Nutzungsrecht: Die Dienstbarkeit nach Art. 781 ZGB
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Die Dienstbarkeit nach Art. 781 ZGB nimmt eine Mittelstellung zwischen Grunddienstbarkeiten und persönlichen Dienstbarkeiten ein. Wie bei Grunddienstbarkeiten ist der Inhalt flexibel gestaltbar, doch wie bei persönlichen Dienstbarkeiten steht das Recht einer bestimmten Person zu und ist grundsätzlich unübertragbar und unvererblich. Diese Konstruktion ermöglicht es, einem Dritten – etwa einem Freund oder einer juristischen Person – ein dingliches Nutzungsrecht, wie einen Weg durch einen Hof, einzuräumen.
Die wichtigsten Punkte:
- Das Recht steht einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zu, nicht dem Grundstückseigentümer.
- Der Inhalt des Rechts entspricht den Möglichkeiten einer Grunddienstbarkeit.
- Grundsätzlich ist das Recht unübertragbar und unvererblich, sofern nichts anderes vereinbart wird.
- Die Begründung erfordert einen öffentlich beurkundeten Vertrag und den Eintrag im Grundbuch.
- Im Gegensatz zum Wohnrecht können auch juristische Personen als Berechtigte auftreten.
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Was ist die Dienstbarkeit nach Art. 781 ZGB und wie wird sie begründet?
Errichtung
Auch das Nutzungsrecht nach Art. 781 ZGB bedarf zu seiner Errichtung eines öffentlich zu beurkundenden Vertrages und des Eintrages im Grundbuch (vgl. Art. 781 Abs. 3 ZGB). Voraussetzung der Eintragung für das Grundbuch ist einerseits die Anmeldung, anderseits der Ausweis. Der Letztere liegt in der Vorlage des öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrages nach Art. 781 ZGB. Dieser Vertrag hat insbesondere folgende Bestandteile aufzuweisen:
- Bezeichnung des belasteten Grundstückes
- die Benennung der berechtigten Person
- die Umschreibung des Inhaltes und Umfanges der Dienstbarkeit
- den Willen der Parteien, ein dingliches Recht zu begründen
Zu letzterem ist darauf hinzuweisen, dass im Dienstbarkeitsvertrag klar zum Ausdruck kommen sollte, dass die Parteien ein Rechtsgeschäft mit dinglicher Wirkung abschliessen wollen.
Hinweis: Grundsätzlich sind die irregulären Personaldienstbarkeiten nach Art. 781 ZGB unübertragbar, allerdings nur soweit nichts anderes vereinbart wird.
Sowohl das Wohnrecht wie auch die irreguläre Personaldienstbarkeit nach Art. 781 ZGB sind persönliche Dienstbarkeiten. Während aber bei der irregulären Personaldienstbarkeit nach Art. 781 ZGB Übertragbarkeit und Vererblichkeit festgelegt werden können, hat das Wohnrecht höchstpersönlichen Charakter. Übertragbarkeit und Vererblichkeit sind ausgeschlossen. Dieser höchstpersönliche Charakter äussert sich auch darin, dass beim dinglichen Wohnrecht nur natürliche Personen Berechtigte sein können, während die irregulären Personaldienstbarkeiten sowohl zu Gunsten natürlicher wie auch juristischer Personen errichtet werden können. Beide Verträge sind öffentlich zu beurkunden und alsdann im Grundbuch einzutragen. Schliesslich ist der Dienstbarkeitsinhalt beim Wohnrecht durch das Gesetz konkretisiert, während bei den irregulären Personaldienstbarkeiten nach Art. 781 ZGB der Inhalt durch einen Dienstbarkeitsvertrag festgelegt wird. Aus alledem folgt, dass bei der Errichtung einer irregulären Personaldienstbarkeit nach Art. 781 ZGB auf alle Fälle darauf geachtet werden sollte, dass das Nutzungsrecht hinreichend bestimmt umschrieben wird.
Checkliste
- Klären Sie den genauen Inhalt und Umfang der gewünschten Dienstbarkeit (z. B. Wegerecht, Nutzungsrecht).
- Stellen Sie sicher, dass die berechtigte Person (natürlich oder juristisch) eindeutig benennbar ist.
- Identifizieren Sie das belastete Grundstück mit exakter Bezeichnung.
- Formulieren Sie einen Entwurf des Dienstbarkeitsvertrages, der den Willen zur Begründung eines dinglichen Rechts klar ausdrückt.
- Sorgen Sie für eine hinreichend bestimmte Umschreibung des Nutzungsrechts, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Beauftragen Sie einen Notar oder eine Notarin für die öffentliche Beurkundung des Vertrages.
- Reichen Sie die Anmeldung beim Grundbuchamt zusammen mit dem beurkundeten Vertrag ein.
- Überprüfen Sie nach dem Eintrag, ob alle vereinbarten Punkte korrekt im Grundbuch verzeichnet sind.
- Prüfen Sie, ob eine Vereinbarung zur Übertragbarkeit oder Vererblichkeit gewünscht ist, da dies nicht automatisch gilt.
FAQ: Nutzungsrecht
Wer kann als Berechtigter einer Dienstbarkeit nach Art. 781 ZGB auftreten?
Im Gegensatz zum höchstpersönlichen Wohnrecht können bei der Dienstbarkeit nach Art. 781 ZGB sowohl natürliche als auch juristische Personen als Berechtigte auftreten.
Ist das Nutzungsrecht nach Art. 781 ZGB übertragbar?
Grundsätzlich sind irreguläre Personaldienstbarkeiten unübertragbar und unvererblich. Eine Übertragbarkeit ist jedoch möglich, wenn dies im Dienstbarkeitsvertrag ausdrücklich anders vereinbart wird.
Welche Formvorschriften gelten für die Begründung?
Zur Errichtung ist zwingend ein öffentlich zu beurkundender Vertrag erforderlich, der anschliessend im Grundbuch eingetragen werden muss. Ein mündlicher Vertrag ist unwirksam.
Wie unterscheidet sich das Nutzungsrecht nach Art. 781 ZGB vom Wohnrecht?
Beim Wohnrecht ist der Inhalt gesetzlich konkretisiert und das Recht höchstpersönlich (nur für natürliche Personen, keine Übertragbarkeit). Bei Art. 781 ZGB wird der Inhalt vertraglich festgelegt, und juristische Personen können begünstigt werden.
Was muss im Dienstbarkeitsvertrag zwingend enthalten sein?
Der Vertrag muss das belastete Grundstück, die benannte berechtigte Person, die Umschreibung des Inhalts und Umfangs sowie den klaren Willen der Parteien zur Begründung eines dinglichen Rechts enthalten.
