Pflichten des Vermieters: Das müssen Sie als Vermieter wissen

Was sind die gesetzlichen Pflichten eines Vermieters in der Schweiz?

Hauptpflicht des Vermieters

Tauglicher Zustand

Der zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand ergibt sich vorab durch die vertragliche Abmachung, sodann durch das, was unter den gegebenen Umständen üblich ist. Besonders zugesicherte Eigenschaften müssen vorhanden sein.
Bei einer Wohnung ist selbstverständlich als primäre Voraussetzung zu fordern, dass sie leer ist. Sodann dass alle nötigen Einrichtungen vorhanden sind, um darin wohnen zu können. Sie muss also die nötigen Küchen- und sanitären Einrichtungen enthalten.

• Die Ausstattung der Küche umfasst heutzutage das Vorhandensein oder die Möglichkeit der Installation einer Kocheinrichtung inkl. Küchenrückwand, Wasserzu- und ableitung, einen Kühlschrank und etwa auch einen Geschirrspüler.

Es kann sehr grosse Unterschiede des zum vorausgesetzten Gebrauchs tauglichen Zustandes geben (die Küche in einer Alphütte und diejenige in einer modernen Stadtwohnung differieren gewaltig, aber sie sind vom Mieter hinzunehmen, entweder nach vertraglicher Vereinbarung oder, beifehlender näherer Umschreibung, weil sie den örtlichen Verhältnissen entsprechen).

• Das gleiche gilt für Badezimmer und/oder WC
• Eine Wohnung muss aber auch in der kalten Jahreszeit genügend geheizt werden können (Wohnräume 20–22 Grad, Schlafräume 16–18 Grad)
• Schliesslich hat auch die «Umgebung» zum Gebrauch der Wohnung tauglich zu sein

Praxisbeispiel: Balkone müssen ein Brüstungsgeländer aufweisen, im Treppenhaus darf das Geländer ebenfalls nicht fehlen, der Zugang zum Haus muss ordentlich begeh- und evtl. befahrbar sein.

Geschäftsräume

Bei Geschäftsräumen steht im Vordergrund die Möglichkeit, die vorgesehene und vereinbarte Geschäftstätigkeit ausüben zu können.

Praxisbeispiel: Es muss somit möglich sein, dass bei einem Lebensmittelgeschäft die Waren zweckmässig und allfälligen Vorschriften entsprechend gelagert werden können, dass die Kundschaft empfangen und bedient werden kann und Zu- und Weggang gewährleistet sind.

Handelt es sich um einen Produktionsbetrieb, muss die Möglichkeit bestehen, die nötigen Geräte und Maschinen einrichten und betreiben zu können.

Zeitspanne

Der Vermieter ist indessen nicht nur verpflichtet, die Mietsache in dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben, sondern auch in demselben zu erhalten. Daraus ergibt sich seine Pflicht, die nötigen Reparaturen und Unterhaltsarbeiten (soweit sie nicht dem Mieter überbunden werden dürfen) rechtzeitig und fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Die daraus entstehenden Kosten hat der Vermieter zu tragen. In der Mietzinskalkulation darf und soll ein entsprechender Anteil enthalten sein.

Die erwähnte Hauptpflicht des Vermieters endet mit der Auflösung des Mietverhältnisses.

Abweichungen

Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von der hievor umschriebenen Hauptpflicht des Vermieters abweichen und Mietverträge für Wohn- und Geschäftsräume betreffen, sind nichtig (Art. 256 Abs. 2 OR). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Verträgevorformuliert sind (gedruckte Mietverträge) oder ob sie mit dem Computer oder gar handschriftlich erstellt sind.

Nebenpflichten des Vermieters

• Auskunftspflicht
  Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter bekanntgeben, welchen Mietzins der Vormieter bezahlt hat, und das Rückgabeprotokoll, wenn ein solches aufgenommen wurde, zur Einsicht vorlegen (Art. 256 a OR).
• Rückgabeprotokoll
  Das Rückgabeprotokoll ist eine Zustandsbeschreibung der gemieteten Räume im Zeitpunktder Rückgabe an den Vermieter (meistens fällt dieser Zeitpunkt mit dem Mietende zusammen. Die Rückgabe kann aber auch vorher oder seltenerspäter erfolgen). Meistens begnügt man sich damit, die Mängel aufzulisten, welche über die normale Abnützung hinausgehen und vom Mieter verschuldet sind. Selbstverständlich fallen Mängel ausser Betracht, die vorbestanden haben.
• Antrittsprotokoll
  Zur Feststellung bestehender Mängel dient das Antrittsprotokoll. Vom Gesetz ist jedoch weder das eine noch das andere vorgeschrieben und deshalb auch nichts über die Form bestimmt (bei den Hauseigentümerverbänden können vorgedruckte Formularebezogen werden). Ist kein Rückgabeprotokoll betr. dem Vormieter erstellt worden oder nicht mehr vorhanden, ist das Einsichtsrecht des Mieters natürlich gegenstandslos geworden.

Nicht zulässig wäre es aber, ein bestehendes Protokoll zu verschweigen oder gar zuvernichten, um es nicht vorlegen zu müssen. Eine Vernichtung in einem früheren Zeitpunkt,die in keinem Zusammenhang mit dem Begehren des Mieters um Einsichtnahme erfolgt, ist jedoch zulässig, aber sinnwidrig.

• Recht einer Fotokopie
  Das Einsichtsrecht des Mieters beinhaltet auch das Recht, auf seine Kosten eine Fotokopie erstellen zu lassen. Wenn das Mietobjekt zwischen Rückgabe durch den Vormieter und Übernahme der Mietsache durch den neuen Mieter wesentlich verändert wurde (z.B. totale Renovation, neue Küche, neues Bad), besteht für den Vermieter keine Pflicht mehr, das (ja nun gar nicht mehr zutreffende) Rückgabeprotokoll vorzulegen.
• Vorangegangener Mietzins
  Der Vermieter ist im Weiteren verpflichtet, dem Mieter auf Verlangen, den Mietzins bekanntzugeben, der für das vorangegangene Mietverhältnis gegolten hatte. Keine solche Auskunftspflicht besteht, wenn wie erwähnt, das Mietobjekt in seinem Ausmass oder in seiner Ausgestaltung nicht mehr demjenigenentspricht, welches dem Vormieter zur Verfügung stand.

Tragung von Lasten und Abgaben

Weitergabe an Mieter

Die Lasten und Abgaben sind vom Vermieter zu tragen, aber er darf diese dem Mieter weitergeben. Diese Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist zulässig, weil die entsprechende gesetzliche Bestimmung dispositiv ist. Soweit solche Lasten und Abgaben aber nicht ausdrücklich erwähnt sind, muss sie der Mieter nicht bezahlen.

Begriff: Unter den Abgaben werden die öffentlich-rechtlichen Belastungen verstanden (z.B. Grundsteuern, Gebäudeversicherungsprämien, Abwasser- und Kanalisationsgebühren), unter den Lasten auch privatrechtliche Verpflichtungen (z.B. Strassenunterhalt, Beleuchtung).

Nebenkosten

Die Nebenkosten entstehen im Gegensatz zu den Abgaben und Lasten nicht schon allein durch die Tatsache des Bestehens der Liegenschaft, sondern durch deren Betrieb (z.B. Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung, Hauswartentschädigung, Liftunterhalt).

Verbraucherkosten

Weder Lasten oder Abgaben noch Nebenkosten sind reine Verbraucherkosten wie Energiebezugallein für die gemietete Wohnung, Telefon- und Fernsehgebühren, Kehrichtsackgebühren usw. Diese sind selbstverständlich vom Mieter direkt zu zahlen, ohne dasses im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt sein muss.

Weitere Nebenpflichten des Vermieters

Veränderungen/Störungen

Nicht explizit im Gesetz aufgeführt, aber aus der Hauptpflicht des Vermieters abzuleiten sind die Pflichten des Vermieters, den Mieter über Veränderungen an der Mietsache (Renovationen, Umbauten, Reparaturen) rechtzeitig zu informieren. Sodann ist der Vermieter auch verpflichtet, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der Mietsache zuermöglichen und alles Zumutbare vorzukehren, um Störungen abzuwenden oder zu beheben. Gegen fehlbare Mitbewohner hat er durch Mahnung oder in letzter Konsequenz durch Kündigung vorzugehen.

FAQ: Pflichten des Vermieters

Darf der Vermieter die Kosten für Reparaturen auf den Mieter umlegen?

Nein, der Vermieter hat die nötigen Reparaturen und Unterhaltsarbeiten fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen und die Kosten zu tragen. Eine Übertragung auf den Mieter ist nur in gesetzlich definierten Ausnahmefällen zulässig.

Was passiert, wenn im Mietvertrag vereinbart wird, dass der Vermieter keine Reparaturen durchführen muss?

Eine solche Vereinbarung ist gemäss Art. 256 Abs. 2 OR nichtig, da sie den Mieter zum Nachteil von der Hauptpflicht des Vermieters abweicht. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vertrag gedruckt, computerisiert oder handschriftlich erstellt wurde.

Muss der Vermieter dem Mieter das Rückgabeprotokoll des Vormieters zeigen?

Ja, auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter das Rückgabeprotokoll zur Einsicht vorlegen. Einzig wenn das Objekt zwischenzeitlich wesentlich verändert wurde (z. B. totale Renovation), entfällt diese Pflicht, da das alte Protokoll nicht mehr zutreffend wäre.

Wer trägt die Kosten für Kehrichtsäcke oder den Stromverbrauch?

Reine Verbraucherkosten wie Energiebezug für die eigene Wohnung, Telefon- und Fernsehgebühren sowie Kehrichtsackgebühren sind vom Mieter direkt zu zahlen. Diese müssen nicht explizit im Vertrag erwähnt werden.

Wie muss der Vermieter auf Störungen durch andere Mieter reagieren?

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Bei Störungen durch Mitbewohner muss er alles Zumutbare unternehmen, was bis zur Mahnung oder im letzteren Fall zur Kündigung des störenden Mieters führen kann.