Duldungspflicht: Besichtigungen und Arbeiten am Mietobjekt
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Der Mieter ist gesetzlich verpflichtet, notwendige Arbeiten zur Mängelbeseitigung und Besichtigungen für Verkauf oder Wiedervermietung zu dulden, auch wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist. Diese Pflicht ist jedoch an die Zumutbarkeit und die Wahrung der Privatsphäre gebunden, sodass der Vermieter auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen und Besichtigungen rechtzeitig ankündigen muss.
Die wichtigsten Punkte:
- Notwendige Unterhaltsarbeiten und Mängelbeseitigungen sind jederzeit zu dulden (Art. 257h OR).
- Besichtigungen erfordern eine angemessene Vorankündigung, typischerweise 48 bis 72 Stunden.
- Erneuerungen und Änderungen müssen nur geduldet werden, wenn sie zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
- Bei Beeinträchtigungen des vertragsgemässen Gebrauchs stehen dem Mieter Mietzinsreduktion oder Schadenersatz zu.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Welche Duldungspflicht hat ein Mieter bei Besichtigungen und Arbeiten am Mietobjekt?
Duldungspflicht des Mieters: Besichtigungen und notwendige Arbeiten am Mietobjekt
Gestützt auf Art. 253 OR steht dem Mieter ein Recht auf ungestörten Gebrauch seiner Mietsache zu. Allerdings hat der Vermieter die Mietsache auch in einem vertragsgemässen, zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Damit dies möglich ist, muss der Mieter notwendige Arbeiten, welche die Beseitigung von Mängeln oder die Behebung bzw. Beseitigung von Schäden zum Ziel haben, jederzeit dulden (Art. 257h Abs. 1 OR). Diese Duldungspflicht besteht auch in einem gekündigten Mietverhältnis. Anders verhält es sich mit Bezug auf sogenannte Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache, und zwar unabhängig davon, ob diese einen Mehrwert zur Folge haben oder nicht. Diese muss der Mieter nur dulden, wenn sie zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist (Art. 260 Abs. 1 OR). Der Vermieter muss bestmöglich auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen.
Die Pflicht des Mieters, Besichtigungen des Mietobjekts zu dulden, setzt voraus, dass eine solche für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter die Besichtigungen rechtzeitig vorher anzeigt (ca. 48 bis 72 Stunden) und im Interesse der Rücksichtnahme mit verschiedenen Interessenten oder Handwerkern gemeinsam durchführt.
Abgrenzung
Die Abgrenzung von Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache für Arbeiten, welche ausschliesslich zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung bzw. Vermeidung von Schäden notwendig sind, ist oft schwierig. Es ist ein objektiver Massstab anzuwenden. Objektiv ist, ob ein ausgewiesener Bedarf nach Unterhalt oder Mängelbeseitigung für den Entscheid, Arbeiten vornehmen zu lassen, ausschlaggebend gewesen ist.
Wie bereits ausgeführt, hat der Mieter Erneuerungs- und Änderungsarbeiten nach Art. 260 OR nur dann zu dulden, wenn sie für ihn zumutbar sind. In diesem Zusammenhang ist die Duldungspflicht des Mieters entscheidend, da sie bestimmt, unter welchen Bedingungen solche Arbeiten akzeptiert werden müssen. Was zumutbar ist, bestimmt das Gesetz nicht. Gemäss Praxis ist ein objektiver Massstab anzuwenden. Entscheidend ist, ob die geplanten Arbeiten dem Mieter unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des konkreten Vertragsverhältnisses vernünftigerweise zugemutet werden können oder nicht. Das Bundesgericht stellt hohe Anforderungen an die Zumutbarkeit.
Voranzeigefrist
Den Vermieter trifft eine Pflicht zur rechtzeitigen Information. Was unter einer rechtzeitigen Anzeige zu verstehen ist, wird indes weder durch das Gesetz noch die Rechtsprechung konkretisiert. Meines Erachtens ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, weshalb bei dringenden Reparaturen eine kurze Voranzeigefrist von wenigen Stunden oder Tagen zulässig ist. Können die Arbeiten dagegen von langer Hand geplant werden, so ist es dem Vermieter zumutbar, eine grosszügige Voranzeigefrist von einigen Wochen einzuhalten.
Erweisen sich die vom Vermieter geplanten Arbeiten als zulässig, trifft den Mieter nicht nur eine Duldungs-, sondern auch eine Mitwirkungspflicht.
Rechte des Mieters
Bewirken die Arbeiten einen Zustand am Mietobjekt, welcher den vertragsgemässen, zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand (zumindest vorübergehend) schmälert, steht dem Mieter (bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen) sowohl der Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR) als auch der Anspruch auf Schadenersatz (Art. 259e OR) zu. Schadenersatz wird indes nur in Ausnahmefällen gefordert werden können, da der Vermieter gesetzlich zur Beseitigung von Mängeln oder zur Durchführung notwendiger Unterhaltsarbeiten verpflichtet ist. Es wird daher regelmässig an einem Verschulden des Vermieters fehlen.
Weigert sich ein Mieter, grundsätzlich zulässige Arbeiten zu dulden, so verletzt er die ihn treffende Duldungspflicht, und er wird schadenersatzpflichtig (Art. 97 OR). Verweigert ein Mieter trotz schriftlicher Mahnung die Durchführung von unter die Duldungspflicht fallenden Arbeiten, so kann der Vermieter den Mietvertrag ordentlich oder allenfalls ausserordentlich gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR kündigen.
Zusammenfassung der Duldungspflicht des Mieters
Soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist, muss der Mieter dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen (Art. 257h Abs. 2 OR). Arbeiten an der Sache muss der Mieter jederzeit dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind (Art. 257h Abs. 1 OR).
Checkliste
- Prüfen, ob die geplanten Arbeiten zur Mängelbeseitigung notwendig sind oder nur einer Erneuerung dienen.
- Vorhandene Kündigungssituation des Mietverhältnisses bei der Planung berücksichtigen.
- Vorankündigung der Besichtigung oder der Arbeiten schriftlich und fristgerecht (mind. 48–72 Stunden) einholen.
- Bei langfristigen Planungen eine grösszügige Voranzeigefrist von mehreren Wochen einhalten.
- Bei dringenden Reparaturen die Umstände des Einzelfalls für die Fristsetzung bewerten.
- Besichtigungen und Arbeiten gemeinsam mit mehreren Interessenten oder Handwerkern koordinieren, um Störungen zu minimieren.
- Objektiven Massstab für die Zumutbarkeit von Erneuerungsarbeiten anwenden.
- Bei Beeinträchtigung des Mietzinses entsprechende Ansprüche auf Reduktion prüfen und geltend machen.
- Bei Weigerung des Mieters zur Duldung zuerst schriftlich mahnen, bevor eine Kündigung in Betracht gezogen wird.
- Dokumentation aller Kommunikation und Mahnungen zur Absicherung bei rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
FAQ: Duldungspflicht
Muss ein Mieter Besichtigungen auch nach einer Kündigung dulden?
Ja, die Pflicht, Besichtigungen für den Verkauf oder die Wiedervermietung zu dulden, besteht auch in einem gekündigten Mietverhältnis, solange diese für den Unterhalt oder die Verwertung notwendig sind.
Was ist der Unterschied zwischen notwendigen Arbeiten und Erneuerungen?
Notwendige Arbeiten zur Beseitigung von Mängeln oder Schäden sind jederzeit zu dulden. Erneuerungen oder Änderungen müssen nur geduldet werden, wenn sie zumutbar sind und das Mietverhältnis noch nicht gekündigt ist.
Wie lange muss der Vermieter Besichtigungen vorankündigen?
Es gibt keine gesetzlich fixierte Frist, jedoch wird in der Praxis eine Vorankündigung von ca. 48 bis 72 Stunden als angemessen angesehen. Bei langfristigen Planungen sollten mehrere Wochen eingehalten werden.
Welche Rechte hat der Mieter, wenn Arbeiten den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen?
Der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR) oder in Ausnahmefällen Schadenersatz (Art. 259e OR) verlangen.
Was passiert, wenn ein Mieter die Duldungspflicht verweigert?
Der Mieter wird schadenersatzpflichtig. Bei wiederholter Weigerung trotz schriftlicher Mahnung kann der Vermieter den Mietvertrag ordentlich oder ausserordentlich kündigen.
