27.02.2017

Immobilienbewertung: Die verschiedenen Werte - Begriffsdefinitionen

Im Zusammenhang mit der Beurteilung und Immobilienbewertung werden verschiedene Werte unterschieden. Im Volksmund werden die unterschiedlichen Werte oft ungenau verwendet oder verwechselt. Die nachfolgenden Definitionen beziehen sich auf die heute gültigen Bezeichnungen der Werte.

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am 18.09.15 15:40 schreibt Markus Mettler
Hallo und danke für den interessanten Beitrag. Der Kapitalisierungssatz sollte die erwartete Bruttorendite der Liegenschaft definieren.
Genau wie Sie schreiben: "Der Kapitalisierungssatz muss für jede Art von Gebäude unter Berücksichtigung von Marktlage, Betriebskosten, Risiko, Wertsteigerung etc. individuell angesetzt werden."
Der Kapitalisierungssatz muss also sämtliche Kosten wie Eigenkapital- und Fremdkapitalkosten sowie sämtliche weitere Kosten, wie Verwaltung und Gebühren und sämtliche Risiken beinhalten.
Die Fausregel 1. Hypothek +1% bis 3% ist meiner Ansicht nach sehr ungenau und kann Laien verwirren bzw. zu Fehlentscheidungen führen. Es MUSS mit einem langfristigen Zinssatz gerechnet werden und dies ist sicher nicht der aktuelle Satz, den man auf einer ersten Hypothek erhält. Für eine Libor-Hypothek im ersten Rang zahlt man heute teilweise unter 0.8%. Es wäre sehr riskant anzunehmen, dass dies so langfrisitg bleibt. Ich würde als Fausregel eher 4.5% (z.B. Zürich Stadt) bis 7.5% (z.B. Jura) definieren. Mit Ihrer Fausregel komme ich aktuell auf 3.8%...
Beste Grüsse
 
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Immobilienbewertung

Amtlicher Wert

Der amtliche Wert ist in erster Linie ein Steuerwert, der von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt wird und als Basis zur Erhebung von Liegenschafts- und Vermögenssteuern dient. Die Immobilienbewertung erfasst sowohl Gebäude wie auch Grundstück und erfolgt durch Beurteilung der Liegenschaft nach einem bestimmten Punktesystem. Nach baulichen Veränderungen wird der amtliche Wert neu festgelegt.

Als einziger Wert wird der amtliche Wert im Grundbuch eingetragen.

Anmerkung
Je nach Situation kann sich die Höhe des amtlichen Werts für den Eigentümer günstiger oder ungünstiger auswirken:

  • für die Besteuerung ist ein niedriger Wert von Vorteil,
  • für die Finanzierung wirkt sich ein höherer Wert günstiger aus.

Ertragswert

Der Ertragswert ist der Wert des kapitalisierten Mietwerts einer Liegenschaft oder eines Grundstücks. Für die Berechnung wird der Mietwert durch den Kapitalisierungssatz (in %) geteilt. Im Gegensatz zum Realwert, welcher sich auf den substanziellen Wert einer Liegenschaft bezieht, basiert der Ertragswert auf einem effektiven oder möglichen erzielbaren Ertrag.

Faustregel
Als Faustregel für die Festlegung des Kapitalisierungssatzes gilt der Zinssatz der 1. Hypothek zuzüglich 1 % bis 3 %.

Der Kapitalisierungssatz muss für jede Art von Gebäude unter Berücksichtigung von Marktlage, Betriebskosten, Risiko, Wertsteigerung etc. individuell angesetzt werden. Die exakte Festlegung des Kapitalisierungssatzes erfordert genaue Sachkenntnisse und ist mit Vorteil einem erfahrenen Fachmann zu übertragen.

Achtung
Die Berechnung des Ertragswerts mittels Kapitalisierungssatz ist nicht mit der Berechnung der Bruttorendite zu verwechseln, obschon die Berechnungsformeln gleich sind. Der Ertragswert wird hauptsächlich für Verkehrswertschätzungen verwendet und berücksichtigt neben rein kapitalbezogenen auch weitere objektspezifische Faktoren.

Landwert

Bei der Landbewertung wird zwischen ‹absolutem› Landwert und ‹relativem› Landwert unterschieden:

  • ‹Absoluter› Landwert

Der absolute Landwert richtet sich nach der effektiven Grundfläche in Quadratmetern und dem Quadratmeterpreis. Er umfasst die Grundstückkosten mit oder ohne Kosten für Parzellierung, Erschliessung, Verschreibung       Der absolute Landwert wird meistens durch statistische Erhebungen und Vergleich mit anderen Grundstücken festgelegt.

 

  • ‹Relativer› Landwert

Bei der Immobilienbewertung von überbauten Grundstücken wird häufig der ‹relative› Landwert verwendet. Nach einem bestimmten Schlüssel wird die Lageklasse ermittelt, welche die lagespezifischen Faktoren des Grundstücks wie Orientierung, Aussicht, Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlicher Verkehr usw. einschliesst. Der ‹relative› Landwert ist eine Prozentzahl, welche den Grundstückswert unabhängig von der Grundstückfläche im Verhältnis zum Mietwert (direkte Methode) oder zum Gesamtanlagewert (indirekte Methode) von Grundstück und Liegenschaft darstellt.

Anmerkung
Die ‹klassische› Lageklassentheorie wurde 1958 von Wolfgang Naegeli entwickelt. Naegeli unterscheidet 8 Lageklassen. Noch heute findet die Lageklassenmethode von Naegeli verbreitet Anwendung, obschon verschiedene Autoren und Schätzervereinigungen eigene Empfehlungen und Lageklassenschlüssel herausgegeben haben. Die Unterschiede bei der Anwendung sind teilweise beträchtlich, was auf die unterschiedliche Werteinschätzung der einzelnen Kriterien zurückzuführen ist.

Mietertrag und Mietwert

Der Mietertrag wird auch bei der Immobilienbewertung berücksichtigt und entspricht der Summe aller Mieteinnahmen pro Jahr:

  • Für Wohnungen, Garagen und Objekte mit Monatsmiete wird der Monatsmietzins mit 12 multipliziert,
  • bei Büro- oder Gewerberäumen ist die Festlegung auf eine Jahresmiete pro m² gebräuchlich,
  • für Restaurants oder Verkaufslokalitäten kann der Mietertrag auch im Verhältnis zum Jahresumsatz festgelegt werden.

Der Mietwert ist im Gegensatz zum Mietertrag eine durch Schätzung festzulegende Grosse. Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Gebäudealter, Ausbaustandard, baulicher Zustand und vor allem die herrschende Nachfrage. Insofern entspricht der Mietwert dem maximal möglichen Mietertrag.

Anmerkung
Aufgrund langjährig gleichbleibender Mietzinse ist eine Differenz zwischen Mietertrag und Mietwert relativ häufig anzutreffen.

Neuwert

Auch zur Immobilienbewertung gehört die Bewertung des Neuwerts. Dieser bezieht sich auf die gebaute Substanz und bezeichnet die Erstellungskosten zum heutigen Zeitpunkt.

Für die Berechnung des Neuwerts wird in der Regel das umbaute Volumen nach der SIA Norm 116 ermittelt und mit einem m³-Preis multipliziert. Die m³-Preise werden in verschiedenen Statistiken erfasst und sind abhängig von Region, Nutzungsart, Bautyp und Qualitätsstandard.

Realwert

Der Realwert entspricht der Summe von Landwert und Zustandswert aller baulichen Anlagen für ein überbautes Grundstück.

Bei der Immobilienbewertung des Realwertes werden die gesamten Anlagekosten (Landwert und Zustandswert) inkl. Baunebenkosten und Umgebungskosten erfasst.

Die Umgebungskosten und die Baunebenkosten werden in der Praxis oft prozentabhängig von den Gebäudekosten berechnet. Für eine genauere Bestimmung des Realwertes empfiehlt es sich aber, die Umgebungskosten und die Baunebenkosten auf das individuelle Grundstück bezogen detailliert zu ermitteln.

Berechnungsbeispiel Realwert (schematisch):

Erstellungskosten Wohnhaus                                                                                    CHF 1'450'000.00

Erstellungskosten Garagen                                                                                       CHF 100'000.00

Baunebenkosten                                                                                                        CHF 150'000.00

Umgebungskosten                                                                                                     CHF 200'000.00

= Neuwert                                                                                                                   CHF 1'900'000.00

- Altersentwertung                                                                                                     CHF 400'000.00      

= Zustandswert                                                                                                          CHF 1'500'000.00

+ Landwert                                                                                                                  CHF 800'000.00

= Realwert                                                                                                                  CHF 2'300'000.00

Verkehrswert

Beim Verkehrswert einer Liegenschaft handelt es sich um den Marktwert. Er bezeichnet den Erlös, welcher durch Verkauf auf dem freien Markt erzielt werden kann, und ist demzufolge primär von Angebot und Nachfrage abhängig.

Obwohl gewisse Formeln zur Immobilienbewertung des Verkehrswertes aus dem amtlichen Wert oder dem Versicherungswert bestehen, darf der Verkehrswert nicht vorbehaltlos mit diesen Werten verglichen werden.

In der Praxis wird der Verkehrswert meistens als Mischwert aus Ertragswert und Realwert errechnet, wobei der Ertragswert je nach Situation mehrfach gewichtet wird (siehe Beispiele: Verkehrswertschätzung für überbaute Grundstücke).

Anmerkung
Der Verkehrswert wird immer auf eine ganze Zahl, in der Regel auf zehntausend Franken, gerundet. Die Angabe des Verkehrswertes als Bereich (CHF 460'000.00 bis 480'000.00) drückt zwar den Ermessensspielraum aus, ist in der Praxis aber zu vermeiden.

Versicherungswert

Der Versicherungswert entspricht der Versicherungssumme, zu welcher ein Gebäude im Falle eines Totalschadens versichert ist.

In fast allen Kantonen ist die Versicherung gegen Feuer- und Elementarschäden obligatorisch. Die Festsetzung des Versicherungswertes wird in der Regel durch nebenamtliche Schätzer der Gebäudeversicherungen (GVB) vorgenommen.

Obligatorisch zu versichern sind nur die Gebäudekosten (BKP 2). Weitere Bauteile wie Stützmauern, Umgebungsanlagen etc. können bei Bedarf zusätzlich mitversichert werden. Die übrigen Anlagekosten (Baunebenkosten, Umgebungskosten) sind bei Immobilienbewertung, will heissen beim Versicherungswert in den meisten Fällen nicht berücksichtigt.

Aufgrund des Versicherungswertes werden die Prämien festgelegt. Der Versicherungswert ist an einen versicherungsinternen Index gebunden, d.h. er passt sich der allgemeinen Baukostenentwicklung an.

Praxis-Tipp
Im Interesse einer guten Deckung im Schadenfall lohnt es sich für den Eigentümer, den Versicherungswert periodisch überprüfen zu lassen. Nach der Ausführung von wertvermehrenden Investitionen wird der Versicherungswert in der Regel neu berechnet.

Zustandswert

Der Zustandswert bezeichnet den Wert des effektiven Zustands der gebauten Substanz unter Berücksichtigung des Gebäudealters sowie von ausstehenden oder ausgeführten baulichen Massnahmen. Auch dieser soll bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden.

Vom Neuwert werden die vermindernden Werte, hauptsächlich die Altersentwertung, in Abzug gebracht. Dabei kann zwischen ‹technischer› und ‹wirtschaftlicher› Altersentwertung unterschieden werden:

  • Die ‹technische› Altersentwertung stellt den Minderwert der einzelnen Bauteile (Rohbau, Installationen etc.) abhängig von deren Gesamtlebensdauer dar,
  • die ‹wirtschaftliche› Altersentwertung bezieht sich auf die Art und Zweckmässigkeit (zeitgemässe Nutzung, Raumeinteilung, Ausbaustandard) eines Gebäudes.

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