Renovieren einer Mietwohnung: Was erlaubt ist und was nicht
KURZ ZUSAMMENGEFASST
In der Schweiz regelt das Obligationenrecht (OR) die Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter bei baulichen Veränderungen. Während kleinere, leicht rückgängig zu machende Eingriffe wie das Aufhängen von Bildern oder das Verlegen von Teppichboden oft ohne explizite Zustimmung möglich sind, erfordern Massnahmen, die in die Bausubstanz eingreifen oder den Charakter der Wohnung verändern, zwingend die schriftliche Genehmigung des Vermieters. Fehlt diese Einwilligung, riskiert der Mieter nicht nur die Kosten für die Wiederherstellung des Ursprungszustands, sondern im schlimmsten Fall auch die Kündigung des Mietvertrags.
Die wichtigsten Punkte:
- Das Schweizer Obligationenrecht (OR) ist die massgebliche Rechtsgrundlage für Renovierungen.
- Bauliche Veränderungen an der Substanz erfordern zwingend die schriftliche Zustimmung des Vermieters.
- Kleinere Eingriffe wie Bohren für Bilder sind meist erlaubt, müssen aber beim Auszug fachmännisch rückgängig gemacht werden.
- Das Entfernen von bestehenden Bodenbelägen ohne Erlaubnis ist untersagt.
- Eine fehlende Genehmigung kann zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen.
lic. iur. et lic. oec. publ., Rechtsanwalt Oliver Knakowski-Rüegg
Oliver Knakowski-Rüegg führt ein eigenes Anwaltsbüro und ist vorwiegend im Privatrecht tätig. Er berät Privatpersonen sowie Unternehmen und vertritt deren Interessen in Verfahren vor Gerichten, bei Behörden und ihm Rahmen der aussergerichtlichen Streiterledigung.
Oliver Knakowski-Rüegg verfügt über eine breite Ausbildung in Rechtswissenschaften und in Wirtschaftswissenschaften. Er hat eine langjährige, fundierte Berufserfahrung im Rechtsbereich. Gearbeitet hat Oliver Knakowski-Rüegg in der Rechtsabteilung einer schweizerischen Konzerns, bei Gericht in erster und zweier Instanz sowie in der Advokatur.
Was darf ein Mieter in der Schweiz an der Mietwohnung renovieren?
Renovieren einer Mietwohnung, was das Zeug hält, ist keine gute Idee
Wenn Sie in einer Mietwohnung oder in einem Miethaus leben, dann zahlen Sie zwar jeden Monat für die Nutzung des Mietobjekts Geld, aber einfach drauflos zu renovieren – etwa im Sinne des Renovieren einer Mietwohnung nach eigenen Vorstellungen – geht nicht. Der Gesetzgeber hat hierzu einige Gesetze erlassen, welche explizit festlegen, was der Mieter darf und wozu er das Einverständnis vom Vermieter benötigt.
Vom Aufhübschen bis Zimmern
Jeder Mensch hat seinen eigenen Geschmack in puncto Einrichtungsstil. Dass da die Mietwohnung nicht immer exakt wie die Faust aufs Auge passt, liegt auf der Hand. Doch wenn es um das Renovieren einer Mietwohnung geht, muss der Mieter sehr vorsichtig sein – denn hier geht es um mehr, als nur ein Leuchtmittel auszutauschen. Möchte der Mieter z.B. neue Farbe an den Wänden anbringen oder einen Tapetenwechsel vornehmen, sind dies gemäss Gesetz kleinere Renovierungsarbeiten. Hat der Vermieter diesen Änderungen vorab nicht zugestimmt, ist beim Mietende der Ursprungszustand wieder herzustellen, wenn nichts Abweichendes vereinbart wurde.
Wann der Vermieter zustimmen muss
Möchte der Mieter die in die Jahre gekommenen Fliesen ersetzen oder übermalen oder Wänden einen neuen Anstrich verpassen, bedarf dies unbedingt der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Diese Zustimmung muss schriftlich erfolgen. Möchte der Mieter innerhalb der Wohnung Trennwände einbauen oder Arbeiten vornehmen, die den Charakter einer Sanierung haben, ist ebenfalls vor Beginn eine Absprache mit dem Vermieter notwendig. Sämtliche Massnahmen, die auch etwas mit der Bausubstanz zu tun haben, müssen mit dem Vermieter vorher abgeklärt sein und muss dessen Zustimmung vorliegen.
Möchte der Mieter Bilder aufhängen und müssen dafür Löcher in Wände gebohrt werden, ist dies dafür keine Erlaubnis des Vermieters notwendig. Gleiches gilt für das Anbringen von Halterungen für Regale, Handtuchhalter, etc. Der Vermieter kann aber auch hier wieder beim Auszug verlangen, dass die gebohrten Löcher fachmännisch wieder verschlossen werden.
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Was der Mieter noch ohne Erlaubnis des Vermieters verändern darf
Dem Mieter ist natürlich auch gestattet, einen Teppichboden zu verlegen, wenn dieser Teppichboden bei einem Wohnungswechsel wieder entfernt wird. Liegt jedoch bereits ein alter Teppich, ist es dem Mieter nicht gestattet, diesen einfach zu entfernen. Dafür muss das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden. Gleiches gilt auch für andere verlegte Böden wie Laminat, Parkett oder PVC.
Nachfolgend eine Übersicht über Renovierungsmassnahmen beim Renovieren einer Mietwohnung:
Massnahme | Zustimmung erforderlich? | Bemerkung |
|---|---|---|
Wände streichen/tapezieren | Nein | Rückgabe in neutralem Zustand, falls vertraglich vereinbart |
| Regale, Bilder, Handtuchhalter | Nein | Löcher müssen beim Auszug verschlossen werden |
Teppichboden verlegen | Nein | Muss beim Auszug entfernt werden |
Fliesen streichen | Ja | Eingriff in Bausubstanz |
Trennwände einbauen | Ja | Eingriff in Bausubstanz |
Steckdosen installieren | Ja | Eingriff in Elektroinstallation |
Türen aushängen | Nein | Müssen sachgemäss aufbewahrt und wieder eingesetzt werden |
Holen Sie sich für entsprechende Arbeiten keine Einwilligung von Ihrem Vermieter, dann kann das im schlimmsten Fall eine Kündigung des Mietvertrages zur Folge haben.
Checkliste
- Prüfen Sie den Mietvertrag auf spezifische Vereinbarungen zu Renovierungen.
- Unterscheiden Sie zwischen dekorativen Änderungen und Eingriffen in die Bausubstanz.
- Holen Sie sich bei Unsicherheit vorab eine schriftliche Bestätigung vom Vermieter ein.
- Dokumentieren Sie den Ist-Zustand der Wohnung vor Beginn der Arbeiten.
- Planen Sie die fachmännische Rückführung des ursprünglichen Zustands beim Auszug ein.
- Vermeiden Sie das Entfernen bestehender Bodenbeläge ohne explizite Erlaubnis.
- Sichern Sie bei selbst installierten Elementen (z. B. Regale) die sachgemässe Aufbewahrung für die Rückmontage.
- Klären Sie bei Elektroarbeiten (z. B. neue Steckdosen) unbedingt die Genehmigung ab.
Zusammenfassend gilt: Bauliche Veränderungen und Erneuerungen an der Mietwohnung dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Ohne eine solche Zustimmung kann der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Kleinere, leicht rückgängig zu machende Veränderungen (z.B. das Anbringen von Regalen oder Bildern) sind zulässig, sofern keine Schäden an der Bausubstanz entstehen und die Veränderungen beim Auszug entfernt werden können.
FAQ: Renovieren einer Mietwohnung
Darf ich die Wände in meiner Mietwohnung streichen?
Das Streichen oder Tapezieren gilt als kleinere Renovierung. Sie ist grundsätzlich erlaubt, jedoch muss der Vermieter vorab zustimmen. Beim Auszug muss der Raum oft wieder in einen neutralen Zustand versetzt werden, sofern dies vertraglich vereinbart ist.
Muss ich Löcher von Bildaufhängungen beim Auszug verschliessen?
Ja. Das Bohren von Löchern für Bilder oder Regale ist zwar meist ohne vorherige Erlaubnis erlaubt, doch der Mieter ist verpflichtet, diese Löcher beim Auszug fachmännisch wieder zu verschlossen und den ursprünglichen Zustand herzustellen.
Darf ich den bestehenden Teppichboden durch einen neuen ersetzen?
Nein. Das Entfernen eines vorhandenen Bodenbelags erfordert zwingend die Zustimmung des Vermieters. Das Verlegen eines neuen Teppichs ist nur erlaubt, wenn dieser beim Auszug wieder vollständig entfernt werden kann.
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis renoviere?
Der Vermieter kann die sofortige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen und die Kosten dafür vom Mieter einfordern. In schweren Fällen kann eine solche Vertragsverletzung sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Gilt das gleiche für das Einbauen von Trennwänden?
Ja. Der Einbau von Trennwänden stellt einen Eingriff in die Bausubstanz dar und erfordert zwingend die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters.
