Bauhandwerkerpfandrechte: Abwehr der provisorischen oder superprovisorischen Eintragung
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Grundeigentümer können unvermittelt mit der provisorischen oder superprovisorischen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts konfrontiert werden, selbst wenn ein Mieter gebaut hat. Während eine sofortige Abwehr nur bei fehlenden Voraussetzungen wie verpassten Fristen oder nicht ausgeführten Arbeiten sinnvoll ist, empfiehlt es sich oft, die provisorische Eintragung vorläufig zu akzeptieren und die Forderung erst im Stadium der definitiven Eintragung anzufechten. Alternativ kann der Eigentümer durch Barzahlung oder die Leistung einer Sicherheit das Grundstück vor einer Zwangsverwertung schützen.
Die wichtigsten Punkte:
- Ein Bauhandwerkerpfandrecht muss innert vier Monaten nach der letzten wesentlichen Arbeit im Grundbuch eingetragen sein.
- Bei einer provisorischen Eintragung genügt der Glaubhaftmachung, bei der definitiven Eintragung ist ein vollständiger Beweis der Forderung nötig.
- Eine sofortige Abwehr lohnt sich primär, wenn die Eintragungsfrist verpasst wurde oder keine pfandberechtigten Arbeiten geleistet wurden.
- Durch Barzahlung oder eine Bankgarantie kann das Grundstück auch nach der Eintragung vor der Verwertung geschützt werden.
Roman Wyrsch, MLaw, Mediator SAV, Rechtsanwalt seit 2011
Rechtsanwalt Roman Wyrsch ist als selbständig praktizierender Rechtsanwalt in Zürich tätig und befasst sich schwerpunktmässig mit dem Gebiet des Bau- und Immobilienrechts. Er verfügt über umfassende Fachkenntnisse und berät und vertritt Bauunternehmer, Planer sowie Bauherren in allen Angelegenheiten des privaten und des öffentlichen Baurechts, insbesondere in Baubewilligungsverfahren, Baurekursverfahren, Vertragsangelegenheiten betreffend Werk-, Architekten- und Generalunternehmerverträge, bei Fragen zu Stockwerkeigentum, Dienstbarkeiten sowie Mietrecht. In letzter Zeit sind vermehrt Vortragstätigkeiten zu seiner Tätigkeit hinzugekommen. Seit 2014 ist er zudem Lehrbeauftragter für das Fach Baurecht beim Weiterbildungslehrgang Bauleiter an der Gewerblichen Berufsschule Wetzikon GBW.
Wie kann ein Grundeigentümer die Eintragung eines provisorischen Bauhandwerkerpfandrechts wirksam abwehren?
Voraussetzungen des Bauhandwerkerpfandrechts
Will ein Unternehmer ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen, muss er dies innert vier Monaten seit Vollendung seiner letzten Arbeiten tun. Das Pfandrecht muss bis dahin schon im Grundbuch eingetragen sein, die rechtzeitige Gesuchstellung beim Gericht alleine reicht nicht. Stellt der Unternehmer das Eintragungsgesuch frühzeitig, hat das Gericht Zeit, zunächst den Grundeigentümer anzuhören und erst dann über die Eintragung zu entscheiden (provisorische Eintragung). Wird das Gesuch sehr knapp vor der Viermonatsfrist gestellt, lässt das Gericht das Pfandrecht sofort eintragen und hört erst dann den Grundeigentümer an (superprovisorische Eintragung).
Ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen dürfen nur Unternehmer, die entweder Arbeit allein mit Geräten und Maschinen erbringen oder Unternehmer, die Arbeit (Abbruch, Bau, Montage) erbringen und gleichzeitig Material verarbeiten. Nicht berechtigt ist der blosse Materiallieferant, der selber keine Arbeit auf der Baustelle erbringt, auch nicht der Architekt, der eine rein geistige Leistung erbringt.
Verfahrensablauf
Das Bauhandwerkerpfandrecht wird in einem zweistufigen Verfahren eingetragen. Die vorläufige (provisorische oder superprovisorische) Eintragung dient nur der Fristwahrung, so dass das Pfandrecht auf jeden Fall innert vier Monaten im Grundbuch eingetragen ist. Bei der vorläufigen Eintragung bleibt weitgehend offen, ob die Forderung tatsächlich berechtigt ist: der Unternehmer muss zur Eintragung nur glaubhaft machen (und nicht bereits umfassend beweisen), dass er pfandberechtigte Arbeiten auf dem Grundstück geleistet hat und die letzte Arbeit weniger als vier Monate zurückliegt.
Erst in einem zweiten Schritt kann der Unternehmer die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts verlangen. Er muss in diesem Schritt nun beweisen, dass er tatsächlich eine offene Forderung in der behaupteten Höhe hat und er die behaupteten Arbeiten alle mängelfrei ausgeführt hat.
Mit einem definitiv eingetragenen Bauhandwerkerpfandrecht kann der Unternehmer nun in einem separaten Verfahren die Verwertung des Grundstücks verlangen, um seine Forderung durch den Verwertungserlös zu decken.
Abwehren von (super)provisorischen Bauhandwerkerpfandrechten
Der Grundeigentümer erhält vor bzw. kurz nach der (super)provisorischen Eintragung des Pfandrechts das Recht, sich zu den Behauptungen des Unternehmers zu äussern. Er kann somit bestreiten, dass überhaupt die Voraussetzungen für ein Bauhandwerkerpfandrecht gegeben sind. Dies macht in der Regel nur in den folgenden Fällen Sinn:
- Der Unternehmer hat die behaupteten Arbeiten nachweislich gar nicht ausgeführt – er war also beispielsweise nur Lieferant und macht eine pfandberechtigte Arbeit (z.B. das Verlegen der gelieferten Platten) nur geltend, um ein Pfandrecht überhaupt eintragen zu können – oder er hat die Arbeit auf einem anderem Grundstück (z.B. benachbarte Stockwerkeinheit) ausgeführt.
- Der Unternehmer hat die Eintragungsfrist verpasst: Die Frist beginnt mit der letzten Arbeit zu laufen, was aber nicht bedeutet, dass jede geringfügige, unwesentliche Arbeit als Fristbeginn gilt. Gemäss Rechtsprechung muss es sich um eine wesentliche, unerlässliche Arbeit handeln. Garantiearbeiten nach Werkvollendung gelten ebenfalls nicht als fristauslösend bzw. fristverlängernd. Je nach Arbeitsgattung und Einzelfall kann die Räumung des Bauplatzes als fristauslösend gelten; wenn aber die Bauplatzräumung Wochen später erfolgt und gemäss Rechnung nur wenige Stunden umfasst, stellt sich die berechtigte Frage, ob diese Arbeiten nur zur künstlichen Fristverlängerung so spät angesetzt oder gar nur auf der Rechnung nach hinten verschoben wurden. Lässt sich gar belegen, dass die Arbeiten bereits früher erfolgt sind, so kann damit das Bauhandwerkerpfandrecht bereits im Keim erstickt werden.
Seminar-Empfehlungen
Wenn der Unternehmer also die Viermonatsfrist nur wahren kann, wenn er sich auf eine unwesentliche Arbeit (z.B. Garantiearbeit) stützt oder gar keine pfandberechtigten Arbeiten ausgeführt hat, lohnt es sich, schon bei der (super)provisorischen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts die Berechtigung des Unternehmers anzufechten.
Ist hingegen unumstritten, dass der Unternehmer pfandberechtigte Arbeiten ausgeführt und die Eintragungsfrist gewahrt hat, lohnt sich ein Vorgehen in diesem Moment oft nicht. Die provisorische Eintragung kann anerkannt werden unter gleichzeitigem Vorbehalt, die Forderung und auch die Berechtigung zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts später bei der definitiven Eintragung anzufechten. Indem gegen die provisorische Eintragung nichts unternommen wird, kann zudem eine Reduktion der Kosten (Anwalts- und Gerichtskosten) erzielt werden.
Checkliste
- Prüfen, ob der Unternehmer pfandberechtigte Arbeiten (Arbeit mit Materialverarbeitung) oder nur reine Materiallieferung erbracht hat.
- Überprüfen, ob die Viermonatsfrist seit der letzten wesentlichen, unerlässlichen Arbeit gewahrt wurde.
- Feststellen, ob die behaupteten Arbeiten tatsächlich auf dem betroffenen Grundstück ausgeführt wurden.
- Einschätzen, ob die Eintragung auf einer unwesentlichen Arbeit (z. B. Garantiearbeit) oder einer künstlichen Fristverlängerung basiert.
- Entscheiden, ob eine sofortige Anfechtung sinnvoll ist oder ob das Vorgehen bis zur definitiven Eintragung verschoben werden sollte.
- Bei unstrittiger Berechtigung prüfen, ob eine Kostenreduktion durch vorläufige Anerkennung möglich ist.
- Bei drohender Verwertung Optionen zur Ablösung durch Barzahlung oder Sicherheitsleistung prüfen.
- In allen Fällen rechtliche Beratung einholen, insbesondere bei komplexen Unternehmerkonstellationen.
Abwehren von definitiven Bauhandwerkerpfandrechten
Beim Verfahren um die definitive Eintragung muss der Unternehmer den Bestand seiner Forderung und damit die Berechtigung zur Eintragung des Pfandrechts beweisen. Die Forderung wird im ordentlichen Zivilprozess geprüft und das Pfandrecht nur definitiv eingetragen, wenn der Richter den Anspruch als bewiesen (und nicht nur glaubhaft) erachtet. In diesem Verfahrensstadium kann nun auch der Grundeigentümer alles vorbringen, was den Anspruch des Unternehmers zerstört, er kann somit Höhe wie auch Bestand der Forderung anfechten, so z.B. das Vorliegen erheblicher Mängel beweisen und das Pfandrecht entsprechend reduzieren oder aufzeigen, dass nur ein Teil der Forderung pfandberechtigt ist.
Nach der definitiven Eintragung ist es noch nicht zu spät
Der Eigentümer hat in jedem Verfahrensstadium den Anspruch, das Bauhandwerkerpfandrecht im Grundbuch löschen zu lassen, wenn er den Pfandgläubiger vollständig in bar bezahlt. Auch durch die Leistung einer hinreichenden Sicherheit (Bankgarantie, Bürgschaft oder Sachleistung) kann er den Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts abwenden. Der Grundeigentümer erreicht, dass sein Grundstück unbelastet bleibt, anders als bei der Barzahlung kann er aber möglicherweise noch Einreden gegen die Forderung des Unternehmers geltend machen. Zwar ist die Forderung des Unternehmers nicht vom Tisch, zumindest droht aber nicht die Verwertung des Grundstücks.
Abschliessende Bemerkungen
Grundsätzlich verhindern lassen sich Bauhandwerkerpfandrechte nicht. Doch kann ein Bauherr sich schützen, indem er z.B. ehemalige Subunternehmer nicht erneut als Unternehmer auf demselben Grundstück einstellt, wenn dieser noch Forderungen geltend macht, aber die Eintragungsfrist verpasst hat. Bei erneuter Tätigkeit lebt die Eintragungsfrist auch für frühere Leistungen wieder auf. Minimieren lässt sich die Gefahr von Bauhandwerkerpfandrechten auch, indem der Bauherr sich mit gut abgestimmten Verträgen von Beginn an absichert. Da die Verträge spezifisch auf die Unternehmerkonstellation ausgerichtet sein müssen, empfiehlt sich eine rechtliche Beratung im Vorfeld.
FAQ: Bauhandwerkerpfandrechte
Wann ist eine provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts möglich?
Eine provisorische Eintragung erfolgt, wenn der Unternehmer das Gesuch frühzeitig stellt und das Gericht den Eigentümer anhört. Bei einem Gesuch kurz vor Ablauf der Viermonatsfrist erfolgt eine superprovisorische Eintragung ohne vorherige Anhörung.
Muss ich sofort gegen ein provisorisches Pfandrecht vorgehen?
Nicht immer. Wenn die Voraussetzungen (Arbeiten und Frist) klar gegeben sind, lohnt sich ein sofortiges Vorgehen oft nicht. Es ist ratsam, die provisorische Eintragung unter Vorbehalt zu akzeptieren und die Forderung erst bei der definitiven Eintragung im Zivilprozess anzufechten.
Was passiert, wenn die Eintragungsfrist verpasst wurde?
Wenn die Viermonatsfrist seit der letzten wesentlichen Arbeit verstrichen ist, ist das Pfandrecht ungültig. In diesem Fall sollte der Grundeigentümer die Eintragung sofort anfechten, um das Pfandrecht im Keim zu ersticken.
Kann ich das Grundstück auch nach der definitiven Eintragung retten?
Ja. Der Eigentümer kann das Pfandrecht jederzeit löschen lassen, indem er die Forderung vollständig in bar bezahlt oder eine hinreichende Sicherheit (z. B. Bankgarantie) leistet. Damit wird das Grundstück vor der Zwangsverwertung geschützt.
