Eigenbedarf: Dringender Eigenbedarf des Erwerbers
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Erwirbt eine Person eine Liegenschaft mit bestehendem Mietvertrag, geht das Mietverhältnis automatisch auf sie über. Nur bei dringendem Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte steht dem Erwerber ein ausserordentliches Kündigungsrecht zu. Entscheidend ist die strikte Einhaltung der Frist: Die Kündigung muss zwingend auf den nächstmöglichen gesetzlichen Kündigungstermin nach der Eigentumsübertragung erfolgen, andernfalls verwirkt das Recht unwiderruflich.
Die wichtigsten Punkte:
- Das ausserordentliche Kündigungsrecht besteht nur bei dringendem, nachweisbarem Eigenbedarf.
- Die Kündigung muss auf den ersten möglichen Termin nach der Handänderung erfolgen.
- Wohnungen sind mit 3 Monaten, Geschäftsräume mit 6 Monaten Kündigungsfrist zu lösen.
- Fehlt die Dringlichkeit oder wird die Frist versäumt, ist die Kündigung unwirksam.
- Der Veräusserer haftet gegenüber dem Mieter für Schadenersatz bei vorzeitiger Beendigung.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Unter welchen Bedingungen kann ein Liegenschaftserwerber ein bestehendes Mietverhältnis wegen dringenden Eigenbedarfs ausserordentlich kündigen?
Rechtsgrundlagen - Allgemeines
Mit der Eigentumsübertragung eines Grundstücks gehen sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen auf den Erwerber über, ohne dass sich der Mieter dagegen wehren kann. Der Erwerber kann daher selbstredend unter Einhaltung der vertraglichen und gesetzlichen Kündigungsfristen, also unter den gleichen Bedingungen wie der Verkäufer es hätte tun können, die bestehenden Mietverhältnisse auf einen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin beendigen. Bei dringendem Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte besteht zugunsten des Erwerbers ein ausserordentliches Kündigungsrecht (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Der Erwerber, der von seinem ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen will, kann dies aber nur, wenn er die ausserordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Zeitpunkt nach der Handänderung erklärt.
Unter Veräusserung der Sache im Sinne des Gesetzes sind sämtliche Handlungsweisen zu verstehen, welche zu einer Übertragung des Eigentums führen. Aus Art. 261a OR ergibt sich, dass die Bestimmungen über die Veräusserung der Sache sinngemäss anwendbar sind, wenn der Vermieter einem Dritten ein beschränktes dingliches Recht (insbesondere ein Bau-, ein Nutzniessungs- oder ein Wohnrecht) einräumt, welches mit einem bestehenden Mietverhältnis kollidiert, und dieser Vorgang einem Eigentümerwechsel gleichkommt. Der Eigentümerwechsel infolge Erbganges stellt aber keinen Anwendungsfall von Art. 261 OR dar, denn das Mietverhältnis geht in diesem Fall von Gesetzes wegen auf die Erben über.
Einer Veräusserung gleichgestellt ist nach dem Gesetzeswortlaut auch der Entzug der Sache in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren. Damit ist die Verwertung eines Grundstückes gemeint. Ist ein Grundstück mit einem langfristigen Mietvertrag belastet, so können die Grundpfandgläubiger im Verwertungsverfahren einen sogenannten Doppelaufruf gemäss Art. 142 SchKG verlangen. Erfolgt der Zuschlag ohne den Mietvertrag, so hat dies zur Folge, dass der Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin gekündigt werden kann. Unterlässt der Erwerber indessen die Kündigung auf den nach der rechtsgültigen Grundbucheintragung nächstmöglichen Kündigungstermin, so verliert er diese ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit definitiv (BGE 125 III 123).
Kündigt der Erwerber ausserordentlich unter Berufung auf dringenden Eigenbedarf und liegt ein solcher nicht vor, so ist die ausgesprochene Kündigung unwirksam.
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