Mietvertrag Vorlage: Abschluss und Inhalt des Mietvertrags

Mietrecht für Immobilienprofis

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Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Nächster Termin: 13. Juni 2024

Ist kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen worden, gelten durchwegs die gesetzlichen Bestimmungen, und zwar auch da, wo Abweichungen zugunsten einer Partei möglich gewesen wären.

Wenn Eheleute oder mehrere Personen eine Wohnung mieten, ist der Vertrag von beiden Ehepartnern bzw. allen Personen unterzeichnen zu lassen, damit sie solidarisch für den Mietzins haften.

Abgrenzung zu anderen Vertragstypen

Die nichtlandwirtschaftliche Pacht

Die nichtlandwirtschaftliche Pacht nach Art. 275–304 OR unterscheidet sich durch die Art und Weise der Nutzung der Mietsache. Geht es beim Mietvertrag darum, eine an sich unproduktive Mietsache zu nutzen, bezieht sich die Pacht gerade auf eine Sache oder ein Recht, aus denen die Pächterschaft einen Ertrag erziehlen kann oder soll.

Beispiele zur Abgrenzung

• Wird ein leerer Raum, in dem der Mieter beabsichtigt, ein Restaurant zu betreiben, zur Nutzung überlassen, handelt es sich um ein Mietverhältnis (Geschäftsmiete). Wird hingegen ein eingerichtetes Restaurant samt Kundenstamm überlassen, handelt es sich um eine nichtlandwirtschaftliche Pacht im Sinne der Artikel OR 275 ff.
• Die Überlassung von Geschäftsräumlichkeiten, bei denen die Höhe des Mietzinses vom Umsatz abhängig gemacht werden, ist ein Mietverhältnis (Umsatzmiete)

Oft ist die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht nicht relevant. Zahlreiche Vorschriften über die Miete gelten auch in diesem Bereich. In einigen Fällen ergeben sich jedoch wichtige Abweichungen: So spielt die Unterscheidung der beiden Vertragsarten im Falle eines Zahlungsrückstandes eine erhebliche Rolle. Je nach Vertragsart sind für die Zahlungsfrist 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR für die Miete) oder 60 Tage (Art. 282 Abs. 1 OR für die Pacht) einzuräumen.

Weitere vom Mietrecht abweichende Bestimmungen:

• Art. 289a OR: Änderungen und Erneuerungen, durch die Pächterschaft vorgenommen.
• Art. 291 OR: Die Unterpacht
• Art. 296 OR: Kündigungsfristen und Termine
• Art. 297a OR: Konkurs der Pächterschaft
• Art. 297b OR: Tod der Pächterschaft
• Art. 299 Abs. 2 OR: Verbesserungen am Pachtobjekt, durch die Pächterschaft vorgenommen
• Art. 300 Abs. 2 OR: Kündigungsschutz der Familienwohnung

Das Wohnrecht nach Art. 776 ff. ZGB

Auch das Wohnrecht führt im Ergebnis dazu, das jemand eine Liegenschaft oder einen Teil davon zu Wohnzwecken nutzen darf. Es handelt sich dabei um ein beschränktes dingliches Recht. Das Wohnrecht ist unübertragbar und unvererblich und kann sowohl entgeltlich wie unentgeltlich eingeräumt werden. Zur Begründung eines Wohnrechts bedarf es im Allgemeinen der öffentlichen Beurkundung. Ist das Wohnrecht zusätzlich im Grundbuch als Personaldienstbarkeit eingetragen, kann es jedem späteren Erwerber einer Liegenschaft gegenüber geltend gemacht werden. So weit nicht Besonders geregelt, gelten für das Wohnrecht die Bestimmungen der Nutzniessung.

Mietkauf, Abzahlungsvertrag, Leasingvertrag

Ein Mietkaufvertrag ist ein gemischter Vertrag, der einer Mieterschaft das Recht (nicht aber die Pflicht) einräumt, eine Sache nach Ablauf des Mietvertrages zu erwerben. Bei Liegenschaften und Grundstücken bedarf ein solches Recht als Kaufs- oder Vorkaufsrecht in der Regel der öffentlich Beurkundung (Vorkaufsrecht nur, wenn der Kaufpreis bereits zum Voraus bestimmt wurde).

Erwirbt die Mieterschaft auf Grund der Bezahlung festgelegter Monatsraten das Eigentum an einer Sache, muss richtigerweise von einem Abzahlungsvertrag gesprochen werden.

Der Leasingvertrag entspricht bei Liegenschaften in etwa dem Mietkaufvertrag. Über die Vertragsdauer hinweg bezahlt der Leasingnehmer in vereinbarten Intervallen festgelegte Raten, welche dem Zins und der Amortisation entsprechen. Am Ende der Laufzeit hat der Leasingnehmer die Möglichkeit, die Sache zu Eigentum zu erwerben.