Eigentümerversammlung: Anfechten von Beschlüssen
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Stockwerkeigentümer haben das Recht, Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten, wenn diese gegen Gesetz, den Begründungsakt oder das Reglement verstossen. Die Anfechtungsklage muss binnen eines Monats nach Kenntnis des Beschlusses beim Richter eingereicht werden. Dies dient dem Schutz von Minderheiten oder einzelnen Eigentümern vor rechtswidrigen Entscheidungen.
Die wichtigsten Punkte:
- Beschlüsse, die gegen Rechtsgrundlagen verstossen, sind anfechtbar.
- Die Klagefrist beträgt einen Monat ab Kenntnisnahme des Beschlusses.
- Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer.
- Nur Richter können Beschlüsse für ungültig erklären; eine Einsprache beim Verwalter reicht nicht aus.
Lic. iur. Dominik Romang
Lic. iur. Dominik Romang ist Rechtsanwalt in Zürich und insbesondere auch im Bereich des Stockwerkeigentums sowohl beratend als auch prozessierend tätig. Seit 2004 ist er ausserdem Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes.
Wie kann ein Stockwerkeigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgreich anfechten?
Gesetzliche Grundlage
Die gesetzliche Grundlage findet sich in Art. 712m Abs. 2 ZGB, welcher auf das Vereinsrecht und hier insbesondere auf Art. 75 ZGB verweist.
Welche Beschlüsse können an der Eigentümerversammlung angefochten werden?
Mit der Anfechtungsklage können alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Stockwerkeigentümer angefochten werden, gleichgültig, ob sie vom Gesetz ausdrücklich vorgesehen sind oder nicht. Nicht angefochten werden können Beschlüsse eines allenfalls bestehenden Ausschusses der Stockwerkeigentümer oder gar Verfügungen des Verwalters. Damit eine Anfechtungsklage Aussicht auf Erfolg hat, muss ein bestimmter Beschluss gegen Gesetz, Begründungsakt oder Reglement verstossen.
Anfechtbarkeit versus Nichtigkeit
Gewisse Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind allerdings nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Liegt Nichtigkeit vor, so braucht diese nicht durch Klage geltend gemacht zu werden.
Die betreffenden Beschlüsse sind von Anfang an unwirksam, null und nichtig, d.h. sie existieren eigentlich gar nicht.
Die Nichtigkeit kann jederzeit durch jeden Stockwerkeigentümer geltend gemacht werden, auch durch solche, die dem Beschluss zugestimmt haben (dies ist bei blosser Anfechtbarkeit nicht der Fall). Im Einzelfall mag es jedoch schwierig sein zu entscheiden, ob ein Beschluss anfechtbar oder nichtig ist.
Im Zweifelsfall ist es besser, eine Anfechtungsklage zu erheben, als sich im Nachhinein sagen lassen zu müssen, man habe die Anfechtungsfrist verpasst!
Wie sind Beschlüsse anzufechten?
Zur Anfechtung eines Beschlusses bedarf es der Klage beim Richter. Eine blosse Einsprache etwa beim Verwalter oder bei einem Ausschuss genügt nicht und ist unwirksam.
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