Dienstbarkeiten: Ausgewählte Arten im Überblick

Dienstbarkeiten, Nachbarrechte und weitere Lasten des Grundstücks

Rechtliche Fallstricke und Risiken rund um das Grundstück vermeiden

Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Nächster Termin: 19. Mai 2026

Durchleitungsrecht

Oft kommt es vor, dass öffentliche und private Leitungen für Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme, Strom und Fernmeldedienste über private Grundstücke verlaufen.  Solche Leitungen sind mit dem Boden fest verbunden, weshalb sie als Bauten i.S.v. Art. 667 Abs. 2 ZGB gelten. Der Eigentümer des Bodens, mit welchem die Leitungen verbunden sind, ist grundsätzlich auch deren Eigentümer (sog. Akzessionsprinzip). Zur Durchbrechung dieses Prinzips werden entsprechende Durchleitungsrechte begründet (Art. 676 Abs. 2 ZGB). 

MERKE: Gemäss dem in Art. 671 ZGB verankerten Akzessionsprinzip werden Bauten auf einem fremden Grundstück grundsätzlich dessen Bestandteil und fallen demnach in aller Regel ins Eigentum des Grundeigentümers. Damit der Bauherr Eigentümer seiner Baute bleibt, ist es daher zwingend notwendig, ein Baurecht im Grundbuch eintragen zu lassen (Art. 675 Abs. 1 i.V.m. Art. 779 Abs. 1 ZGB).  Ausnahmsweise fallen fremde Bauten nicht ins Eigentum des Grundeigentümers, wenn (1) die Bauten offenbar den Wert des Bodens übersteigen, (2) der gutgläubige Material- oder der gutgläubige Grundeigentümer eine Zuweisung von Bau und Boden an den Materialeigentümer verlangt und (3) der Grundeigentümer angemessen entschädigt wird (Art. 673 ZGB).

Indessen gehören Leitungen zur Versorgung und Entsorgung, welche sich ausserhalb des (privaten) Grundstücks befinden, dem Eigentümer des Werkes bzw. zum Werk, von dem sie ausgehen oder zu diesem sie zugeführt werden, sofern nichts anderes geregelt wurde (Art. 676 Abs. 1 ZGB).

Formulierungsbeispiel: „Der jeweilige Eigentümer der Kat. Nr. 1818 gestattet dem jeweiligen Eigentümer der Kat. Nr. 1819 das Durchleitungs- und Fortbestandsrecht für eine Kanalisationsleitung ab dem Wohnhaus Assek. Nr. 250. Die Kosten für Unterhalt und Erneuerung werden von den beteiligten Eigentümern im Verhältnis ihrer Interessen getragen.“

Wie beim Wegrecht trägt der Dienstbarkeitsberechtigte die Unterhaltspflicht der Leitung, sofern sie ihm allein dient (Art. 741 Abs. 1 ZGB). Falls wie im oberen Formulierungsbespiel die Leitungen auch dem Dienstbarkeitsbelasteten dienen, kann die Unterhaltspflicht auch zwischen beiden Parteien nach ihren Interessen aufgeteilt werden (Art. 741 Abs. 2 ZGB).

Praxisbeispiel: Kosten einer neuen Leitung

A hat auf dem Grundstück von B ein Durchleitungsrecht für sein Abwasser (siehe Abbildung 2). Die Abwasserleitung auf dem Grundstück von B ist sehr alt und dementsprechend sanierungsbedürftig. B plant einen Neubau auf seinem Grundstück, welcher eine neue Abwasserleitung mit einer anderen Linienführung bedarf. Kann B die Kosten für die neue Abwasserleitung ganz oder teilweise auf A überwälzen?

Abbildung 2

Gemäss Art. 742 Abs. 1 ZGB können Dienstbarkeiten auf Kosten des mit der Dienstbarkeit belasteten Grundstückeigentümers verlegt werden. Bis zur letzten Sachenrechtsrevision, mithin bis 31. Dezember 2011, bestand bezüglich der Verlegung von Leitungen eine Ausnahme. Gemäss dieser konnten die Kosten für die Leitungsverlegung auf den Dienstbarkeitsberechtigten überwälzt werden, auch wenn diese nicht von ihm verursacht worden sind (alt Art. 742 Abs. 3 i.V.m. 693 Abs. 1 und 2 ZGB). Indessen gilt seit Inkrafttreten der letzten Sachenrechtsrevision am 1. Januar 2012 diese Ausnahme nur noch für Notleitungen (Art. 742 und 693 ZGB).

Im vorliegenden Fall wurde A kein Notleitungsrecht, sondern ein gewöhnliches Leitungsrecht für sein Abwasser über das Grundstück B eingeräumt. Deshalb kann B keine Kosten der Leitungsverlegung auf A überwälzen. 

Anders sähe der Fall aus, wenn B die Abwasserleitung nicht verlegt, sondern bloss saniert hätte. Für Unterhaltskosten, worunter auch die Sanierungskosten einer Leitung zu subsumieren sind, besteht wie beim Wegrecht i.d.R. eine Kostenregelung im Dienstbarkeitsvertrag. Falls eine solche im Vertrag fehlen sollte, werden Sanierungskosten im Verhältnis der Interessen der Parteien an der Abwasserleitung getragen (Art. 741 Abs. 1 ZGB). Diese Interessen werden wiederum z.B. an der Länge der Leitung, welche der Betreffende jeweils nutzt, gemessen.

Weigert sich der private Grundeigentümer den öffentlichen oder privaten konzessionierten Werkbetrieben das erforderliche Durchleitungsrecht einzuräumen oder liegt die Dienstbarkeitsentschädigung im Streit, steht diesen Betrieben das Enteignungsrecht zu. Das entsprechende Enteignungsverfahren wird bei Bundesbetrieben nach dem Bundesgesetz über Enteignung (EntG) oder bei kantonalen oder kommunalen Betrieben nach dem entsprechenden kantonalen Enteignungsgesetz (z.B. im Kanton Zürich nach dem Gesetz betreffend Abtretung von Privatrecht [AbtrG ZH]) durchgeführt.

Prominente Beispiele, in welchen nicht selten nach Erstellung des Werks das Enteignungsverfahren durchgeführt werden muss, sind die Verlängerungen der zeitlich begrenzten Durchleitungsrechten von Hochspannungsfreileitungen. Bei diesen steht das Enteignungsrecht der Netzbetreiber i.d.R. nicht in Frage. Vielmehr dreht sich der Streit in diesen Fällen um die Höhe der neuen Entschädigung für die Verlängerung des Durchleitungsrechts.

Für landwirtschaftliches Kulturland gelten die Entschädigungsansätze für elektrische Freileitungen und Masten nach den gemeinsamen Empfehlungen des Verbandes Schweizerischer Elektrizitätsunternehmen, des Schweizer Bauernverbandes, der Schweizer Bundesbahnen, der Swisscom (Schweiz) AG und der Swissgrid AG. Fraglich ist zunächst, ob diese Ansätze gestützt auf Art. 19 lit. a^bis EntG dreifach zu rechnen sind. Bis dato sind hierzu noch keine Gerichtsentscheide bekannt, da dieser Artikel erst seit 1. Januar 2021 in Kraft ist.

Des Weiteren gelten diese Entschädigungsansätze nicht für Bauland, deren Verkehrswert gegenüber Landwirtschaftsland um ein Mehrfaches höher ist. Zudem wird das Grundstück unterhalb der Hochspannungsfreileitung mit einem Bauverbot belegt, welches ebenfalls aufgrund des Verkehrswertes zu entschädigen ist (Art. 19 lit. a EntG).

Ein weiterer Streitpunkt bei der Festlegung der neuen Dienstbarkeitsentschädigung ist das Ausmass des Minderwerts des Grundstücks, welchen dieses wegen des Durchleitungsrecht erleidet. Denn auch wenn die Überbaubarkeit des Grundstücks nicht behindert wird, da es z.B. bereits vollständig ausgenutzt ist, oder wenn keine gesundheitlichen Schädigungen aufgrund der Einhaltung der Immissionsgrenzwerte zu befürchten sind, interessieren sich viele Käufer aus rein psychologischen Gründen nicht für solche Liegenschaften (sog. psychologischer Minderwert).

Das Bundesgericht hat zum Entschädigungsanspruch eines solchen psychologischen Minderwertes folgende Praxis entwickelt:

Steht die Hochspannungsfreileitung sehr nah beim Wohnhaus (zwischen ca. 0 bis 60 m gemessen vom nächsten Leiterseil) ist ein psychologischer Minderwert des belasteten Grundstücks zu bejahen. Des Weiteren muss zwischen der Enteignung und diesem psychologischen Minderwert ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Dieser ist zu verneinen, wenn die Freileitung auch ohne Inanspruchnahme des betreffenden Grundstücks hätte realisiert werden können (z.B. auf einer Nachbarsparzelle) und die Immissionsbelastung in diesem (hypothetischen) Fall im Wesentlichen gleich hoch wäre. Mit anderen Worten muss das betroffene Grundstück genügend gross sein, um als «Schutzschild» gegen Immissionen einer Freileitung dienen zu können.

URTEIL

Im Fall von BGer 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020 war das betroffene Grundstück genügend gross, da die hypothetische Freileitung ausserhalb des Grundstücks knapp 60 m vom Wohnhaus entfernt war und damit im Wesentlichen geringere Immissionen auf das Wohnhaus hatte als die tatsächliche Freileitung mit einer Entfernung von nur 5 m vom Wohnhaus (siehe Abbildung 3).

Abbildung 3