11.07.2014

Kündigung Mietvertrag: Die Auflösung des Haupt- und des Untermietverhältnisses

Diese Situation ist im Rechtsalltag am häufigsten anzutreffen: Der Vermieter spricht eine Kündigung aus, worauf der Mieter seinerseits dem Untermieter kündigt.

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Kündigung Mietvertrag

Aktiv- und Passivlegitimation im Kündigungsschutzverfahren

Sowohl der Mieter als auch der Untermieter können auf eine solche Kündigung Mietvertrag hin ein Kündigungsschutzverfahren einleiten. Prozesskontrahenten sind die jeweiligen Mietvertragsparteien:

  • Der Mieter hat daher gegen Vermieter,
  • der Untermieter gegen den Mieter/Untervermieter

Klage zu erheben.

Strengt der Untermieter gegen den Vermieter eine Kündigungsschutzklage an und macht er keinen Umgehungstatbestand im Sinne von Art. 273b Abs. 2 OR geltend, wäre diese wegen fehlender Passivlegitimation abzuweisen. Nachfolgend sind zwei Konstellationen zu unterscheiden:

  • Nur der Untermieter, nicht aber der Mieter erhebt Kündigungsschutzklage oder
  • beide Parteien gelangen an die Schlichtungsbehörde.

Kündigungsschutzrechte des Untermieters bei rechtsgültig gekündigtem Hauptmietvertrag

Ein Hauptmietvertrag ist rechtsgültig gekündigt, wenn die Kündigung Mietvertrag formgültig ist und vom Mieter nicht angefochten worden ist. Aufgelöst (beziehungsweise beendet) ist das Mietverhältnis jedoch erst auf den Kündigungstermin hin. Verzichtet ein Mieter nach Erhalt der Kündigung darauf, ein Kündigungsschutzverfahren anzustrengen, kommt Art. 273b Abs. 1 OR zum Tragen, welcher bestimmt, dass dieser Abschnitt (über den Kündigungsschutz) für die Untermiete solange gilt, als das Hauptmietverhältnis nicht aufgelöst ist. Dies bedeutet im Einzelnen Folgendes:

Erstreckung des Untermietvertrages
Das Untermietverhältnis kann entsprechend den Bestimmungen des Art. 273 Abs. 1, 2. Satz OR, nur bis zum Ablauf des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden.

Praxis-Beispiel
Spricht der Vermieter beispielsweise am 20. Mai 2014 auf den 31. März 2015 eine Kündigung Mietvertrag aus und kündigt der Mieter am 25. Mai 2014 auf den 30. September 2014, so kann dem Untermieter von der Schlichtungsbehörde eine bis zum 31. März 2015 dauernde Erstreckung bewilligt werden. Wird dem Untermieter der Untermietvertrag vom Mieter dagegen auf den gleichen Zeitpunkt gekündigt, wie dem Mieter das Hauptmietverhältnis gekündigt worden ist - im vorbeschriebenen Fall auf den 31. März 2015 - ist das Erstreckungsbegehren des Untermieters abzuweisen.

Anfechtung der Kündigung des Untermietvertrages
Ficht der Untermieter die Kündigung des Untermietvertrages an, so steht bei rechtsgültig gekündigtem Hauptmietvertrag schon im Zeitpunkt der Klageeinreichung fest, dass der Hauptmietvertrag in Bälde enden wird. Es erübrigt sich deshalb zu entscheiden, ob die Kündigung des Untermietvertrages missbräuchlich ist. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, würde ein Urteil, welches die Ungültigkeit der Kündigung des Untermietvertrages festhalten würde, nichts daran ändern, dass der Untermieter auf den Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietvertrages die Mietsache zurückgeben muss. Es besteht daher kein rechtlich zu schützendes Interesse des Untermieters an einer Kündigungsanfechtungsklage. Hingegen kann das Untermietverhältnis bis zur Beendigung der Hauptmiete erstreckt werden.

Kündigungsschutzrechte des Untermieters bei nicht feststehender Beendigung des Hauptmietvertrages

Machen sowohl der Hauptmieter als auch der Untermieter eine Kündigungsschutzklage bei der Schlichtungsbehörde anhängig, können zwei voneinander getrennte Verfahren anhängig sein, bei denen die Gültigkeit der Kündigung und/oder die Erstreckung des Mietverhältnisses zu beurteilen ist.

Praxis-Beispiel
Denkbar ist, dass der Mieter die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung Mietvertrag wegen Treuwidrigkeit im Sinne der Art. 271 und 271a OR anficht. Ungeachtet des vom Mieter eingeleiteten Kündigungsschutzverfahrens kündigt der Mieter unter Hinweis auf das gekündigte Hauptmietverhältnis vorsichtshalber seinerseits den Untermietvertrag, worauf der Untermieter diese Kündigung anficht. Während des Verfahrens, in welchem die Gültigkeit der Kündigung des Untermietvertrages zu beurteilen ist, behauptet der Untermieter unter anderem mit Hinweis auf das zwischen den Hauptmietvertragsparteien hängige Verfahren die Ungültigkeit der Kündigung Mietvertrag.

Gestützt auf  Art. 273b Abs. 1 OR hat der Richter im Kündigungsschutzverfahren über die Untermiete zu berücksichtigen, ob überhaupt und wenn ja auf welchen Zeitpunkt das Hauptmietverhältnis endet. Insoweit ist das Ergebnis des Erstverfahrens, das heisst das den Hauptmietvertrag betreffende Kündigungsschutzverfahren, auch für den Richter des Zweitverfahrens verbindlich. Der Entscheid in diesem Zweitverfahren hängt deshalb vom Ergebnis des Erstverfahrens ab.

Wichtig
Das Kündigungsschutzverfahren, welches die Untermiete betrifft, ist daher bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Kündigungsschutzurteils über die Hauptmiete zu sistieren.

Je nach Ausgang des Erstverfahrens ist das Zweitverfahren wie folgt fortzusetzen:

  • Steht aufgrund des Erstverfahrens fest, dass der Hauptmietvertrag schon beendet wurde, ist die Kündigungsschutzklage des Untermieters abzuweisen.
  • Aufgrund des Entscheides des Erstverfahrens steht fest, auf welchen Zeitpunkt der Hauptmietvertrag enden wird. Hat der Untermieter die Kündigung des Untermietvertrages angefochten, ist zufolge des Wegfalls des Rechtsschutzinteresses die Anfechtungsklage des Untermieters als gegenstandslos abzuschreiben und die Untermiete kann längstens bis zur Beendigung des Hauptmietvertrages erstreckt werden.
  • Wird die Kündigung Mietvertrag für ungültig erklärt, kann nicht von einer aufgelösten Hauptmiete gesprochen werden. Die vom Mieter vorsorglich ausgesprochene Kündigung des Untermietvertrages ist demnach ebenfalls ungültig. Die Anfechtungsklage des Untermieters ist daher gutzuheissen.

Kündigungsschutz des Untermieters bei Umgehungen, Art. 273b OR

Der Tatbestand der Umgehung

Eine Umgehung ist dann anzunehmen, wenn ein Hauptmietvertrag abgeschlossen wurde, der jeder sachlichen Grundlage entbehrt (Scheinuntermiete). Der Vermieter schliesst also ohne nachvollziehbares Interesse nicht direkt mit dem Untermieter, sondern mit einem eingeschalteten Dritten einen fiktiven Hauptmietvertrag ab. Diesen Hauptmietvertrag mit dem ‹Strohmann› kann er widerspruchslos kündigen und anschliessend dem Untermieter die Beendigung des Hauptmietverhältnisses entgegenhalten.

Achtung
Gesetzlich verpönt ist eine Scheinuntermiete.

Liegt ein Umgehungstatbestand aber auch dann vor, wenn der Vermieter weder im Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptmietvertrages noch des Untermietvertrages eine Umgehung bezweckte, er sich aber im Verlaufe der Vertragsdauer die Untermiete zunutze macht, um dem Untermieter seine Recht zu entziehen?

Praxis-Beispiel
Zu denken ist etwa daran, dass ein langfristiger Mietvertrag über Geschäftslokalitäten abgeschlossen worden ist. Nach einiger Zeit hat der Mieter für diese Räume keine Verwendung mehr, weshalb er sie mit Zustimmung des Vermieters untervermietet. Einige Monate später möchte der Vermieter diese Räume selber für seine Zwecke nutzen. Er kommt deshalb mit dem Mieter überein, dass dieser den Mietzins nicht mehr bezahlt, was eine ausserordentliche Kündigung Mietvertrag im Sinne von Art. 257d OR möglich macht.

Der Sinn und Zweck von Art. 273b Abs. 2 OR besteht darin, den Untermieter vor allen Umgehungstatbeständen zu schützen, die zum Verlust seiner Kündigungsschutzrechte führen.

Achtung
Eine Umgehung ist deshalb auch dann zu bejahen, wenn nicht der Abschluss des Untermietvertrages an sich, sondern der Vermieter durch sein nachträgliches Verhalten bezweckt, die Rechte des Untermieters zu schmälern und zu beeinträchtigen.

Die Rechtsfolgen

  • Direkter Mietvertrag zwischen Vermieter und Untervermieter
    Liegt eine Umgehung vor und wird das Hauptmietverhältnis gekündigt, so tritt nach Art. 273b Abs. 2, 2. Satz OR, der Vermieter anstelle des Mieters in den Vertrag mit dem Untermieter ein. Falls bei einer Scheinuntermiete nur der Haupt-, nicht aber der Untermietvertrag gekündigt wird, hat der gesetzlich angeordnete Parteiwechsel zur Folge, dass der Vermieter zum Vertragspartner des Untermieters wird.
  • Uneingeschränkter Kündigungsschutz des Untermieters
    Werden Haupt- und Untermietvertrag gekündigt, so wird bei Vorlegen eines Umgehungsgeschäftes dem Untermieter unter Anwendung des Art. 273 Abs. 2, 1. Satz OR, ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis Kündigungsschutz gewährt. Erhebt der Untermieter eine Kündigungsschutzklage, wird bei einer Scheinuntermiete der Vermieter entsprechend Art. 273 Abs. 2, 2. Satz OR, mit den folgenden Konsequenzen zu seinem Prozessgegner:
    • Wurde vom Untermieter die Kündigung des Untermietvertrages angefochten, und kann der Vermieter für die ausgesprochene Kündigung Mietvertrag keine plausiblen Gründe anführen, ist diese als ungültig zu erklären. Folglich ist das Mietverhältnis gemäss Art. 273b Abs. 2, 2. Satz OR, mit dem Vermieter fortzusetzen.
    • Hatte der Untermieter lediglich Erstreckung begehrt, so ist die Erstreckungsdauer anhand der geltend gemachten Härte und einem allfälligen Interesse des Vermieters zu bemessen. Das erstreckte Mietverhältnis wirkt zwischen dem Vermieter und dem Mieter.

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