23.03.2015

Wohnrecht: Das müssen Sie wissen

Wohnrecht bedeutet, dass der oder die Berechtigten Räumlichkeiten oder ein ganzes Haus bewohnen können. Um es zu begründen, wird ein Vertrag abgeschlossen, in dem mit Vorteil auch praktische Fragen wie Unterhalts- und Nebenkosten, Wohnpartner und allfällige Auflösungsmöglichkeiten geregelt werden. Finden Sie hier Details zum Wohnrecht mitsamt einer Checkliste zum Ausdrucken.

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Einleitung

Wohnrecht bedeutet auch, dass der oder die Berechtigten Räumlichkeiten oder ein ganzes Haus, auf dem Land häufig das Stöckli, bewohnen. Es gelten die Spezialbestimmungen Art. 776 ZGB bis 778 ZGB. Weiter gelten die Regelungen über die Nutzniessung an Liegenschaften, Art. 745 ff. ZGB.

Eine öffentliche Beurkundung ist nötig und es muss ins Grundbuch eingetragen werden. Wohnrecht wird auch durch letztwillige Verfügung oder Erbvertrag oder bei einem Erbvorbezug zugunsten der Erblasser begründet. Nach Art. 219 Abs. 1 ZGB kann der überlebende Ehepartner die Nutzniessung oder das Wohnrecht auf Anrechnung an einem Haus oder einer Wohnung verlangen, sofern die Ehegatten darin gelebt haben und die Liegenschaft dem verstorbenen Ehegatten gehört hat.

Nach Art. 11 Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) hat der überlebende Ehepartner das Recht auf angemessenes Wohnrecht, wenn das landwirtschaftliche Gewerbe einem anderen Erben zugewiesen wird. Die Ehegatten können diesen Anspruch durch einen öffentlich beurkundeten Vertrag ändern oder ausschliessen. Unter Umständen kann eine Auflösung des Wohnrechts im Vertrag vorgesehen werden.

Arten des Wohnrechts

Es gibt verschiedene Formen:

  • Beim ausschliesslichen Wohnrecht darf der Berechtigte eine ganze Wohnung bzw. ein Haus oder einzelne genau definierte Räume für sich nutzen
  • Beim Mitbenützungsrecht werden die Räumlichkeiten gemeinsam mit den Eigentümern benutzt, und der Wohnberechtigte hat kein Recht auf Räume zur ausschliesslichen Benützung.
  • Am häufigsten ist wohl eine Verbindung von ausschliesslichem Wohnrecht und Mitbenützungsrecht. Dabei können die Berechtigten bestimmte Räume ausschliesslich bewohnen, haben aber das Recht, weitere Einrichtungen zu nutzen wie Waschküche, Garten, Parkplatz usw.  

Im Vertrag sollte mit Vorteil genau festgelegt werden, für welche Räume das Wohnrecht und die Mitbenutzung gelten. Werden Möbel und sonstige Gegenstände übernommen, ist ein schriftliches Inventar und auf jeden Fall eine Liste der bereits bestehenden Mängel zu empfehlen. Beides sollten alle Beteiligten unterschreiben.

Kein Recht auf Pflege bei Krankheiten
Beim Wohnrecht haben die Eigentümer keine Verpflichtung, Pflege oder sonstige Dienstleistungen für die Wohnberechtigten zu erbringen. Damit unterscheidet sich das Wohnrecht von der Verpfründung. Diese ist veraltet und Fachleute raten davon ab. Es ist aber auch beim Wohnrecht sinnvoll, für den Fall von Pflegebedürftigkeit vertragliche Vereinbarungen zu treffen, und zwar auch bei jungen Wohnberechtigten, z.B. Kinder der Eigentümer.

Wer bezahlt was?

Nach Art. 778 ZGB übernehmen beim ausschliesslichen Wohnrecht der oder die Berechtigten den gewöhnlichen Unterhalt. Beim Mitbenutzungsrecht fallen die Unterhaltskosten dem Eigentümer zu. Versicherungsprämien, Zinsen der bestehenden Hypothekarschulden, Abgaben und Steuern hat der Grundeigentümer zu bezahlen. Man kann natürlich im Vertrag andere Regelungen treffen. Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung werden entweder nach effektivem Verbrauch berechnet oder, wenn das nicht möglich ist, nach Durchschnittszahlen bzw. Richtwerten. Wenn den Wohnberechtigten Naturalien zur Verfügung steht, wird empfohlen, diese separat abzurechnen, und zwar nach Produzentenpreisen oder Richtzahlen zur landwirtschaftlichen Buchhaltung.

Schäden oder Verbesserungen

Im Prinzip haften die Wohnberechtigten wie Nutzniesser für den Untergang und den Minderwert der Räumlichkeiten, wenn sie nicht nachweisen, dass dieser Schaden ohne ihr Verschulden eingetreten ist. Andererseits haften die Berechtigten nicht, wenn ein Minderwert der Räumlichkeiten durch den ordnungsgemässen Gebrauch entstanden ist. Der Wohnberechtigte hat Anspruch darauf, dass der Eigentümer für die Instandhaltung sorgt und, wenn nötig, Reparaturen durchführt. Wenn der Eigentümer sich weigert, kann er selbst auf Kosten des Eigentümers die nötigen Massnahmen treffen. Der Wohnberechtigte muss den Eigentümer darüber informieren, wenn Beschädigungen bestehen und Reparaturen notwendig werden.

Die Wohnberechtigten können auch wertvermehrende Verbesserungen vornehmen. Dann können sie bzw. ihre Erben bei der Rückleistung nach den Bestimmungen über Geschäftsführung ohne Auftrag Ersatz verlangen. Neue Vorrichtungen dürfen entfernt werden. Wenn der Eigentümer sie nicht bezahlen will, dann muss man den vorhergehenden Zustand wieder herstellen. Die Ersatzansprüche beider Parteien verjähren ein Jahr nach der Rückleistung der Sache. Bei riskantem oder störendem Verhalten des Wohnberechtigten hat der Eigentümer dieselben Sicherungsrechte wie bei der Nutzniessung, siehe unter Nutzniessung.

Entschädigung für ein Wohnrecht

Das Wohnrecht kann man unentgeltlich übertragen oder eine Entschädigung vereinbaren. Der Wert des Wohnrechts ist auch wichtig, wenn ein überlebender Ehepartner im Haus wohnt und ein anderer Erbe den Betrieb übernommen hat. Für landwirtschaftliche Betriebe wird das Wohnrecht nach Ertragswert berechnet. So ist es normalerweise günstiger als die Miete oder der Kauf einer entsprechenden Wohnung auf dem freien Markt. Es ist zu empfehlen, bei der Berechnung des Wohnrechtswertes eine Festsetzung des Entschädigungsmodus zu regeln sowie bei der Abfassung des Vertrages Fachleute und einen Steuerberater beizuziehen. Es gibt hauptsächlich folgende Möglichkeiten, den Eigentümer zu entschädigen:

  • Bei der einmaligen Abgeltung wird der jährliche Mietwert kapitalisiert und an den Eigentümer überwiesen. Allerdings ist es in solchen Fällen schwierig, den Restwert des Wohnrechts zu bestimmen, falls die Wohnberechtigten vorzeitig aus den Räumlichkeiten ausziehen.
  • Die Wohnberechtigten können dem Eigentümer ein Darlehen zur Verfügung stellen. Dabei wird der Wohnrechtszins mit dem Darlehenszins verrechnet. Der Darlehenszins entspricht normalerweise dem Mietwert. Es ist ein zusätzlicher Darlehensvertrag zu empfehlen.
  • Bei der periodischen Abgeltung wird dem Eigentümer der jährliche Mietwert bezahlt. Bei landwirtschaftlichen Verhältnissen wird der Mietwert aufgrund des Ertragswertes berechnet oder bei Hofabtretung gutgeschrieben. Die Abgeltung kann man veränderten Verhältnissen anpassen. 

Dürfen Dritte einziehen?

Nach Art. 776 ZGB ist das Wohnrecht weder übertragbar noch vererblich. Hingegen darf der Berechtigte seine Familienangehörigen und sogar die Angestellten in die betreffenden Räumlichkeiten einziehen lassen. Auch Lebenspartner kann man heutzutage als Familienangehörige betrachten. Es ist allerdings recht und billig, dass der Lebenspartner seinen Beitrag an die Wohnkosten leistet. Der Wohnberechtigte darf die Räumlichkeiten im Prinzip nicht vermieten oder sich ein Einkommen aus dem Wohnrecht verschaffen. Denkbar ist auch, dass der Lebenspartner einen Mietvertrag direkt mit dem Eigentümer abschliesst. Bei einer Scheidung behält grundsätzlich jeder ehemalige Ehepartner sein persönliches Wohnrecht. Dieses wird bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung zugeteilt. Verzichtet ein Partner auf das Wohnrecht, wird der Verzicht berechnet. Es ist sinnvoll für den Fall von Scheidung im Wohnrechtsvertrag Regelungen zu treffen, z.B. wer das Wohnrecht behält und was allfällige neue Lebenspartner zu bezahlen haben. Wenn ein Wohnrecht durch Erbgang übertragen oder vereinbart wird und die betreffenden Räume zu dem Zeitpunkt vermietet sind, geht das Mietverhältnis auf den Wohnberechtigen über. Dieser hat dann die Rechte und Pflichten eines Vermieters und kann bei dringendem Eigenbedarf auf den nächstmöglichen Termin kündigen.

Auflösung des Wohnrechts

Das Wohnrecht endet mit dem Tode des Berechtigten. Nachher erhält der Eigentümer wieder die Verfügung über die betreffenden Räumlichkeiten. Man kann natürlich das Nutzungsrecht durch Vereinbarung auch vor dem Tod der Berechtigten aufheben, z.B. wenn die Eltern ins Altersheim ziehen. Dies wird mit Vorteil schon im Wohnrechtsvertrag geregelt. Es wird empfohlen, bei Auflösung den Restwert des Wohnrechts durch eine neutrale Stelle berechnen zu lassen. Man kann auch die Berechnungsmethoden oder einen festen Betrag im Vertrag festlegen.  

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