Ausweisung Untermieter: Dies gilt es zu beachten
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Das Untermietverhältnis kann nicht länger dauern oder erstreckt werden als das Hauptmietverhältnis. Mit der Ausweisung des Mieters, also dem Ende der Berechtigung das Mietobjekt zu nutzen, endet daher im externen Verhältnis zum Vermieter automatisch auch das Recht des Untermieters, das Mietobjekt zu nutzen. Dies gilt im Übrigen auch dann, wenn der Untermieter gegenüber dem Mieter an sich das Recht zur weiteren Nutzung gehabt hätte, beispielsweise weil der Mieter mit dem Untermieter einen längerfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat oder es unterlassen hat, den Untermietvertrag rechtzeitig zu kündigen. Diesfalls wird der Mieter dem Untermieter schadenersatzpflichtig, weil er den Untermietvertrag nicht vertragsgemäss erfüllen kann.
Eine Mieter-Ausweisung stützt sich auf die relevanten gesetzlichen Bestimmungen des Schweizer Mietrechts, insbesondere:
- Art. 262 OR (Untermiete): Regelt die Voraussetzungen und Grenzen der Untermiete. Der Mieter kann mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Die Zustimmung darf nur aus den in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Gründen verweigert werden. Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar zur Einhaltung anhalten.
- Art. 267 OR (Rückgabe der Mietsache): Verpflichtet den Mieter zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses.
- Art. 641 Abs. 2 ZGB (Eigentumsherausgabe): Gibt dem Eigentümer das Recht, die Herausgabe der Sache von jedem, der sie unrechtmässig besitzt, zu verlangen.
- Art. 257 ZPO (summarisches Verfahren): Regelt das Verfahren zur Ausweisung bei klarer Rechtslage
Ausweisungsanspruch gegenüber dem Mieter
Der Anspruch auf Ausweisung des Mieters durch den Vermieter ergibt sich sowohl vertraglich aus dessen Rückgabepflicht (Art. 267 OR) als auch sachenrechtlich aus dem Eigentumsrecht des Vermieters (Art. 641 Abs. 2 ZGB), welches seit der Beendigung des Mietverhältnisses ja nicht mehr durch den Mietvertrag bzw. das sich daraus ergebende Nutzungsrecht des Mieters eingeschränkt ist.
Ausweisungsanspruch gegen den Untermieter
Der Anspruch auf Ausweisung Untermieter durch den Mieter ergibt sich nicht direkt aus Art. 267 OR , denn die Rückgabeverpflichtung von Art. 267 OR des Untermieters besteht nur gegenüber dem Mieter. Gestützt auf Art. 262 Abs. 3 OR kann aber ein Rückgabeanspruch des Vermieters auch direkt gegenüber dem Untermieter angenommen werden. Zudem besteht natürlich auch gegen den Untermieter der sachenrechtliche Rückgabeanspruch des Vermieters von Art. 641 Abs. 2 ZGB aus dessen nach der Kündigung bzw. Beendigung des Hauptmietvertrages befreiten Eigentumsrechts.
Ausweisung Untermieter - Praktisches Vorgehen
Ob der Vermieter den Mieter die Ausweisung des Untermieters vornehmen lässt oder ob der Vermieter diese Ausweisung des Untermieters lieber selbst an die Hand nimmt, hängt von den konkreten Umständen ab, insbesondere von der Erreichbarkeit, aber auch der Kooperationsbereitschaft des Mieters. Ist der Mieter, wie dies leider häufig der Fall ist, nicht willens, den Untermieter seinerseits auszuweisen, oder ist er dazu finanziell gar nicht in der Lage (im summarischen Verfahren zur Ausweisung werden die Kosten sowohl vom Gericht als auch hernach vom Vollzugsorgan vorab vom Kläger bzw. Gesuchsteller bezogen, welcher dann lediglich einen entsprechenden Regressanspruch erhält), wird der Vermieter die Ausweisung des Untermieters selbst vornehmen müssen. In aller Regel ist es für den Vermieter im Ergebnis vorteilhaft und vorzuziehen, wenn er die Ausweisung des Mieters und des Untermieters selbst übernimmt, natürlich stets vorausgesetzt, dass der Vermieter überhaupt Kenntnis vom Vorhandensein eines Untermieters hat. Damit die Ausweisung auch gegen den Untermieter vollstreckbar ist, sollte dieser im Ausweisungsentscheid namentlich genannt werden.
Beizufügen ist, dass in diesem Zusammenhang auch die Rechtslage auf der Ebene des Untermietverhältnisses von Bedeutung ist. Hat der Mieter gegenüber dem Untermieter beispielsweise keinen vertraglichen Rückgabeanspruch, weil das Untermietverhältnis auf den massgeblichen Beendigungstermin des Hauptmietverhältnisses nicht endet oder hat beendigt werden können, fehlt dem Mieter natürlich jegliche Handhabe, den Untermieter selbst auszuweisen, weshalb in diesem Fall zwingend der Vermieter die Ausweisung vornehmen bzw. übernehmen muss.
