Nachmieter bei der Geschäftsmiete: Die Verweigerung des Vermieters
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Bei der Geschäftsmiete kann ein Mieter das Mietverhältnis auf einen Dritten übertragen, sofern der Vermieter schriftlich zustimmt. Diese Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden, etwa wenn die Solvenz des Nachmieters ungenügend ist oder die Nutzungsart des Objekts geändert wird. Der bisherige Mieter haftet nach der Übertragung weiterhin für die Erfüllung der Vertragspflichten, maximal jedoch für zwei Jahre bis zum nächsten ordentlichen Auflösungszeitpunkt.
Die wichtigsten Punkte:
- Der Vermieter darf die Nachmieter-Zustimmung nur bei wichtigen Gründen verweigern.
- Fehlende Solvenz oder geänderte Nutzungsart sind typische Ablehnungsgründe.
- Die Haftung des alten Mieters ist auf maximal zwei Jahre beschränkt.
- Die Beschränkung der Haftung auf zwei Jahre ist zwingendes Recht.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Wann darf ein Vermieter die Nachmieterübernahme bei Geschäftsmieten verweigern?
Wichtige Gründe zur Verweigerung der Zustimmung des Vermieters
Allgemeines zum Thema Nachmieter bei der Geschäftsmiete
Mit der Möglichkeit, das Mietverhältnis von Geschäftsräumen auf einen Dritten zu übertragen, soll einem Geschäftsmieter die Möglichkeit gegeben werden, seine wirtschaftlichen Werte (Kundenstamm, getätigte Investitionen, Lager etc.) einem Nachmieter bei der Geschäftsmiete zu übertragen, für den Fall, dass er die Geschäftstätigkeit im Mietobjekt vor dem erstmöglichen Auflösungszeitpunkt aufgeben will. Die Regelung erleichtert somit die Suche und Akzeptanz eines geeigneten Nachmieter bei der Geschäftsmiete und ermöglicht eine wirtschaftlich sinnvolle Vertragsbeendigung.
Ein wichtiger Grund im Sinne von Art. 263 Abs. 2 OR, der dem Vermieter die Möglichkeit einräumt, die Übertragung abzulehnen, liegt dann vor, wenn der Eintritt des Nachfolgemieters in den Mietvertrag die Position des Vermieters verschlechtert.
Solvenz des Nachfolgemieters
Der Vermieter ist berechtigt, die Zustimmung zur Übertragung der Miete auf einen Dritten zu verweigern, wenn die Solvenz des Nachmieter bei der Geschäftsmiete zweifelhaft ist. Indizien für eine ungenügende Solvenz des Nachmieters bei der Geschäftsmiete sind insbesondere die Folgenden:
- Eintragungen im Betreibungsregister;
- Bilanzen und Erfolgsrechnungen, aus denen sich ergibt, dass die zusätzliche Belastung mit dem massgebenden Mietzins nicht oder nicht ohne weiteres verkraftet werden kann.
Gebrauch des Mietobjektes durch den Nachfolgemieter
Der Vermieter darf die Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses auch dann verweigern, wenn der Nachfolgemieter beabsichtigt, das Mietobjekt anders zu nutzen, als es dem bisherigen Mieter gestattet war. Einschränkend ist zu erwähnen, dass dies nach einem Teil der Lehre nur dann gilt, wenn der Vermieter ein legitimes Interesse geltend machen kann, dass der Dritte das Mietobjekt nicht zu einem anderen Zweck gebraucht als der frühere Mieter. Ein solches legitimes Interesse liegt richtiger Ansicht nach jedenfalls dann vor, wenn auf die Konkurrenzsituation innerhalb der Mietliegenschaft, beispielsweise in einem Einkaufszentrum, Rücksicht genommen werden muss. Weiter darf die Zustimmung durch den Vermieter auch aus persönlichen, religiösen oder anderen subjektiven Motiven verweigert werden, wenn dies objektiv plausibel und sachlich begründet erscheint.
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Übertragung auf neu gegründete juristische Personen
Die Zustimmung zu einer Übertragung der Miete von Geschäftsräumen auf eine neu gegründete juristische Person, insbesondere eine AG oder GmbH, kann in aller Regel verweigert werden, weil diese neue juristische Person mangels überprüfbarer Geschäftstätigkeit den Nachweis genügender Solvenz nicht erbringen kann.
Folgen der Übertragung
Stimmt der Vermieter der Übertragung der Miete der Geschäftsräume auf einen Dritten zu, so haftet der bisherige Mieter für die Erfüllung aller Vertragspflichten bis zum nächsten ordentlichen Auflösungszeitpunkt des Mietverhältnisses, längstens aber für zwei Jahre (vgl. Art. 263 Abs. 4 OR).
Checkliste
- Schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen, bevor der Vertrag übertragen wird.
- Solvenz des Nachmieters durch aktuelle Bilanzen und Betreibungsregisterauszug nachweisen.
- Prüfen, ob der Nachmieter die vertraglich vereinbarte Nutzungsart beibehält.
- Bei neu gegründeten Gesellschaften (AG/GmbH) zusätzliche Sicherheiten anbieten.
- Konkurrenzsituationen innerhalb der Liegenschaft (z. B. Einkaufszentrum) berücksichtigen.
- Haftung des bisherigen Mieters auf das gesetzliche Maximum von zwei Jahren begrenzen.
- Ggf. Ansprüche gegen den bisherigen Mieter innerhalb der zwei Jahre geltend machen.
- Vertragliche Vereinbarungen zur Verlängerung der Haftung auf mehr als zwei Jahre vermeiden, da diese nichtig sind.
Empfehlung
Ein allfälliger Anspruch auf Erfüllung finanzieller Verpflichtungen des Nachfolgemieters sollte der Vermieter, um der Gefahr der eintretenden Verwirkung zu entgehen, vor Ablauf von zwei Jahren bei der zuständigen Schlichtungsbehörde gegen den bisherigen Mieter geltend machen.
Die Beschränkung der Haftung des bisherigen Mieters auf maximal zwei Jahre stellt im Übrigen zwingendes Recht dar. Eine Vereinbarung, mit welcher die Zustimmung des Vermieters zur Übertragung der Mieter davon abhängig gemacht wird, dass der bisherige Mieter die solidarische Haftung für eine längere Zeitspanne als zwei Jahre übernimmt, ist also nichtig.
FAQ: Nachmieter bei der Geschäftsmiete
Darf ein Vermieter die Zustimmung zur Nachmieterübernahme einfach ablehnen?
Nein, der Vermieter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigern, der die Position des Vermieters verschlechtert, wie etwa mangelnde Solvenz oder eine geänderte Nutzungsart.
Wie lange haftet der bisherige Mieter nach der Übertragung weiter?
Der bisherige Mieter haftet bis zum nächsten ordentlichen Auflösungszeitpunkt, längstens jedoch für zwei Jahre. Diese Frist ist zwingend und kann vertraglich nicht verlängert werden.
Kann eine neu gegründete GmbH als Nachmieter abgelehnt werden?
Ja, da neu gegründete juristische Personen oft keine überprüfbare Geschäftstätigkeit vorweisen können, wird die Zustimmung zur Übertragung auf diese in der Regel verweigert, wenn keine genügende Solvenz nachgewiesen wird.
Was gilt, wenn der Nachmieter die Räumlichkeiten anders nutzen will?
Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn die neue Nutzung von der bisherigen abweicht und er ein legitimes Interesse daran hat, beispielsweise zum Schutz vor Konkurrenz in derselben Liegenschaft.
Muss der Vermieter einen Verzicht auf seine Ansprüche gegen den alten Mieter innerhalb der zwei Jahre erklären?
Der Vermieter sollte Ansprüche gegen den bisherigen Mieter vor Ablauf der zwei Jahre bei der Schlichtungsbehörde geltend machen, um der Gefahr der Verwirkung zu entgehen.
