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Untermietvertrag: Die Risiken beim Untervermieten von Büroräumlichkeiten

Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass insbesondere an begehrten Lagen Geschäftsräumlichkeiten untervermietet werden. Dabei stellen sich für den Untermieter diverse Fragen und Risiken, die einer besonderen Prüfung zu unterziehen sind.

04.03.2022 Von: Urban Hulliger
Untermietvertrag

Vertragsabschluss

Welche Besonderheit ist beim Abschluss eines Untermietvertrages zu berücksichtigen?

Der Hauptvermieter kann die Zustimmung zur Untermiete aus den in Art. 262 Abs. 2 lit. a – c OR genannten Gründen verweigern. Die Zustimmung ist jedoch keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Untermietvertrag. Dies kann zur Situation führen, dass der Untermietvertrag gültig zustande gekommen ist, jedoch wegen der fehlenden Zustimmung des Hauptvermieters vom Untermieter nicht erfüllt werden kann.

Empfehlung: Vor Unterzeichnung von einem Untermietvertrag sicherstellen, dass die Zustimmung des Hauptvermieters erteilt wird; allenfalls eine entsprechende Erklärung bereits vor den Detailberatungen über den Untermietvertrag einholen (lassen), um unnötigen Verhandlungsaufwand zu vermeiden.

Beendigung des Hauptmietvertrages

Wie wirkt sich die Beendigung des Hauptmietvertrages auf den Untermietvertrag aus?

Die Beendigung des Hauptmietvertrages hat zwingend und unabhängig von den Kündigungsbestimmungen (Fristen und Termine) des Untermietverhältnisses zur Folge, dass der Untermieter das Nutzungsrecht am Mietobjekt verliert. Der Hauptvermieter kann die Räumung des Mietobjektes auch gegen den Untermieter verlangen und durchsetzen.

Auch das dem Untermieter gegenüber dem Untervermieter grundsätzlich zustehende Mieterstreckungsrecht hilft dem Untermieter nicht weiter: Das Untermietverhältnis kann nicht über das Ende des Hauptmietverhältnisses hinaus erstreckt werden (Art. 273b Abs. 1 OR).

Können die Interessen des Untermieters bei der Erstreckung des Hauptmietvertrages berücksichtigt werden?

Vertragspartner des Hauptvermieters ist alleine der Hauptmieter. Nur dessen Interessen werden bei der Bestimmung der Dauer einer Erstreckung berücksichtigt. Die Interessen des Untermieters gelten im Hauptmietverhältnis als Drittinteressen und können daher nicht berücksichtigt werden. Hingegen kann der Hauptmieter/Untervermieter seinerseits ein Erstreckungsrecht im Hauptmietverhältnis geltend machen und auf diesem Weg dem Untermieter das Nutzungsrecht am Mietobjekt – wie man zu sagen pflegt – auf "kaltem Weg" erstrecken. Die Erstreckungsdauer dürfte dabei in der Regel 1–2 Jahre nicht überschreiten (gesetzliche Höchstdauer: 6 Jahre [Art. 272b Abs. 1 OR]).

Wie kann sich der Untermieter gegen eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges schützen?

Bezahlt der Untermieter den Mietzins zwar an den Hauptmieter, kommt dieser seiner Mietzinszahlungspflicht im Hauptmietverhältnis aber nicht oder nicht vollständig nach, steht dem Hauptvermieter das Recht zur ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges (Art. 257d OR) offen.

Empfehlung: Im Untermietvertrag vereinbaren, dass der Mietzins durch Bezahlung an den Hauptvermieter getilgt wird. Falls der Mietzins im Untermietvertrag höher ist, den Mietzins entsprechend auf den Hauptvermieter einerseits und Untervermieter andererseits aufteilen.

Bemerkung: Solange der Untermieter seiner Mietzinszahlungspflicht vollumfänglich nachkommt, unterliegen die von ihm in das Mietobjekt eingebrachten Sachen (wenigstens) nicht dem Vermieterretentionsrecht. Denn der Hauptvermieter hat lediglich insoweit ein Retentionsrecht gegenüber den eingebrachten Sache des Untermieters, als dieser seinen Mietzins nicht bezahlt hat (Art. 268 Abs. 2 OR).

Besteht ein grundsätzlich höheres Kündigungsrisiko beim Untermietvertrag?

Ja: Weil der Fortbestand von einem Untermietvertrag sowohl vom Willen des Hauptvermieters als auch von jenem des Untervermieters abhängt, ist der Untermieter einem erhöhten Kündigungsrisiko ausgesetzt. Beide können ihr Kündigungsrecht unabhängig voneinander geltend machen.

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