Mängel Mietwohnung: Wenn die Wohnung nicht mit der Erwartung übereinstimmt
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand abweicht. Massgebend sind dabei nicht nur die gesetzlichen Vorgaben zur Tauglichkeit, sondern auch individuell zugesicherte Eigenschaften wie Ruhe oder spezielle Ausstattung. Ob ein Mangel vorliegt, beurteilt sich nach objektiven Kriterien; subjektive Enttäuschungen des Mieters sind dafür nicht ausreichend.
Die wichtigsten Punkte:
- Ein Mangel ist definiert als Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand.
- Zugesicherte Eigenschaften im Mietvertrag sind ebenso massgebend wie der gesetzliche Standard.
- Die Beurteilung erfolgt objektiv, nicht nach der subjektiven Meinung des Mieters.
- Das Gesetz unterscheidet zwischen leichten, mittleren und schweren Mängeln mit unterschiedlichen Rechtsfolgen.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Welche Rechte habe ich bei Mängeln in der Mietwohnung in der Schweiz?
Begriff des mietrechtlichen Mangels im Allgemeinen
Der vorerwähnte, zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand, entspricht dem Zustand des Mietobjektes, den der Vermieter gemäss Art. 256 Abs. 1 OR vertraglich schuldet. Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand des Mietobjektes vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand abweicht. Diese Begriffsbestimmung des Mangels, wie er aus dem Gesetz abgeleitet werden kann, ist aber unvollständig: Der Vermieter kann je nach Ausgestaltung des Mietvertrages beispielsweise verpflichtet sein, das Mietobjekt mit zusätzlichen Eigenschaften zu übergeben und solche Eigenschaften während der Mietdauer zu erhalten (beispielsweise die Zusicherung von besonderer Ruhe, von doppelt verglasten Fenstern oder einer besonderen Anstrichfarbe). Das Fehlen oder die Beeinträchtigung solcher zugesicherten Eigenschaften sind Mängel an der Mietsache.
Der geschuldete Zustand des Mietobjektes lässt sich also wie folgt umschreiben: Er umfasst alle für die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch massgebenden wie auch die darüber hinaus zugesicherten Eigenschaften. Zur Feststellung dieses geschuldeten Zustandes ist der Wille der Parteien durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Dabei ist der Zustand des Mietobjektes vor Vertragsabschluss oftmals entscheidend, weil die vertraglichen Festlegungen betreffend die Eigenschaften, die der Mietsache zukommen sollen, in der Regel nur sehr rudimentär geregelt sind (beispielsweise "Wohnung" oder "Büroraum"). Ob das Mietobjekt mangelhaft ist, beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Subjektive Anschauungen des Mieters sind grundsätzlich unerheblich (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.291/2000 vom 11. April 2001).
Leichte, mittlere und schwere Mängel Mietwohnung
Das Gesetz unterscheidet leichte, mittlere und schwere Mängel:
- Leichte Mängel beeinträchtigen den vertragsgemässen Gebrauch nicht oder nur unwesentlich. Insbesondere gehören in diese Kategorie Mängel im Sinne von Art. 259 OR, die der Mieter während der Mietdauer durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen selbst zu beheben hat ("kleiner Unterhalt").
- Mittlere Mängel sind Mängel, die zwar nicht mehr als leicht qualifiziert werden können, welche aber den vertragsgemässen Gebrauch des Mietobjektes weder ausschliessen noch so erheblich beeinträchtigen, dass dem Mieter die Benutzung des Mietobjektes objektiv nicht mehr zugemutet werden kann. Ein mittlerer Mangel ist also jeder Mangel, der weder leicht noch schwer ist. Beispiele: kurzfristiger Ausfall der Heizung, leicht behebbare Wasserschäden, beschädigtes Holzwerk etc. Besonders hervorzuheben ist, dass der Mieter bei mittleren Mängeln den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen kann, wenn der Vermieter innert angemessener Frist nicht Abhilfe schafft (Art. 259d lit. b OR).
- Schwere Mängel sind solche, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen (Art. 258 Abs. 1 und Art. 259b lit. a OR). Es handelt sich um Mängel, die dem Mieter nicht zugemutet werden können. Beispiele: schwerer Brandschaden, Totalausfall einer Restaurantküche, undichtes Dach etc. Bei schweren Mängeln ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Vermieter innert angemessener Frist den Mangel nicht beseitigt.
Checkliste
- Mangel sofort schriftlich an den Vermieter melden (Einschreiben empfohlen).
- Art und Umfang des Mangels genau beschreiben und dokumentieren (Fotos).
- Unterscheidung treffen: Liegt ein leichter, mittlerer oder schwerer Mangel vor?
- Bei leichten Mängeln: Selbst beheben (kleiner Unterhalt) und Kosten später geltend machen.
- Bei mittleren Mängeln: Frist zur Behebung setzen und bei Unterlassen selbst reparieren lassen.
- Bei schweren Mängeln: Frist zur Abhilfe setzen und im Notfall fristlos kündigen.
- Bei Streitigkeiten: Beweise für den Zustand vor Vertragsabschluss sichern.
- Rechtliche Beratung einholen, wenn der Vermieter die Mängel anerkennt, aber nicht handelt.
FAQ: Mängel Mietwohnung
Wann liegt ein schwerer Mangel vor?
Ein schwerer Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt ist, wie etwa bei einem undichten Dach oder einem Totalausfall der Heizung. Der Mieter kann in diesem Fall das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Was sind Beispiele für mittlere Mängel?
Zu mittleren Mängeln zählen etwa kurzfristige Heizungsausfälle, leicht behebbare Wasserschäden oder beschädigtes Holzwerk. Der Mieter kann diese auf Kosten des Vermieters selbst beheben lassen, wenn dieser nicht innerhalb einer angemessenen Frist Abhilfe schafft.
Muss ich Mängel selbst beheben?
Nur bei leichten Mängeln, die zum kleinen Unterhalt gehören (z. B. Reinigungen oder kleine Ausbesserungen). Bei mittleren und schweren Mängeln ist der Vermieter zur Behebung verpflichtet.
Reicht eine subjektive Unzufriedenheit für einen Mangel?
Nein, die Beurteilung eines Mangels erfolgt nach objektiven Kriterien. Subjektive Anschauungen des Mieters, die nicht auf vertraglichen Zusicherungen oder gesetzlichen Standards beruhen, sind unerheblich.
