Umbau durch den Mieter: Voraussetzungen und Folgen
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Grundsätzlich hat ein Mieter nur das Recht zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache, nicht jedoch zur baulichen Veränderung. Eine Ausnahme besteht nur bei einer expliziten, schriftlichen Zustimmung des Vermieters, wie sie beispielsweise bei einer Rohbaumiete üblich ist. Bei Beendigung des Mietverhältnisses können Ansprüche auf Rückbau oder eine Mehrwertentschädigung entstehen, wobei der verbleibende Gebrauchswert massgebend ist. Zudem trägt der Vermieter das Risiko, dass bei Nichtzahlung des Mieters das Bauhandwerkerpfandrecht direkt gegen seine Liegenschaft gerichtet wird.
Die wichtigsten Punkte:
- Umbauten ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters sind unzulässig und können zu Kündigung oder Schadenersatzforderungen führen.
- Eine einmal erteilte schriftliche Zustimmung zum Umbau kann vom Vermieter nicht mehr widerrufen werden.
- Bei Mietende steht dem Mieter unter Umständen ein Anspruch auf Entschädigung für erhebliche Mehrwerte zu, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
- Das Bauhandwerkerpfandrecht greift auch bei Mieterbauten und belastet direkt den Eigentümer der Liegenschaft bei Zahlungsausfällen des Mieters.
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
Was müssen Mieter und Vermieter bei Umbauten im Mietobjekt rechtlich beachten?
Terminologie und Begriff
Die Arten von Umbau durch den Mieter beziehen sich auf alle Massnahmen, welche das Gebäude durch sachenrechtliche Verbindung beeinträchtigen. Jede Entfernung wie jeder Einbau von Material in einem Mietobjekt entspricht einer baulichen Massnahme. Man spricht von einem "Mieterbau" oder sprachlich korrekter einem "Mieterausbau". Mietrechtlich geht es um "Erneuerungen und Änderungen an der Sache". Das sind weit gefasste Anknüpfungspunkte. Dazu müssen deshalb neue Maleranstriche, neue Einbau-Teppiche, neue Fenster, neue Armaturen im Bad oder eine neue Theke im Empfangsbereich gelten. Entscheidend ist die sachenrechtliche Verbindung der baulichen Massnahme mit dem Gebäude. Deshalb ist Mobiliar von dieser Regelung ausgenommen.
Voraussetzung zur Zulässigkeit, Umbau oder Erneuerung durch den Mieter (OR 260a Abs. 1)
Der Mietvertrag hat zum Inhalt die Gebrauchsüberlassung der Mietsache gegen Bezahlung eines Mietzinses. Das Recht des Mieters geht daher auf den Gebrauch der Sache, nicht aber, diese durch Umbau durch den Mieter zu ändern bzw. zu erneuern (kleine Änderungen wie bspw. Regale an die Wand schrauben oder Bilder aufhängen gehören zum Gebrauch und fallen daher nicht unter das grundsätzliche Verbot der Vornahme von Umbau und Erneuerungen durch den Mieter). Verstösst der Mieter gegen dieses Verbot, steht dem Vermieter das Recht zu, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des Mieters zu verlangen. Bei Verstössen des Mieters kann der Vermieter zudem von der ordentlichen Kündigung (OR 271, 271a Abs. 1 lit. a e contrario) oder sogar von der ausserordentlichen Kündigung (OR 257 f.), sofern schwerwiegende Eingriffe bzw. mehrfache Eingriffe trotz Abmahnung vorliegen, Gebrauch machen. Strafrechtlich kann der Vermieter den Mieter unter Umständen wegen Sachbeschädigung belangen. Ein Verstoss liegt dann vor, wenn der Mieter weder aus dem Mietvertrag selbst noch aus einer anderen separaten schriftlichen Zustimmung des Vermieters ein Recht auf bauliche Massnahmen ableiten kann. Gemäss OR 260a Abs. 1 muss die Zustimmung des Vermieters schriftlich erfolgen. Die Praxis hat dieses an sich zwingende und klare gesetzliche Erfordernis, welches zum Schutz des Vermieters im Gesetz steht, jedoch aufgeweicht. Eine mündliche Abrede oder eine erkannte und nicht gerügte, also geduldete bauliche Massnahme des Mieters, soll unter Umständen den Mieterausbau legalisieren. Diese Praxis, welche viel Streitpotenzial und für beide Parteien erhebliches Risiko birgt, ist jedoch abzulehnen. Eine solche Ablehnung ist sachlich richtig und entspricht der aktuellen Rechtslage und der überwiegenden Meinung in der Lehre.
Bewilligte Erneuerung oder Umbau durch den Mieter (OR 260a Abs. 2)
Umbau durch den Mieter kann vorgenommen werden, wenn er die schriftliche Zustimmung des Vermieters erhält; dies kann vorgängig (bspw. bereits im Mietvertrag) oder nachträglich erfolgen. Der Vermieter kann eine einmal erteilte Zustimmung nicht widerrufen. Das Schriftlichkeitserfordernis hat einen Schutzzweck zugunsten des Vermieters und hat Beweisfunktion. Schriftlichkeit bedingt im Sinne von OR 13 f. Text und Unterschrift. Das Schreiben einer E-Mail genügt nicht. Die im Geschäftsbereich verbreitete "Rohbaumiete" bedeutet, dass der Mieter den Ausbau selbst vornehmen kann und darf. Bei Rohbaumiete liegt in der Regel eine unlimitierte und nicht spezifizierte Zustimmung zum Mieterausbau vor. Die Rohbaumiete berechtigt den Mieter folglich – vertraglich – zu Mieterausbauten bei Mietbeginn. Während der Mietdauer ist der Mieter berechtigt, seine Mieterausbauten zu erneuern. Für weitergehenden Umbau während der Mietdauer hat der Mieter jedoch wiederum vorgängig schriftlich die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Mit der Zustimmung zum Umbau steht dem Vermieter das Recht, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verlangen, nicht mehr zu. Er kann sich den Rückbau der Mieterausbauten aber schriftlich ausbedingen, sodass der Mieter bereits zu Beginn weiss, dass er am Ende der Mietdauer den früheren Zustand wieder herzustellen hat. Ein Rückbau kann teuer sein und bei einem Mieterwechsel Zeit beanspruchen.
Mehrwertentschädigung des Mieters (OR 260a Abs. 3)
Dem Mieter steht bei schriftlicher Zustimmung des Vermieters zum Umbau oder zur Erneuerung bei Beendigung des Mietverhältnisses ein bedingter Entschädigungsanspruch zu. Gemäss OR 260a Abs. 3 ist ein allfälliger "erheblicher" Mehrwert bei Beendigung der Miete zu entschädigen. Geringfügige Mehrwerte bleiben ohne Entschädigung. Massgebend ist die Betrachtung per Rückgabe der Mietsache. Das Ganze wird nicht auf die ursprünglichen Investitionskosten, sondern den noch verbleibenden Gebrauchswert abgestellt. Vertraglich kann von dieser gesetzlichen Entschädigungsregelung abgewichen werden. Oft steht dann auch in Mietverträgen, dass Mieterausbauten bei Mietende entschädigungslos ins Eigentum des Vermieters übergehen.
Checkliste
- Prüfen, ob der Mietvertrag eine Rohbaumiete oder spezifische Umbauklauseln enthält.
- Schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen, bevor auch nur kleinste bauliche Massnahmen beginnen (E-Mails genügen nicht).
- Im Genehmigungsantrag den Umfang der Arbeiten und die geplante Nutzung genau beschreiben.
- Klären, ob der Mieter bei Mietende den Rückbau vornehmen muss oder ob die Ausbauten verbleiben dürfen.
- Vertraglich regeln, ob und wie eine Mehrwertentschädigung bei Beendigung des Mietverhältnisses berechnet wird.
- Sicherstellen, dass alle Handwerker und Lieferanten direkt vom Mieter bezahlt werden, um das Bauhandwerkerpfandrecht zu vermeiden.
- Bei Rohbaumiete die vertraglichen Grenzen des «unlimitierten» Rechts zum Ausbau definieren, um spätere Streitigkeiten zu verhindern.
- Dokumentation der baulichen Massnahmen und der Zustimmung für den Fall eines späteren Mietstreits oder Konkurses führen.
Bauhandwerkerpfandrecht
Mit der Revision des Bauhandwerkerpfandrechts per 1. Januar 2012 wurde das Bauhandwerkerpfandrecht betreffend den Mieterbau gesetzlich geregelt. Tritt der Mieter als Besteller von baulichen Massnahmen auf und bezahlt er in der Folge den Werklohn nicht, so hat der mit der Ausbaute beauftragte Unternehmer Anspruch auf ein Bauhandwerkerpfandrecht für seine Forderung. Das Bauhandwerkerpfandrecht richtet sich aber gegen den Eigentümer der Liegenschaft und nicht gegen den auftraggebenden Mieter. In der Regel realisiert sich das Bauhandwerkerpfandrecht, wenn der Mieter geschuldete Forderungen nicht bezahl, z.B., wenn über ihn der Konkurs eröffnet worden ist. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter schlussendlich den Mieterausbau finanzieren muss, obwohl er den Ausbau gar nicht bestellt hat. Gleichzeitig hat er die Folgen des Konkurses des Mieters zu tragen (Ausfall von Mietzinse, Leerstand des Mietobjekts). Schliesslich trifft den Vermieter, der einem Mieterausbau zugestimmt hat, auch das Risiko des Rückbaus, sollte ein Nachmieter einen anderen Ausbau benötigen oder wünschen (was der Regelfall ist bei der Geschäftsmiete).
Praxis
- z.B. BGE 124 III 149 zum Mieterausbau
- z.B. BGE 126 III 505 illustrativ zum Mieterbau und Bauhandwerkerpfandrecht zum alten Recht
FAQ: Umbau durch den Mieter
Reicht eine mündliche Absprache für einen Umbau durch den Mieter?
Nein. Gemäss OR 260a Abs. 1 muss die Zustimmung des Vermieters zwingend schriftlich erfolgen. Eine mündliche Abrede oder eine geduldete Massnahme birgt erhebliche rechtliche Risiken für beide Parteien und wird in der Rechtslehre abgelehnt.
Was passiert mit den Einbauten bei Mietende?
Grundsätzlich kann der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, sofern dies nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Hat der Mieter jedoch erhebliche Mehrwerte geschaffen, steht ihm unter Umständen ein Anspruch auf Entschädigung zu, basierend auf dem verbleibenden Gebrauchswert.
Kann der Vermieter eine bereits erteilte Umbauberechtigung widerrufen?
Nein. Sobald eine schriftliche Zustimmung zum Umbau erteilt wurde, ist diese unwiderruflich. Der Mieter darf die vereinbarten Ausbauten während der gesamten Mietdauer vornehmen und erneuern.
Welches Risiko geht der Vermieter beim Bauhandwerkerpfandrecht ein?
Wenn der Mieter als Besteller der Bauleistungen auftritt und den Werklohn nicht zahlt (z. B. bei Konkurs), kann der Unternehmer ein Bauhandwerkerpfandrecht gegen die Liegenschaft des Eigentümers geltend machen. Der Vermieter muss dann den Ausbau finanzieren, obwohl er ihn nicht bestellt hat.
Gehört Mobiliar zu den umbauberechtigten Massnahmen?
Nein. Da Mobiliar keine sachenrechtliche Verbindung mit dem Gebäude eingeht, fällt es nicht unter das Verbot von Umbauten und erfordert keine besondere Zustimmung des Vermieters, sofern es nicht fest verbaut wird.
