Pachtvertrag: Alles zur Erfassung einer rechtssicheren Vereinbarung
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Ein Pachtvertrag regelt gemäss Art. 275 ff. OR die Überlassung einer Sache oder eines Rechts gegen Entgelt, wobei der Pächter den Gegenstand kommerziell nutzen und Erträge daraus ziehen darf. Im Gegensatz zur reinen Miete trägt der Pächter die Pflicht zur Bewirtschaftung und zum ordentlichen Unterhalt, während der Verpächter für grössere Reparaturen aufkommt. Obwohl keine zwingende Schriftform besteht, wird ein schriftlicher Vertrag dringend empfohlen, um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden und insbesondere bei Grundstücken einen Eintrag im Grundbuch zu ermöglichen.
Die wichtigsten Punkte:
- Der Pächter erwirbt das Eigentum an den abgetrennten Früchten und muss den Gegenstand bewirtschaften.
- Der Verpächter trägt die Lasten und Abgaben sowie die Kosten für grössere Reparaturen.
- Ein schriftlicher Vertrag ist für Grundbuchvermerke zwingend und für beide Parteien empfehlenswert.
- Bei Wohn- und Geschäftsräumen gelten mietrechtliche Vorschriften für Kündigungsformulare und Zuständigkeiten.
- Der Pächter haftet für Verschlechterungen, die bei gehöriger Bewirtschaftung vermeidbar gewesen wären.
lic. iur. et lic. oec. publ., Rechtsanwalt Oliver Knakowski-Rüegg
Oliver Knakowski-Rüegg führt ein eigenes Anwaltsbüro und ist vorwiegend im Privatrecht tätig. Er berät Privatpersonen sowie Unternehmen und vertritt deren Interessen in Verfahren vor Gerichten, bei Behörden und ihm Rahmen der aussergerichtlichen Streiterledigung.
Oliver Knakowski-Rüegg verfügt über eine breite Ausbildung in Rechtswissenschaften und in Wirtschaftswissenschaften. Er hat eine langjährige, fundierte Berufserfahrung im Rechtsbereich. Gearbeitet hat Oliver Knakowski-Rüegg in der Rechtsabteilung einer schweizerischen Konzerns, bei Gericht in erster und zweier Instanz sowie in der Advokatur.
Was sind die wichtigsten rechtlichen Anforderungen und Pflichten bei einem Pachtvertrag nach Schweizer Recht?
Pacht, Art. 275 ff. OR und die Abgrenzung zur Miete
Die Abgrenzung von Pacht zur Miete ist nicht immer einfach vorzunehmen. Das wesentliche Merkmal der Pacht ist, dass der Pächter durch das gepachtete Objekt einen Ertrag erzielen bzw. dieses kommerziell nutzen kann. Als Pacht wurden früher auch Verträge über Nutzung von Immaterialgüterrechten betrachtet, z.B. Lizenzverträge. Das ist aber eine überholte Auffassung. Die Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Verpächter zusammen mit diesen Räumen dem Pächter zur Benutzung überlässt. Umfasst die Pacht auch Geräte, Vieh oder Vorräte, muss jede Partei ein von ihr unterzeichnetes Inventar dieser Gegenstände erstellen und der anderen Partei übergeben und sich an einer gemeinsamen Schätzung beteiligen. Bei Streitigkeiten aus dem Pachtverhältnis richten sich die Zuständigkeiten der Behörden sowie das Verfahren gemäss Art. 301 OR wiederum nach dem Mietrecht.
Form des Pachtvertrag
Für den Abschluss eines Pachtvertrags gelten keine Formvorschriften. Allerdings ist aus Beweisgründen ein schriftlicher Vertrag immer zu empfehlen. Die Pacht kann auch durch konkludentes Handeln zustande kommen, z.B. wenn eine zeitlich begrenzte Pacht stillschweigend fortgesetzt wird. Ein Pachtverhältnis an einem Grundstück kann im Grundbuch vermerkt werden. Dies bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Pächter gestatten muss, das Grundstück wie im Pachtvertrag vereinbart zu benützen. Dann ist ein schriftlicher Pachtvertrag notwendig.
Pflichten des Verpächters
Der Verpächter muss die Pachtsache dem Pächter zum Gebrauch und zur Bewirtschaftung überlassen. Nachdem der Pächter die natürlichen Früchte der Pachtsache abgetrennt hat, wird er automatisch deren Eigentümer, z. B. der Früchte nach der Ernte.
Zudem gilt was folgt:
- Die Pachtsache ist zum vereinbarten Zeitpunkt zu übergeben.
- Die Pachtsache muss zur vorausgesetzten Benutzung und Bewirtschaftung tauglich sein. Die Rechte des Pächters bei Sachmängeln entsprechen denjenigen des Mieters. Ein Unterschied zum Mietrecht bei Mängeln besteht darin, dass der Pächter nach Art. 284 OR zum ordentlichen Unterhalt verpflichtet ist, während der Mieter nur für den kleinen Unterhalt aufkommen muss.
- Der Verpächter ist verpflichtet, auf eigene Kosten grössere Reparaturen an der Sache vorzunehmen, die während der Pachtzeit notwendig werden, sobald der Pächter über deren Notwendigkeit informiert hat.
- Der Verpächter trägt die mit der Sache verbundenen Abgaben und Lasten.
- Erhebt ein Dritter einen Anspruch auf die Sache, der sich mit den Rechten des Pächters nicht verträgt, so muss der Verpächter auf Anzeige des Pächters hin den Rechtsstreit übernehmen. Macht ein Dritter dingliche Rechte geltend, gehen diese den Rechten des Pächters vor. Wird die Gebrauchsüberlassung dadurch verunmöglicht, hat der Pächter das Recht auf Schadenersatz.
- Der Pächter kann verlangen, dass ihm die Höhe des Pachtzinses des vorangegangenen Pachtverhältnisses mitgeteilt wird.
Pflichten des Pächters, Art. 281–287 OR
- Zahlung des Pachtzinses und der Nebenkosten (Art. 281a OR): Der Pächter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders im Pachtvertrag vereinbart hat. Der Pachtzins und allfällig vereinbarte Nebenkosten sind jeweils am Ende eines Pachtjahres, spätestens aber am Ende der Pachtzeit zu bezahlen. Andere Vereinbarungen im Pachtvertrag sind möglich, z. B. eine Teilpacht mit ertragsabhängigem Pachtzins oder gemäss Ortsüblichkeit.
- Sicherheitsleistung: Bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen kann analog zur Miete eine Sicherheitsleistung (Kaution, Depot) analog zu Art. 257e OR vereinbart werden. Eine Verweisungsnorm zum Mietrecht fehlt allerdings.
- Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme: Der Hauptunterschied zwischen Pacht und Miete besteht wohl darin, dass der Pächter nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet ist, den Pachtgegenstand zu bewirtschaften und für den Erhalt seiner Ertragsfähigkeit zu sorgen. Diese Bewirtschaftungspflicht führt nach Art. 283 OR dazu, dass der Pächter die Sache sorgfältig gemäss ihrer Bestimmung nutzen und auch für ihre nachhaltige Ertragsfähigkeit sorgen muss. Wie bei der Miete hat der Pächter einer unbeweglichen Sache auf die Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht zu nehmen.
- Erneuerungen und Änderungen: Der Pächter braucht nach Art. 289a OR die schriftliche Zustimmung des Verpächters für:
- Änderungen in der hergebrachten Bewirtschaftung, die über die Pachtzeit hinaus von wesentlicher Bedeutung sein können und
- Erneuerungen und Änderungen an der Sache, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen.
Hat der Verpächter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich im Pachtvertrag vereinbart worden ist. Hat der Verpächter einer Änderung der Nutzung nicht schriftlich zugestimmt und macht der Pächter sie nicht innert angemessener Frist rückgängig, so kann der Verpächter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
- Unterhalt: Der Pächter ist zum ordentlichen Unterhalt der Pachtsache und zu den erforderlichen Reinigungen sowie zum Ersatz von Geräten und Werkzeugen von geringem Wert verpflichtet.
- Meldepflicht: Der Pächter hat die Pflicht zur Meldung von Mängeln, wenn beim Pachtgegenstand grössere Reparaturen bzw. Hauptreparaturen notwendig werden. Unterlässt der Pächter diese Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Verpächter daraus entsteht.
- Duldung von Reparaturen: Der Pächter muss grössere Reparaturen dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. Der Verpächter muss dem Pächter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Pächters Rücksicht nehmen. Für allfällige Ansprüche des Pächters auf Herabsetzung des Pachtzinses und auf Schadenersatz gilt das Mietrecht. Der Pächter muss dem Verpächter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiederverpachtung notwendig ist.
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Beendigung der Pacht
Die Pacht kann für bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Nur bei der landwirtschaftlichen Pacht ist eine Mindestdauer vorgeschrieben. Wichtig: Bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen besteht zwingend ein schriftlicher Kündigungszwang auf einem vom Kanton genehmigten Formular. Der Verpächter muss mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen, das angibt, wie der Pächter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Pachtverhältnisses verlangen will. Die Kündigung ist nichtig, wenn sie diesen Anforderungen nicht entspricht.
Zudem gilt:
- Ein auf bestimmte Zeit eingegangener Pachtvertrag endet ohne Kündigung mit Ablauf der ausdrücklich oder stillschweigend vereinbarten Dauer. Setzen die Parteien das Pachtverhältnis stillschweigend fort, so gilt es zu den gleichen Bedingungen jeweils für ein weiteres Jahr, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Parteien können das fortgesetzte Pachtverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf das Ende eines Pachtjahres kündigen.
- Bei einem auf unbestimmte Zeit eingegangenen Pachtvertrag können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen beliebigen Termin kündigen, sofern durch Vereinbarung oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmt und nach Art des Pachtgegenstandes kein anderer Parteiwille anzunehmen ist. Bei der unbefristeten Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von mindestens sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Pachtdauer kündigen. Sie können eine längere Frist und einen anderen Termin vereinbaren.
- Ausserordentliche Kündigung (Art. 297 ff. OR): Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Pachtverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. Das Pachtverhältnis endet bei Konkurs des Pächters bereits mit der Konkurseröffnung. Nur wenn der Verpächter für den laufenden Pachtzins und das Inventar hinreichende Sicherheitsleistung erhält, muss er die Pacht bis zum Ende des Pachtjahres fortsetzen. Stirbt der Pächter, so können sowohl seine Erben als auch der Verpächter mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.
- Der mietrechtliche Kündigungsschutz gilt sinngemäss auch bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. Nicht anwendbar sind die Bestimmungen über die Wohnung der Familie.
Checkliste
- Klären Sie die Abgrenzung zur Miete: Geht es um reine Nutzung oder kommerzielle Bewirtschaftung mit Ertrag?
- Erstellen Sie ein detailliertes, von beiden Parteien unterzeichnetes Inventar, falls Geräte oder Vorräte gepachtet werden.
- Definieren Sie den Pachtzins, die Zahlungsmodalitäten und allfällige Nebenkosten explizit im Vertrag.
- Regeln Sie die Sicherheitsleistung (Kaution) analog zu Art. 257e OR, falls Wohn- oder Geschäftsräume betroffen sind.
- Legen Sie fest, wer für den ordentlichen Unterhalt und wer für grössere Reparaturen verantwortlich ist.
- Sichern Sie die Zustimmung des Verpächters für Änderungen der Bewirtschaftung oder Erneuerungen schriftlich ein.
- Beachten Sie bei Kündigungen die gesetzlichen Fristen und die zwingenden kantonalen Formulare für Wohn- und Geschäftsräume.
- Klären Sie das Vorgehen bei vorzeitiger Rückgabe und die Obliegenheit des Pächters, einen neuen Pächter vorzuschlagen.
- Regeln Sie die Rückgabepflichten und die Haftung für Verschlechterungen oder Verbesserungen am Objekt.
- Stellen Sie sicher, dass der Vertrag die Meldepflicht für Mängel und grössere Reparaturen klar definiert.
Rückgabe der Pachtsache
Der Pächter gibt die Sache und das gesamte Inventar in dem Zustand zurück, in dem sie sich zum Zeitpunkt der Rückgabe befinden. Wegen der mit einem Pachtverhältnis verknüpften Bewirtschaftungspflicht haftet der Pächter auch für Verschlechterungen der Pachtsache, welche bei gehöriger Bewirtschaftung vermeidbar gewesen wären. Für Verbesserungen kann der Pächter Ersatz fordern, wenn sie sich ergeben haben aus:
- Anstrengungen, die über die gehörige Bewirtschaftung hinausgehen;
- Erneuerungen oder Änderungen, denen der Verpächter schriftlich zugestimmt hat.
Für die vorzeitige Rückgabe der Sache bestimmt Art. 293 OR Folgendes: Gibt der Pächter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter nur befreit, wenn er einen für den Verpächter zumutbaren neuen Pächter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Andernfalls muss er den Pachtzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Pachtverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. Der Verpächter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.
FAQ: Pachtvertrag
Wann ist ein Pachtvertrag zwingend schriftlich?
Ein Pachtvertrag ist nicht zwingend schriftlich, es sei denn, das Pachtverhältnis an einem Grundstück soll im Grundbuch vermerkt werden. In diesem Fall ist ein schriftlicher Vertrag notwendig, damit der Eintrag wirksam ist und neue Eigentümer gebunden werden.
Was ist der Hauptunterschied zwischen Pacht und Miete?
Das wesentliche Merkmal der Pacht ist die Bewirtschaftungspflicht: Der Pächter darf den Gegenstand kommerziell nutzen und erwirbt das Eigentum an den Früchten. Zudem ist der Pächter zum ordentlichen Unterhalt verpflichtet, während bei der Miete nur der kleine Unterhalt durch den Mieter getragen wird.
Wer trägt die Kosten für grössere Reparaturen?
Der Verpächter ist verpflichtet, grössere Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen, sobald der Pächter über deren Notwendigkeit informiert hat. Der Pächter hingegen ist für den ordentlichen Unterhalt und die Reinigung verantwortlich.
Wie kann ein Pachtvertrag über Wohn- und Geschäftsräume gekündigt werden?
Für Wohn- und Geschäftsräume besteht zwingend ein Kündigungszwang auf einem vom Kanton genehmigten Formular. Bei unbefristeten Verträgen gilt eine Mindestkündigungsfrist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder Ende einer dreimonatigen Pachtdauer.
Was passiert bei der vorzeitigen Rückgabe durch den Pächter?
Gibt der Pächter die Sache vorzeitig zurück, ist er nur befreit, wenn er einen zumutbaren, zahlungsfähigen neuen Pächter vorschlägt. Andernfalls muss er den Pachtzins weiter leisten, bis das Verhältnis endet oder ein neuer Pächter gefunden ist.
