Kündigung Mietvertrag: Die Auflösung des Haupt- und des Untermietverhältnisses
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Aktiv- und Passivlegitimation im Kündigungsschutzverfahren
Sowohl der Mieter als auch der Untermieter können auf eine solche «Kündigung Mietvertrag» hin ein Kündigungsschutzverfahren einleiten. Prozesskontrahenten sind die jeweiligen Mietvertragsparteien:
- Der Mieter hat daher gegen Vermieter und
- der Untermieter gegen den Mieter/Untervermieter
Klage zu erheben.
Strengt der Untermieter gegen den Vermieter eine Kündigungsschutzklage an und macht er keinen Umgehungstatbestand im Sinne von OR Art. 273b Absatz 2 geltend, wäre diese wegen fehlender Passivlegitimation abzuweisen.
Nachfolgend sind zwei Konstellationen bei der Kündigung Mietvertrag zu unterscheiden:
- Nur der Untermieter, nicht aber der Mieter erhebt Kündigungsschutzklage oder
- beide Parteien gelangen an die Schlichtungsbehörde.
Kündigungsschutzrechte des Untermieters bei rechtsgültiger Kündigung Mietvertrag
Ein Hauptmietvertrag ist rechtsgültig gekündigt, wenn die «Kündigung Mietvertrag» formgültig ist und vom Mieter nicht angefochten worden ist. Aufgelöst (beziehungsweise beendet) ist das Mietverhältnis jedoch erst auf den entsprechenden Kündigungstermin hin.
Verzichtet ein Mieter nach Erhalt der Kündigung darauf, ein Kündigungsschutzverfahren anzustrengen, kommt OR Art. 273b Absatz 1 zum Tragen, welcher bestimmt, dass der Abschnitt des OR über den Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 271 ff. OR) für die Untermiete so lange gilt, als das Hauptmietverhältnis nicht aufgelöst ist. Dies bedeutet im Einzelnen Folgendes:
Erstreckung des Untermietvertrags
Das Untermietverhältnis kann nur bis zum Ablauf des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden (vgl. Art. 273b Abs. 1 OR).
Anfechtung der Kündigung des Untermietvertrags
Ficht der Untermieter die Kündigung des Untermietvertrags an, so steht bei rechtsgültig gekündigtem Hauptmietvertrag schon im Zeitpunkt der Klageeinreichung fest, dass der Hauptmietvertrag in Bälde enden wird. Es erübrigt sich deshalb zu entscheiden, ob die Kündigung des Untermietvertrags missbräuchlich ist. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, würde ein Urteil, welches die Ungültigkeit der Kündigung des Untermietvertrags festhalten würde, nichts daran ändern, dass der Untermieter auf den Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietvertrages die Mietsache zurückgeben muss. Es besteht daher kein rechtlich zu schützendes Interesse des Untermieters an einer Kündigungsanfechtungsklage.
Kündigungsschutzrechte des Untermieters bei nicht feststehender Beendigung des Hauptmietvertrages
Machen sowohl der Hauptmieter als auch der Untermieter eine Kündigungsschutzklage bei der Schlichtungsbehörde anhängig, sind zwei voneinander getrennte Verfahren anhängig, welche zu beurteilen sind.
Praxis-Beispiel: Denkbar ist, dass der Mieter die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung wegen Treuwidrigkeit im Sinne der Art. 271 und 271a OR anficht. Ungeachtet des vom Mieter eingeleiteten Kündigungsschutzverfahrens kündigt der Mieter unter Hinweis auf das gekündigte Hauptmietverhältnis vorsichtshalber seinerseits den Untermietvertrag, worauf der Untermieter wiederum diese Kündigung anficht. Während des Verfahrens, in welchem die Gültigkeit der Kündigung des Untermietvertrags zu beurteilen ist, behauptet der Untermieter unter anderem mit Hinweis auf das zwischen den Hauptmietvertragsparteien hängige Verfahren die Ungültigkeit der Kündigung.
Gestützt auf OR Art. 273b Abs. 1 hat der Richter im Kündigungsschutzverfahren über die Untermiete zu berücksichtigen, ob überhaupt und wenn ja, auf welchen Zeitpunkt das Hauptmietverhältnis endet. Insoweit ist das Ergebnis des Erstverfahrens, das heisst das den Hauptmietvertrag betreffende Kündigungsschutzverfahren, auch für den Richter des Zweitverfahrens verbindlich. Der Entscheid in diesem Zweitverfahren hängt deshalb vom Ergebnis des Erstverfahrens ab.
Wichtig: Das Kündigungsschutzverfahren, welches die Untermiete betrifft, ist daher bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Kündigungsschutzurteils über die Hauptmiete zu sistieren.
Je nach Ausgang des Erstverfahrens ist das Zweitverfahren wie folgt fortzusetzen:
- Steht aufgrund des Erstverfahrens fest, dass der Hauptmietvertrag schon beendet wurde, ist die Kündigungsschutzklage des Untermieters abzuweisen.
- Aufgrund des Entscheides des Erstverfahrens steht fest, auf welchen Zeitpunkt der Hauptmietvertrag enden wird. Hat der Untermieter die Kündigung des Untermietvertrags angefochten, ist zufolge des Wegfalls des Rechtsschutzinteresses die Anfechtungsklage des Untermieters als gegenstandslos abzuschreiben und die Untermiete kann längstens bis zur Beendigung des Hauptmietvertrages erstreckt werden.
- Wird die Kündigung für ungültig erklärt, kann nicht von einer aufgelösten Hauptmiete gesprochen werden. Die vom Mieter vorsorglich ausgesprochene Kündigung des Untermietvertrags ist demnach ebenfalls ungültig. Die Anfechtungsklage des Untermieters ist daher gutzuheissen.
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