hat es in der Schweiz?
Gestalt
Das Grundbuch besteht aus einem Hauptbuch, in welchem jedes Grundstück ein besonderes Blatt mit eigener Nummer hat, und aus ergänzenden Plänen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen sowie einem Tagebuch.
Öffentlichkeit
Die Einträge im Grundbuch gelten als jedermann bekannt. Aus diesem Grund muss das Grundbuch öffentlich sein. Dieses Öffentlichkeitsprinzip ist durch eine Teilrevision des ZGB seit 1.1.1994 erweitert. Nach dem revidierten Art. 970 Abs. 1 ZGB ist jedermann berechtigt, ohne Angabe von Gründen Auskunft über den Eigentümer eines eingetragenen Grundstückes zu erhalten. Für andere Auskünfte bedarf es – wie vor der Gesetzesrevision – jedoch weiterhin eines Interessennachweises. In einem neuen Art. 970a ZGB werden die Kantone verpflichtet, innert angemessener Frist für eine Veröffentlichung von Eigentumserwerb an Grundstücken (ausser bei Erbgang) zu sorgen.
Wichtig: Mit dem Inkrafttreten der Sachenrechtsrevision am 1. Januar 2012 wurde die revidierte Grundbuchverordnung (GBV) rechtskräftig. Sie ist auf die elektronische Führung des Grundbuches ausgerichtet, trägt aber dem Umstand Rechnung, dass die Umstellung weg vom Papier noch einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Weiter wurde die Verordnung über die elektronische öffentliche Beurkundung (VeöB) in Kraft gesetzt, wonach diese elektronischen Urkunden und Beglaubigungen denen in Papierform gleichgestellt sind, wenn sie nach den geltenden Regeln erstellt wurden (PDF-Format, qualifizierte elektronische Signatur der Urkundsperson, Nachweis der Berechtigung zur Beurkundung und anerkannter Zeitstempel).
Eintragungen im Grundbuch
Art. 958 ZGB
In das Grundbuch werden folgende Rechte an Grundstücken eingetragen:
- Das Eigentum
- Die Dienstbarkeiten und Grundlasten
- Die Pfandrechte.
Es sind dies also alle dinglichen Rechte, soweit sie sich auf Grundeigentum beziehen.
Vormerkungen
Persönliche Rechte können im Grundbuch vorgemerkt werden. Dadurch werden sie zwar nicht zu dinglichen Rechten, aber sie erhalten deren hauptsächliches Merkmal, nämlich ausschliessende Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht (Art. 959 ZGB). Vormerkbar sind nur die im Gesetz ausdrücklich vorgesehenen Rechte wie Miet- und Pachtrechte sowie vertragliche Vorkauf-, Rückkauf- und Kaufrechte. Ausser persönlichen Rechten können auch gewisse Verfügungsbeschränkungen sowie vorläufige Eintragungen vorgemerkt werden (Art. 960/961 ZGB).
Wirkungen des Grundbuchs
Das Grundbuch hat folgende Wirkungen:
Negative Rechtskraft
Die Eintragung oder Nichteintragung hat entscheidende Wirkung für den Bestand von dinglichen Rechten an Grundstücken. In der Regel hat der Grundbucheintrag für die Entstehung solcher Rechte konstitutive Wirkung, d.h. ohne Eintrag kein dingliches Recht (absolutes Eintragungsprinzip). Man spricht in diesem Zusammenhang von der negativen Rechtskraft des Grundbuches. Insbesondere bei nichtrechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragungen (wie Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung usw.) entsteht das dingliche Recht bereits vor der Eintragung. Es muss aber in diesen Fällen nachträglich eingetragen werden, um dem Erwerber die volle Verfügungsmacht zukommen zu lassen (relatives Eintragungsprinzip).
Positive Rechtskraft und öffentlicher Glaube
Ein grundbuchlicher Eintrag geniesst grundsätzlich absolute Geltungskraft. Alles, was im Grundbuch steht, gilt auch so. Dies wird das Prinzip der positiven Rechtskraft vom Grundbuch genannt.
Checkliste
- Prüfen Sie, ob das Grundstück im Hauptbuch mit einer eigenen Nummer und einem Blatt versehen ist.
- Stellen Sie fest, ob alle relevanten dinglichen Rechte (Eigentum, Dienstbarkeiten, Pfandrechte) eingetragen sind.
- Überprüfen Sie, ob persönliche Rechte (z. B. Vorkaufsrechte) korrekt als Vormerkungen eingetragen wurden.
- Achten Sie auf allfällige Verfügungsbeschränkungen oder vorläufige Eintragungen.
- Beachten Sie, ob die Eintragung auf einem gültigen Rechtsgrund basiert, um Anfechtungsrisiken zu vermeiden.
- Klären Sie bei Zweifeln über die Richtigkeit die Möglichkeit einer Grundbuchberichtigungsklage.
- Stellen Sie sicher, dass bei elektronischen Urkunden die qualifizierte Signatur und der Zeitstempel vorhanden sind.
- Prüfen Sie den Gutglaubensschutz, falls ein Dritter im Vertrauen auf den Eintrag Rechte erworben hat.
Anfechtung eines Grundbucheintrags
Der Grundsatz der positiven Rechtskraft wird dadurch eingeschränkt, dass für einen gültigen Eigentumsübergang auch ein gültiger Rechtsgrund erforderlich ist. Erfolgte der Eintrag ohne Rechtsgrund oder aus einem mangelhaften Rechtsgeschäft, so ist der Eintrag ungerechtfertigt (Art. 974 Abs. 2 ZGB). In einem solchen Fall kann jedermann, der dadurch in seinen Rechten verletzt ist, mittels der Grundbuchberichtigungsklage (Art. 975 ZGB) auf Löschung oder Abänderung des Eintrages klagen.
Gutglaubensschutz
Die Anfechtbarkeit eines Eintrages im Grundbuch findet wiederum eine Grenze im Schutz des gutgläubigen Erwerbers. Der Inhalt des Grundbuches gilt gutgläubigen Erwerbern gegenüber als richtig und vollständig (Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuches). Gemäss Art. 973 ZGB ist der gutgläubige Dritte, der im Vertrauen auf den Grundbucheintrag Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, in diesem Erwerb zu schützen. Sein Vertrauen auf die Richtigkeit des Eintrages wird im Interesse der Rechtssicherheit der materiellen Richtigkeit vorgezogen. Nicht gutgläubig ist ein Erwerber, welcher den Mangel kannte oder hätte kennen müssen (Art. 974 ZGB).
FAQ: Grundbuch
Wer kann im Grundbuch Auskunft über den Eigentümer erhalten?
Seit der Revision des ZGB am 1. Januar 1994 darf jedermann ohne Angabe von Gründen Auskunft über den Eigentümer eines eingetragenen Grundstücks erhalten. Für andere Auskünfte ist jedoch ein Interessennachweis erforderlich.
Was bedeutet die negative Rechtskraft des Grundbuchs?
Die negative Rechtskraft besagt, dass ein dingliches Recht an einem Grundstück in der Regel erst durch die Eintragung entsteht. Ohne Eintrag gibt es kein dingliches Recht, was als absolutes Eintragungsprinzip bezeichnet wird.
Gilt der Inhalt des Grundbuchs immer als richtig?
Der Eintrag geniesst grundsätzlich absolute Geltungskraft (positive Rechtskraft). Allerdings kann ein Eintrag ohne Rechtsgrund angefochten werden. Gutgläubige Dritte sind jedoch geschützt, wenn sie im Vertrauen auf den Eintrag Rechte erworben haben.
Können auch persönliche Rechte im Grundbuch eingetragen werden?
Persönliche Rechte wie Miet- oder Pachtrechte können nicht als dingliche Rechte eingetragen werden, aber sie können als Vormerkung eingetragen werden. Dadurch erhalten sie eine ausschliessende Wirkung gegenüber später erworbenen Rechten.
Wie werden elektronische Grundbuchurkunden rechtlich behandelt?
Seit der Sachenrechtsrevision 2012 sind elektronische Urkunden und Beglaubigungen (PDF mit qualifizierter Signatur und Zeitstempel) den Papierdokumenten rechtlich gleichgestellt, sofern sie nach den geltenden Regeln erstellt wurden.
