Wohnungsabnahme: Die Durchführung und Weitervermietung

Übergabeprotokoll und Rügeobliegenheit des Vermieters

Wichtig: Der Vermieter muss dem neuen Mieter das Mietobjekt in einem gebrauchstauglichen und vertragsgemässen Zustand übergeben (Art. 256 Abs. 1 OR). Gebrauchstauglich bedeutet nicht, dass die Wohnung neuwertig oder vollständig renoviert sein muss. Gewisse Spuren des vertragsgemässen Gebrauchs durch den Vormieter können zulässig sein, solange der vereinbarte Gebrauch nicht beeinträchtigt wird.

Praxis-Tipp: Zur Beweissicherung empfiehlt sich bei Mietbeginn und bei Rückgabe ein detailliertes Protokoll mit Datum, Teilnehmenden, Zählerständen, Schlüsselanzahl, Fotos und klarer Zuordnung der festgestellten Mängel. Gesetzlich zwingend vorgeschrieben ist ein Protokoll nicht, praktisch ist es aber sehr wichtig.

In der Regel wird das Protokoll in Anwesenheit beider Parteien aufgenommen und von ihnen unterzeichnet. Verweigert eine Partei die Mitwirkung oder bestehen erhebliche Streitpunkte, sind neutrale Zeugen, eine Fachperson oder eine amtliche bzw. externe Wohnungsabnahme zu prüfen. Im Protokoll sollten sämtliche Feststellungen aufgenommen werden, ohne vorschnell zu entscheiden, ob es sich um ordentliche oder ausserordentliche Abnützung handelt. Bei Rückgabe trifft den Vermieter eine Prüfungs- und Rügeobliegenheit: Er muss den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR).

Mängel, die bei sorgfältiger Prüfung erkennbar sind

Bei Mängeln, die bei sorgfältiger Prüfung bei der Rückgabe erkennbar sind oder erkennbar gewesen wären, gilt:

• Eine mündliche Mängelrüge anlässlich der Rückgabe kann rechtlich genügen, ist aber aus Beweisgründen riskant.
• Die Rüge sollte klar, konkret und nachweisbar erfolgen, idealerweise schriftlich im Rückgabeprotokoll oder unmittelbar danach in einer schriftlichen Mängelliste.
• Später erstellte Mängellisten oder Gutachten helfen nur, soweit die Rüge rechtzeitig und genügend bestimmt erfolgt ist.

Warnung: Unterlässt der Vermieter die rechtzeitige Rüge erkennbarer Mängel, kann er seine Ansprüche gegen den Mieter für diese Mängel verlieren (Art. 267a Abs. 2 OR).

Mängel, die trotz sorgfältiger Prüfung nicht erkennbar sind

Verdeckte Mängel, die der Vermieter bei sorgfältiger Prüfung nicht erkennen konnte, muss er dem Mieter sofort nach Entdeckung melden (Art. 267a Abs. 3 OR).

Beispiele für verdeckte oder erst später erkennbare Mängel können sein:

• ein verrusster oder technisch beschädigter Kaminzug, der erst durch eine Fachperson festgestellt wird;
• Schädlingsbefall in einem textilen Bodenbelag, der bei der Rückgabe nicht sichtbar war.

Praxis-Tipp: Nachträgliche Mängelanzeigen sollten schriftlich erfolgen, den Mangel genau bezeichnen, Fotos oder Fachberichte beilegen und ausdrücklich festhalten, dass der Vermieter den Mieter dafür haftbar macht.

Beweislast für Mängel

Der Vermieter muss grundsätzlich beweisen, dass ein Mangel besteht, dass der Mieter dafür einzustehen hat und dass der Mangel nicht bereits bei Mietbeginn vorhanden war (Art. 8 ZGB; Art. 267 OR). Ein sauber erstelltes Antritts- und Rückgabeprotokoll ist deshalb zentral. Fehlt ein Mangel im Rückgabeprotokoll, muss der Vermieter im Streitfall regelmässig erklären und beweisen können, weshalb der Mangel bei sorgfältiger Rückgabeprüfung nicht erkennbar war.

Achtung: Der Vermieter muss den Mieter nach Entdeckung eines verdeckten Mangels sofort orientieren; andernfalls droht der Verlust der Ansprüche für diesen Mangel.

Haftung des Mieters für protokollierte Mängel im Allgemeinen

Im Rückgabeprotokoll ist festzuhalten, ob es sich um ordentliche Abnützung, übermässige Abnützung, fehlende Gegenstände oder nicht bewilligte Änderungen handelt. Bei übermässiger Abnützung ist der Kostenanteil nicht nach dem Neuwert, sondern nach dem Zeitwert bzw. der verbleibenden Lebensdauer der betroffenen Einrichtung zu bestimmen. Lebensdauertabellen können als Orientierung dienen; massgebend bleiben jedoch der konkrete Zustand, das Alter, die Nutzung und die Beweisbarkeit des Schadens.

Der Mieter haftet insbesondere für:

• kleine Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten, soweit sie nach Ortsgebrauch dem Mieter obliegen (Art. 259 OR);
• Schäden und übermässige Abnützungen, die über den vertragsgemässen Gebrauch hinausgehen (Art. 267 OR);
• Änderungen oder Erneuerungen, die ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters vorgenommen wurden oder nicht vereinbarungsgemäss zurückgebaut werden (Art. 260a OR).

Fehlende Einrichtungsgegenstände wie Zahngläser, Kuchenbleche oder Kühlschrankeinsätze können dem ausziehenden Mieter belastet werden, soweit Bestand, Fehlen und Wert nachweisbar sind. Wenn die Ersatzpreise bekannt sind, sollten sie bereits bei der Wohnungsabnahme oder in der Schlussabrechnung transparent ausgewiesen werden.

Achtung: Der Vermieter trägt die Beweislast für Bestand, Ursache und Höhe der Forderung. Die Formulierung im Protokoll sollte daher nicht nur "beschädigt" lauten, sondern möglichst genau beschreiben, was beschädigt ist, wo sich der Schaden befindet, weshalb er nicht als ordentliche Abnützung erscheint und welche Belege folgen.

Haftung des Mieters für ausserordentliche Abnützung im Besonderen

Keine Haftung für ordentliche Abnützung

Der Mieter haftet nicht für ordentliche Abnützung. Ordentliche Abnützung umfasst Erscheinungen, die bei normalem und sorgfältigem Gebrauch der Mietsache entstehen. Was im Einzelfall noch ordentlich ist, hängt von der Zweckbestimmung, Vertragsdauer, Haushaltsgrösse, vereinbarten Nutzung und Beschaffenheit der Sache ab.

Beispiele für ordentliche Abnützung können sein:

• Möbeleindrücke in textilen Bodenbelägen;
• eine kleinere Anzahl fachgerecht verschlossener Nagel- oder Dübellöcher, je nach Nutzung und Ortsgebrauch;
• übliche Farb- oder Lichtdifferenzen an Tapeten, Wänden oder Bodenbelägen;
• normale Staub- oder Schattenstriche durch Möbel und Bilder.