Kündigung Mietvertrag: Die Auflösung des Haupt- und des Untermietverhältnisses
Aktiv- und Passivlegitimation im Kündigungsschutzverfahren
Sowohl der Mieter als auch der Untermieter können auf eine solche Kündigung hin ein Kündigungsschutzverfahren einleiten. Prozesskontrahenten sind die jeweiligen Mietvertragsparteien:
- Der Mieter hat daher gegen Vermieter,
- der Untermieter gegen den Mieter/Untervermieter
Klage zu erheben.
Strengt der Untermieter gegen den Vermieter eine Kündigungsschutzklage an und macht er keinen Umgehungstatbestand im Sinne von OR Art. 273b Absatz 2 geltend, wäre diese wegen fehlender Passivlegitimation abzuweisen.
Nachfolgend sind zwei Konstellationen zu unterscheiden:
- Nur der Untermieter, nicht aber der Mieter erhebt Kündigungsschutzklage oder
- beide Parteien gelangen an die Schlichtungsbehörde.
Kündigungsschutzrechte des Untermieters bei rechtsgültig gekündigtem Hauptmietvertrag
Ein Hauptmietvertrag ist rechtsgültig gekündigt, wenn die Kündigung formgültig ist und vom Mieter nicht angefochten worden ist. Aufgelöst (beziehungsweise beendet) ist das Mietverhältnis jedoch erst auf den Kündigungstermin hin.
Verzichtet ein Mieter nach Erhalt der Kündigung darauf, ein Kündigungsschutzverfahren anzustrengen, kommt OR Art. 273b Absatz 1 zum Tragen, welcher bestimmt, dass dieser Abschnitt (über den Kündigungsschutz) für die Untermiete solange gilt, als das Hauptmietverhältnis nicht aufgelöst ist. Dies bedeutet im Einzelnen Folgendes:
Erstreckung des Untermietvertrages
Das Untermietverhältnis kann entsprechend den Bestimmungen des Art. 273 Abs. 1, 2. Satz OR, nur bis zum Ablauf des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden.
Praxis-Beispiel: Spricht der Vermieter beispielsweise am 20. Mai 2014 auf den 31. März 2015 eine Kündigung Mietvertrag aus und kündigt der Mieter am 25. Mai 2014 auf den 30. September 2014, so kann dem Untermieter von der Schlichtungsbehörde eine bis zum 31. März 2015 dauernde Erstreckung bewilligt werden. Wird dem Untermieter der Untermietvertrag vom Mieter dagegen auf den gleichen Zeitpunkt gekündigt, wie dem Mieter das Hauptmietverhältnis gekündigt worden ist - im vorbeschriebenen Fall auf den 31. März 2015 - ist das Erstreckungsbegehren des Untermieters abzuweisen.
Anfechtung der Kündigung des Untermietvertrages
Ficht der Untermieter die Kündigung des Untermietvertrages an, so steht bei rechtsgültig gekündigtem Hauptmietvertrag schon im Zeitpunkt der Klageeinreichung fest, dass der Hauptmietvertrag in Bälde enden wird. Es erübrigt sich deshalb zu entscheiden, ob die Kündigung des Untermietvertrages missbräuchlich ist. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, würde ein Urteil, welches die Ungültigkeit der Kündigung des Untermietvertrages festhalten würde, nichts daran ändern, dass der Untermieter auf den Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietvertrages die Mietsache zurückgeben muss. Es besteht daher kein rechtlich zu schützendes Interesse des Untermieters an einer Kündigungsanfechtungsklage. Hingegen kann das Untermietverhältnis bis zur Beendigung der Hauptmiete erstreckt werden.
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