Baurechte: Die Variante als unselbständige Dienstbarkeit
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Ein unselbständiges Baurecht unterscheidet sich vom selbständigen Baurecht dadurch, dass es entweder zugunsten eines beherrschenden Grundstücks oder einer bestimmten Person errichtet wurde oder eine Dauer von weniger als 30 Jahren hat. Es bedarf keiner öffentlichen Beurkundung, muss jedoch zwingend im Grundbuch eingetragen werden, um als Dienstbarkeit zu wirken. Besonders bei kleineren Bauten oder zeitlich begrenzten Projekten stellt diese Form eine flexible und weniger formelle Alternative dar.
Die wichtigsten Punkte:
- Unselbständige Baurechte gelten als Dienstbarkeiten und sind auf ein beherrschendes Grundstück oder eine Person bezogen.
- Die Dauer beträgt weniger als 30 Jahre, oder das Recht ist nicht an ein beherrschendes Grundstück geknüpft.
- Im Gegensatz zum selbständigen Baurecht ist keine öffentliche Beurkundung erforderlich.
- Die Eintragung im Grundbuch ist die einzige zwingende Formvorschrift.
- Die genaue Formulierung des Inhalts und Umfangs ist entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
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Was sind unselbständige Baurechte und wie werden sie begründet?
Begriffe
Baurecht
Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit, die übertragbar und vererblich ist und berechtigt, auf einem fremden Grundstück eine Baute zu errichten oder beizubehalten.
Unselbständiges Baurecht
Im Gegensatz zum selbständigen Baurecht ist das unselbständige Baurecht einerseits zugunsten eines beherrschenden Grundstücks errichtet, d.h. der jeweilige Eigentümer des beherrschenden Grundstücks ist berechtigt, das Baurecht auszuüben. Dies gilt insbesondere bei Baurechte für Keller, Baurechte für Überbau und ähnlichem mehr. Andererseits kann das Baurecht zugunsten einer bestimmten Person errichtet werden.
Dauerndes Baurecht
Als dauerndes Baurecht wird ein Baurecht dann bezeichnet, wenn es mindestens für die Dauer von 30 Jahren bestellt wird.
Begriff der Baute
Wenn vom Baurecht gesprochen wird, geht man oft davon aus, dass Baurechte nur für die Errichtung von Hochbauten, d.h. von Gebäuden, geeignet seien. Dem ist nicht so, auch andere Bauten, insbesondere Tiefbauten, können als Baurechte auf fremden Grundstücken errichtet werden. Solche Tiefbauten sind u.a. Dämme, aber auch Schleusen. Zur Errichtung von sogenannten Fahrnisbauten, d.h. von Bauten, die mit Grund und Boden nicht fest verankert sind und die nicht mit dem Zweck des dauernden Verbleibens errichtet werden, bedarf es nicht der Errichtung eines Baurechtes. Art. 675 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches schliesst ausdrücklich aus, dass an einzelnen Geschossen eines Gebäudes ein Baurecht errichtet werden kann. Sollte solches beabsichtigt werden, ist dazu auf das Institut des Stockwerkeigentums zurückzugreifen. Allerdings ist es möglich, ein Gebäude auf einem Baurechtsgrundstück zu errichten und das Gebäude anschliessend in Stockwerkeigentum aufzuteilen.
Begründung
Formvorschriften
Im Gegensatz zur Begründung des selbständigen und dauernden Baurechts bedarf die Begründung eines unselbständigen und nicht dauernden Baurechts nicht der öffentlichen Beurkundung. Es wird einzig und alleine verlangt, dass die entsprechende Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück im Grundbuch eingetragen wird.
Wichtig: Währendem die unselbständigen Baurechte in erster Linie dazu dienen, kleinere Bauten auf einem fremden Grundstück für kürzere oder längere Zeit zu ermöglichen, dienen selbständige und dauernde Baurechte dazu, materiell das Grundeigentum von dem darauf stehenden Gebäude zu trennen.
Inhalt und Umfang
Achtung: Es ist dringend zu empfehlen, die entsprechende Formulierung auch eines unselbständigen und nicht dauernden Baurechts sehr sorgfältig zu wählen. Nur so kann später vermieden werden, dass im Rahmen der Ausübung des Baurechts Schwierigkeiten entstehen und sich daraus ein Streitfall ergibt. Die Abklärung der entsprechenden Fragen vor Eintragung des Baurechts ist viel weniger aufwendig und nervenaufreibend als ein anschliessender Rechtsstreit zwischen den Beteiligten.
Insbesondere der genaue Umfang und der Inhalt eines unselbständigen Baurechts gibt oft zu Schwierigkeiten Anlass. Es ist zu empfehlen, die entsprechenden Fragen detailliert zu klären und zu regeln, welche Rechte dem berechtigten Grundeigentümer resp. der berechtigten Person zustehen. Oft kann der Inhalt und Umfang eines Baurechts durch die Beilage eines Planes sehr viel einfacher dargestellt oder verdeutlicht werden. Im Rahmen der Regelung solcher Baurechte muss oft die Frage geklärt werden, wer für den Unterhalt der Baurechtsgebäude zuständig ist, denn nicht immer beinhaltet das Baurecht nur eine selbständige unabhängig von ändern Gebäuden dastehende Baute, sehr oft steht die Baurechtsbaute in einem engen Zusammenhang mit dem Gebäude des belasteten Grundeigentümers. Gerade dann muss geklärt werden, wer für welchen Teil des Unterhalts der entsprechenden Gebäude zuständig ist.
Checkliste
- Klären Sie, ob das Baurecht zugunsten eines beherrschenden Grundstücks oder einer natürlichen Person errichtet wird.
- Bestimmen Sie die Dauer des Baurechts (unter 30 Jahren für unselbständige Form).
- Definieren Sie den genauen räumlichen Umfang und die Art der erlaubten Bauten (z. B. Tiefbau, Keller).
- Regeln Sie detailliert die Unterhaltspflichten für die errichteten Bauwerke.
- Entscheiden Sie über die Art der Entschädigung (Verzicht, einmalig oder wiederkehrend).
- Vereinbaren Sie die Regelungen zum Heimfall und zum Verbleib der Bauten nach Ablauf.
- Erstellen Sie einen Plan als Beilage zur Verdeutlichung des Umfangs.
- Lassen Sie die Vertragstexte von einem Spezialisten prüfen, um Unklarheiten zu vermeiden.
- Sorgen Sie für die korrekte Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch des belasteten Grundstücks.
Änderung
Da es sich bekanntlich bei der Dienstbarkeit um eine vertragliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien handelt, ist es jederzeit möglich, die entsprechende Vereinbarung durch gegenseitige übereinstimmende Willensäusserung den neuen Verhältnissen und Bedürfnissen der Parteien anzupassen. Allerdings ist eine entsprechende Anpassung nicht möglich, wenn sie nur von einer Partei verlangt wird und die Gegenpartei diesem Verlangen nicht stattgibt.
Entschädigung
Im Rahmen der Begründung eines Baurechts muss die Entschädigung für Baurechte geregelt werden. Dabei gibt es gerade beim unselbständigen und nicht dauernden Baurecht verschiedene Möglichkeiten:
- Verzicht auf eine Entschädigung,
- einmalige Entschädigung bei Eintragung für Baurechte oder
- regelmässig wiederkehrende Entschädigung.
Heimfall
Ebenso wie beim dauernden und selbständigen Baurecht kann es vorkommen, dass nach Ablauf einer bestimmten Dauer die aufgrund des Baurechtes errichtete Baute entfernt werden soll oder muss. Im Rahmen der Dienstbarkeit ist dann zu vereinbaren, wie in einem solchen Fall vorzugehen ist. Insbesondere ist dann zu regeln, ob die Baurechtsbaute dem belasteten Grundeigentümer übergeben wird, d.h. in sein Eigentum übergeht, oder ob die Baurechtsbaute zu entfernen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist. Die Frage, welche der verschiedenen Möglichkeiten empfehlenswert sind, kann nicht allgemein beantwortet werden, denn diese Antwort hängt von der besonderen Bedingung des Baurechts ab. Wird z.B. ein Baurecht errichtet, gemäss welchem auf einem fremden Grundstück ein Keller erstellt werden kann, und wird anschliessend auf dem Keller ein Gebäude errichtet, welches im Eigentum des belasteten Grundeigentümers steht, dann ist es ausgeschlossen, nach Ablauf der Baurechtsdauer diesen Keller zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
Kauf und Verkauf Baurechte
Praxis-Tipp: Holen Sie sich Rat bei einem Spezialisten Es ist nicht möglich, die Tücken der Baurechte losgelöst von einem spezifischen Fall im Detail darzulegen. Sollte der Entscheid, Baurechte zu begründen und anschliessend zu verkaufen, gefällt worden sein, so ist es unumgänglich, sich bezüglich der detaillierten Ausgestaltung und des Vorgehens bei einem Spezialisten Rat zu holen.
Bei der Begründung des Baurechts ist darauf zu achten, diese Begründung so zu formulieren, dass sie sowohl den Bedürfnissen des Baurechtgebers wie auch den Bedürfnissen des Baurechtnehmers entspricht. Nur so kann vermieden werden, dass kurze Zeit nach der Begründung zwischen diesen beiden Parteien Unstimmigkeiten entstehen und im schlimmsten Falle der Richter gezwungen ist, über unklare Bestimmungen dieses Baurechts zu entscheiden.
FAQ: Baurechte
Was ist der Hauptunterschied zwischen selbständigen und unselbständigen Baurechten?
Der Unterschied liegt in der Dauer und dem Begünstigten. Unselbständige Baurechte bestehen entweder zugunsten eines beherrschenden Grundstücks, zugunsten einer Person oder für weniger als 30 Jahre. Sie bedürfen zudem keiner öffentlichen Beurkundung.
Ist für ein unselbständiges Baurecht ein Notar erforderlich?
Nein, im Gegensatz zum selbständigen Baurecht ist für die Begründung eines unselbständigen Baurechts keine öffentliche Beurkundung notwendig. Es reicht die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch aus.
Kann ein unselbständiges Baurecht auch für einzelne Stockwerke eines Gebäudes bestellt werden?
Nein, das Zivilgesetzbuch schliesst die Bestellung eines Baurechts an einzelnen Stockwerken eines Gebäudes aus. Für solche Fälle muss das Institut des Stockwerkeigentums gewählt werden.
Wer trägt den Unterhalt bei unselbständigen Baurechten?
Der Unterhalt ist nicht automatisch geregelt. Es muss vertraglich genau festgelegt werden, wer für den Unterhalt der Baurechtsgebäude zuständig ist, besonders wenn die Bauten in einem engen Zusammenhang mit dem Gebäude des Grundeigentümers stehen.
Was passiert mit den Bauten nach Ablauf der Baurechtsdauer?
Es muss vertraglich vereinbart werden, ob die Bauten dem Grundeigentümer übergehen oder entfernt werden müssen. Bei baulichen Verflechtungen, wie einem Keller unter einem eigenen Gebäude, ist eine Entfernung oft ausgeschlossen.
