Untermiete: Die Wirkungen zwischen Mieter und Untermieter
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Ein Untermietvertrag ist rechtlich selbstständig und unterliegt den Vorschriften des Obligationenrechts (Art. 253 ff. OR), wobei die Schutzbestimmungen für Hauptmietverträge (Art. 269 ff. OR) analog oder direkt Anwendung finden. Der Mieter haftet dem Untermieter für Fehler des Hauptvermieters als Erfüllungsgehilfe, kann sich jedoch entlasten, wenn ihm kein eigenes Verschulden trifft. Missbräuchliche Untermietzinse sind verboten, wenn sie einen überhöhten Ertrag erzielen, wobei der Untermietzins den Hauptmietzins grundsätzlich nicht übersteigen darf, es sei denn, zusätzliche Leistungen werden erbracht.
Die wichtigsten Punkte:
- Der Vermieter gilt als Hilfsperson des Mieters; der Mieter haftet für dessen Pflichtverletzungen gegenüber dem Untermieter.
- Ein Untermietzins ist missbräuchlich, wenn er einen überhöhten Gewinn ohne sachliche Begründung durch zusätzliche Leistungen erzielt.
- Der Untermieter kann bei Kostensenkungen des Hauptvermieters eine Herabsetzung des Untermietzinses verlangen.
- Der Mieter kann den Untermietzins erhöhen, wenn der Hauptmietzins steigt oder wertvermehrende Verbesserungen vorgenommen wurden.
lic. iur. et lic. oec. publ., Rechtsanwalt Oliver Knakowski-Rüegg
Oliver Knakowski-Rüegg führt ein eigenes Anwaltsbüro und ist vorwiegend im Privatrecht tätig. Er berät Privatpersonen sowie Unternehmen und vertritt deren Interessen in Verfahren vor Gerichten, bei Behörden und ihm Rahmen der aussergerichtlichen Streiterledigung.
Oliver Knakowski-Rüegg verfügt über eine breite Ausbildung in Rechtswissenschaften und in Wirtschaftswissenschaften. Er hat eine langjährige, fundierte Berufserfahrung im Rechtsbereich. Gearbeitet hat Oliver Knakowski-Rüegg in der Rechtsabteilung einer schweizerischen Konzerns, bei Gericht in erster und zweier Instanz sowie in der Advokatur.
Welche Rechte und Pflichten gelten bei einer Untermiete zwischen Mieter und Untermieter?
Bei der Untervermietung von Wohn- und Geschäftsräumen kommen insbesondere auch die Schutzbestimmungen des zweiten und dritten Abschnitts des achten Titels des Obligationenrechts (Art. 269 ff. OR) zur Anwendung. Zufolge seiner Charakteristik als Untervertrag bestehen aber dennoch einige Besonderheiten, auf die nachfolgend eingegangen wird.
Vermieter als Hilfsperson des Mieters
Verletzt der Mieter resp. Untervermieter seine haupt- oder nebenvertraglichen Pflichten, so kann der Untermieter gestützt auf den Vertrag zur Untermiete gegen seinen Vertragspartner vorgehen und die ihm zustehenden Rechte und Rechtsbehelfe (Hinterlegung des Untermietzinses) wahrnehmen. Der Untermieter kann indessen nur dann Schadenersatz fordern, wenn den Mieter als Untervermieter ein Verschulden trifft. Es sind denn auch durchaus Fallkonstellationen denkbar, bei denen sich der Mieter als Untervermieter aus der Haftung befreien kann, weil nicht er, sondern der Vermieter sich pflichtwidrig verhält.
Praxis-Beispiel: Beim untervermieteten Objekt tritt ein Mangel auf, weshalb der Mieter den Vermieter auffordert, diesen Mangel unverzüglich zu beseitigen. Obwohl der Vermieter dem Mieter die sofortige Behebung verspricht, nimmt der Vermieter die Reparatur des Mangels erst verspätet an die Hand. Diese Verzögerung führt zu einem Schaden für den Untermieter.
In denjenigen Fällen, in denen sich einzig der Vermieter pflichtwidrig verhält, kann der Untermieter grundsätzlich vom nicht schuldhaft handelnden Mieter resp. Untervermieter keinen Schadenersatz fordern. Überdies ist es dem Untermieter verwehrt, mangels eines Vertragsverhältnisses zwischen ihm und dem Vermieter gegen den Vermieter Schadenersatzansprüche aus Vertrag geltend zu machen. Dennoch kann das Verhalten des Vermieters in diesen Fällen für den Untermieter von Bedeutung sein. Im Rahmen eines Untermietverhältnisses ist der Vermieter nämlich Hilfsperson des Mieters. Daraus folgt, dass der Mieter sich sämtliche Handlungen oder Unterlassungen des Vermieters, welche einen Zusammenhang mit der Überlassung der Mietsache aufweisen, wie seine eigenen anrechnen lassen muss. Insoweit ist der Vermieter Erfüllungsgehilfe, das heisst Hilfsperson des Mieters. Sind die Voraussetzungen von Art. 101 OR erfüllt, so haftet der Mieter gegenüber dem Untermieter demnach kausal für das Verhalten seiner Hilfsperson, des Vermieters. Der Mieter kann sich aber befreien, wenn ihm der Nachweis gelingt, dass ihm kein Verschulden vorgeworfen werden könne, sofern er selbst wie seine Hilfsperson gehandelt hätte.
Anmerkung: Der Vermieter ist nur insoweit Hilfsperson des Mieters, als er im Rahmen des Hauptmietvertrags zur Leistung verpflichtet ist. Für darüber hinausgehende Verpflichtungen haftet der Mieter dem Untermieter direkt aus dem Untermietvertrag. Verpflichtet sich der Mieter resp. Untervermieter gegenüber dem Untermieter zu einer weitergehenden Leistung, als diese im Hauptmietvertrag vereinbart sind (Überlassung der Möblierung als Beispiel), so haftet der Mieter resp. Untervermieter dem Untermieter hierfür selbstständig aufgrund des Vertrags zur Untermiete.
Mietzins der Untermiete und Missbrauchsgesetzgebung
Missbräuchlicher Untermietzins nach Art. 269 OR
Wichtig: Nach Art. 269 OR sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis basieren. Diese Grundregel ist genauso wie bei einem Hauptmietvertrag auch bei einem Vertrag zur Untermiete zu beachten.
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Ein Mietzins ist im Sinne von Art. 269 OR nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht missbräuchlich, wenn er dem Vermieter sämtliche anfallenden Kosten deckt und ihm darüber hinaus auf dem investierten Eigenkapital einen angemessenen Ertrag sichert:
- Der Untermietzins kann daher nie zu einem übersetzten Ertrag führen, wenn er nicht höher als der Hauptmietzins ist. In diesem Falle dient der Untermietzins nämlich einzig und allein zur Deckung der beim Untervermieter anfallenden Kosten.
- Umgekehrt ist ein Untermietzins nach Art. 269 OR immer dann missbräuchlich, wenn der Mieter resp. Untervermieter aus dem Untermietzins einen Gewinn erzielt, welcher sich sachlich nicht begründen lässt.
Praxis-Beispiel: Beträgt der Hauptmietzins CHF 2'000.– und verlangt der Mieter resp. Untervermieter einen Untermietzins von CHF 2'250.–, so ist der Mieter resp. Untermietzins in der Höhe von CHF 250.– als missbräuchlich zu erachten. Erbringt der Mieter resp. Untervermieter aber noch weitere Leistungen, als sie im Hauptmietvertrag vereinbart sind, wie zum Beispiel die Reinigung des mit dem Vertrag zur Untermiete überlassenen Objektes, die mit CHF 200.– zu veranschlagen sind, ist der Untermietzins im Betrag von CHF 50.– missbräuchlich.
Erhöhung des Untermietzinses durch den Mieter
In der Grundregel von Art. 269 OR wird angenommen, dass der Vermieter Eigentümer des Mietobjektes ist. Infolgedessen muss der Gesetzgeber bezüglich der in Art. 269a OR aufgeführten Ausnahmen von dieser Regel ebenfalls von dieser Voraussetzung ausgegangen sein. Die erwähnten Bestimmungen über missbräuchliche Mietzinse sind ihrer Konzeption nach somit auf Haupt- und nicht auf Untermietverträge ausgerichtet. Daraus folgt, dass die Art. 269 und 269a OR analog auf den Vertrag zur Untermiete anzuwenden sind. Die Art. 270 ff. OR sind hingegen direkt auf den Vertrag zur Untermiete anzuwenden. Im Einzelnen kommen folgende Erhöhungsgründe vor:
Erhöhung des Untermietzinses wegen Erhöhung des Hauptmietzinses
Wird der Hauptmietzins erhöht, so führt dies beim Mieter resp. Untervermieter zu einer Erhöhung seiner Kosten. Er ist in der Folge auch berechtigt, gestützt auf Art. 269a lit. b OR den Untermietzins entsprechend zu erhöhen. Dabei stellt sich insbesondere die Frage, welche Einwände der Untermieter erheben kann, wenn er der Auffassung ist, die Erhöhung des Hauptmietzinses sei nach Art. 269 f. OR ganz oder teilweise ungerechtfertigt, die darauf gestützte Erhöhung des Untermietzinses sei deshalb missbräuchlich.
Sonstige Untermietzinserhöhung nach der relativen Methode
Der Mieter resp. Untervermieter kann den Mietzins der Untermiete nach der relativen Methode auch erhöhen, ohne dass er auf den Hauptmietzins Bezug nimmt, beziehungsweise, ohne dass der Hauptmietzins erhöht wurde. So ist es dem Untervermieter, genau gleich wie dem Hauptvermieter, in Anwendung von Art. 269a lit. b oder e OR grundsätzlich möglich, den Untermietzins wegen gestiegener Hypothekarzinsen oder zufolge Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital zu erhöhen.
Wertvermehrende Verbesserungen
Möglich ist aber auch, dass der Mieter resp. Untervermieter auf seine Kosten eine wertvermehrende Verbesserung tätigt. Gestützt darauf kann der Mieter resp. Untervermieter den Untermietzins wegen einer Mehrleistung erhöhen. Erfolgt diese Anpassung nach den Grundsätzen von Art. 14 Abs. 2 VMWG, ist sie nicht missbräuchlich.
Checkliste
- Prüfen, ob die Untervermietung vom Hauptvermieter genehmigt wurde oder vertraglich zulässig ist.
- Sicherstellen, dass der Untermietzins den Hauptmietzins nicht ohne zusätzliche Leistungen übersteigt.
- Dokumentieren aller vereinbarten Zusatzleistungen (z. B. Reinigung, Möblierung) zur Rechtfertigung höherer Zinsen.
- Klären, wer für Instandhaltungsfehler haftet, falls der Hauptvermieter seinen Pflichten nicht nachkommt.
- Überprüfen, ob der Untermietzins bei einer Senkung des Hauptmietzinses angepasst werden muss.
- Berücksichtigen, dass der Mieter für Fehler des Hauptvermieters als Erfüllungsgehilfe haftet.
- Bei Mietzinserhöhungen prüfen, ob diese auf gestiegenen Kosten (Hypothekarzinsen, Teuerung) beruhen.
- Sicherstellen, dass der Untermieter bei Missbräuchlichkeit des Zinses das Recht auf Anfechtung hat.
Herabsetzung des Untermietzinses während des laufenden Vertrags zur Untermiete
Entsprechend den Bestimmungen des Art. 270a OR kann der Mieter resp. Untervermieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zu Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer eingetretenen Kostensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
Anmerkung: Die für den Mietzins zur Untermiete massgebliche Berechnungsgrundlage ist insbesondere der Hauptmietzins. Wird dieser reduziert, so liegt eine Kostensenkung vor, aufgrund derer der Untermieter beim Mieter resp. Untervermieter eine Herabsetzung des Untermietzinses anbegehren kann.
Diesem Herabsetzungsbegehren kann der Untervermieter die von ihm zu beweisende Einrede der ungenügenden Rendite nach Art. 269 OR entgegenhalten. Dabei wird er zum Beispiel geltend machen, der reduzierte Hauptmietzins sei immer noch höher als der Untermietzins. Verzichtet der Mieter resp. Untervermieter auf die Möglichkeit, eine Reduktion des Hauptmietzinses zum Beispiel wegen einer Reduktion des für die Mietzinsberechnung relevanten Hypothekarzinssatzes anzubegehren, stellt sich die Frage, ob der Untermieter trotzdem die Herabsetzung des Mietzinses der Untermiete verlangen kann, etwa mit der Argumentation, der Untervermieter habe es absichtlich oder aus Fahrlässigkeit unterlassen, seine eigenen Kosten zu reduzieren. Diese Unterlassung dürfe ihm als Untermieter nicht zum Nachteil gereichen. Wie schon ausgeführt, besteht für den Untervermieter eine allgemeine Treuepflicht, dem Untermieter eine Mietzinsherabsetzung zu ermöglichen.
FAQ: Untermiete
Kann der Untermieter direkt gegen den Hauptvermieter Schadenersatz fordern?
Nein, da kein Vertragsverhältnis besteht, kann der Untermieter nicht direkt gegen den Hauptvermieter vorgehen. Er muss sich an den Mieter wenden, der als Erfüllungsgehilfe für Handlungen des Hauptvermieters haftet.
Wann gilt ein Untermietzins als missbräuchlich?
Ein Untermietzins ist missbräuchlich, wenn er einen übersetzten Ertrag erzielt, der sich nicht durch zusätzliche Leistungen rechtfertigen lässt, oder wenn er auf einem überhöhten Hauptmietzins basiert.
Darf der Mieter den Untermietzins erhöhen, wenn der Hauptmietzins steigt?
Ja, der Mieter ist berechtigt, den Untermietzins entsprechend der Erhöhung des Hauptmietzinses zu anpassen, sofern dies nach Art. 269a lit. b OR gerechtfertigt ist.
Was passiert, wenn der Hauptmietzins reduziert wird?
Der Untermieter kann eine Herabsetzung des Untermietzinses verlangen, da eine Kostensenkung beim Hauptvermieter vorliegt, es sei denn, der Mieter weist eine ungenügende Rendite nach.
Haftet der Mieter auch für eigene Leistungen, die über den Hauptvertrag hinausgehen?
Ja, für Leistungen wie Möblierung oder Reinigung haftet der Mieter direkt aus dem Untermietvertrag, unabhängig vom Verhalten des Hauptvermieters.
